Czy zdążymy spłacić mieszkanie przed emeryturą?

Osoby, które zakupiły mieszkania w późniejszym wieku, muszą liczyć się z tym, że w przyszłości nie sprostają wymaganiom banków.

Obniżenie wieku emerytalnego będzie miało poważne następstwa ekonomiczne – tak brzmi ogólny, najczęściej pojawiający się wniosek z analizy ustawy uchwalonej w listopadzie przez Sejm. Mimo krytyki ze strony ekonomistów Senat opowiedział się za zmianami. Zgodnie z nową ustawą, od 1 października 2017 r. mężczyźni będą mogli przejść na emeryturę w wieku 65, a kobiety 60 lat. Obniżenie progów emerytalnych dotyczy również rolników. Ustawa przewiduje, że do końca przyszłego roku osoby z tej grupy uprawnionych otrzymają możliwość pobierania wcześniejszej emerytury. W tym przypadku granica wieku dla kobiet wynosi 55, dla mężczyzn 60 lat. Podobna zasada dotyczy sędziów i prokuratorów.

Pierwsi emeryci, którzy skorzystają z przywileju uchwalonego przez rząd, prawdopodobnie otrzymają tylko niewiele niższe świadczenia. W zdecydowanie gorszym położeniu możemy znaleźć się za kilkadziesiąt lat. Szacuje się, że obciążenie budżetu kosztami tego rozwiązania w ciągu dwóch pierwszych lat, przekroczy kwotę 10 mld zł i będzie systematycznie rosło. Skrócenie okresu opłacania składek emerytalnych automatycznie wiąże się z niższymi świadczeniami, przy czym środki zgromadzone na emerytury należy rozdzielić na dłuższy okres. Najwięcej stracą na tym kobiety oraz pokolenie współczesnych trzydziestolatków. Po osiągnięciu wieku emerytalnego, średnia wysokość świadczenia dla tej grupy wyniesie kilkanaście procent ostatniej wypłaty.

Powrót do niższego wieku emerytalnego, mimo wydłużania się życia, doprowadzi do zmniejszenia liczby pracujących, zwiększenia liczby emerytów, pogłębienia deficytu finansów publicznych i obniżenia przyszłych emerytur. Państwo, w którym na 38 mln obywateli pracuje zaledwie 16 mln, a ponad 9 mln pobiera emerytury i renty, nie jest w stanie szybko się rozwijać. Finansowanie tych świadczeń ogranicza możliwość realizacji inwestycji niezbędnych do modernizacji gospodarki i w konsekwencji hamuje wzrost produktywności i wynagrodzeń – komentuje Jeremi Mordasewicz, doradca zarządu Konfederacji Lewiatan.

Niższa emerytura, brak zdolności kredytowej?

Warto spojrzeć na ten problem w dłuższej perspektywie czasu, zestawiając go z kontekstem rynku kredytów mieszkaniowych. Zakup mieszkania, czyli to, co wiele osób utożsamia z bezpieczną lokatą kapitału i zapewnieniem sobie spokojnej emerytury – dla przyszłych emerytów może stać się dodatkowym utrudnieniem. Wszystko zależy od momentu zawarcia umowy kredytowej i okresu spłaty.

Osoby, które w późniejszym wieku zaciągnęły kredyt na zakup mieszkania, muszą liczyć się z tym, iż po przekroczeniu progu emerytalnego ich zdolność kredytowa gwałtownie się pogorszy. Nie będzie to sytuacja odosobniona, gdyż znaczną część rynku już teraz wypełniają transakcje dotyczące zakupu nie pierwszej, lecz kolejnej nieruchomości, a także coraz częściej – finansowane przez rodziców, inwestujących w mieszkania dla swoich np. studiujących dzieci.

Zaciągając kredyt mieszkaniowy w późniejszym wieku, należy zatem liczyć się z tym, że status emeryta nie zwalnia z obowiązków kredytobiorcy. Zobowiązania zaciągnięte na 25 czy 30 lat nie wygasną w momencie przejścia na emeryturę, a osoby obciążone kredytem hipotecznym będą musiały zmierzyć się z nową sytuacją. Skutkiem spadku dochodów, związanego z pobieraniem niskiej emerytury może być w takiej sytuacji nawet utrata zdolności kredytowej. Dokładając do tego czynniki zewnętrzne, takie jak ewentualne podwyżki stóp procentowych czy marż banków, raty kredytu wzrosną powyżej realnych możliwości finansowych klientów.

Banki obniżają ryzyko

Aby zmniejszyć ryzyko, banki już teraz stosują restrykcyjne kryteria dla osób, które decydują się na kredyt w momencie zbliżania się do przekroczenia wieku emerytalnego. Podstawowym ograniczeniem dla takich kredytobiorców jest okres spłaty. Musi być on krótszy niż przeciętny kredyt. Banki określają górny limit wieku, w którym należy uregulować ostatnią ratę zadłużenia. Przeważnie datą graniczną są 70 bądź 75 urodziny klienta. Im krótszy okres spłaty, tym wyższe wymagania dotyczące oceny zdolności kredytowej (ale również niższe odsetki).

Obecnie banki odnotowują spowolnienie akcji kredytowej, spowodowane m.in. wyczerpaniem tegorocznych środków z programu „Mieszkanie dla Młodych”. Według najnowszego raportu AMRON-SARFiN, opublikowanego przez Związek Banków Polskich, w III kw. br. zawarto 42,6 tys. umów o kredyt mieszkaniowy. Ich łączna wartość wyniosła ponad 9,4 mld zł – o 8,78 proc. mniej niż w poprzednim kwartale. W okresie od kwietnia do czerwca liczba nowych kredytów była o przeszło 13 proc. większa niż w kolejnych trzech miesiącach.

Czy obniżenie wieku emerytalnego spowoduje dalszy spadek popytu na kredyty hipoteczne? Istnieje prawdopodobieństwo, że tak – spadnie bowiem zainteresowanie kredytowaniem nieruchomości wśród starszej grupy nabywców. Z drugiej strony, w obliczu obaw co do wysokości przyszłej emerytury, inwestycja w nieruchomości pozostanie dobrą alternatywą i formą zabezpieczenia na przyszłość. Wobec tego, wśród młodych ludzi będzie rosnąć presja, dotycząca zakupu pierwszego mieszkania – tym bardziej, że po zmianie przepisów należy się spieszyć, by zdążyć spłacić kredyt przed emeryturą.