Czy zarządca reprezentuje wspólnotę mieszkaniową?

Sąd Najwyższy rozstrzygnął wątpliwości dotyczące kwestii reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych.

​Po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej zagadnienia prawnego, w dniu 9 lutego 2017 r. Sąd Najwyższy podjął uchwałę, w której stwierdził, że w braku odmiennego zastrzeżenia zarządca nieruchomości wspólnej (na podstawie umowy lub uchwały, w której właściciele lokali powierzyli mu tę funkcję), jest zobowiązany do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych.

Powyższa uchwała została podjęta w odpowiedzi na pytanie prawne: czy osoba, której powierzono zarząd nieruchomością wspólną w trybie określonym w art. 18 ust. 1 lub art. 18 ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2015 r., poz. 1892), jest z mocy art. 21 ust. 1 w związku z art. 33 tejże ustawy poprzez sam fakt powierzenia zarządu umocowana do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych. Ewentualnie w przypadku negatywnej odpowiedzi na powyższe zagadnienie: czy uchwała właścicieli lokali udzielająca pełnomocnictwa do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych osobie, której powierzono zarząd nieruchomością wspólną, wymaga zaprotokołowania przez notariusza?

Problem prawny sprowadzał się do wykładni art. 18 i 33 ustawy o własności lokali.

Art. 18

1. Właściciele lokali mogą, w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

2. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali, przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.

2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

3. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale.

Art. 33

W razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału.

Sąd Najwyższy wskazał, że w niniejszej sprawie konkurują ze sobą dwa stanowiska. Pierwsze oznacza, że osoba, której powierzono zarząd w drodze art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, jest z mocy samego powierzenia umocowana do występowania przed sądami. Drugi pogląd nie przyznaje zarządcy takiego uprawnienia. Sąd Najwyższy opowiedział się za pierwszym stanowiskiem i za poglądem wyrażonym w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 14 września 2005 r. sygn.akt III CZP 62/05. Uchwała ta zakłada, że osoba sprawująca zarząd jest umocowana z mocy samego prawa do reprezentowania wspólnoty przed sądem. Z art. 18 ust. 3 ustawy o własności lokali wynika, że jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale. W art. 33 ustawy o własności lokali określono, że w sytuacji powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w przypadku braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału. Skoro w tym przepisie następuje odesłanie, że jeżeli czego innego nie zastrzeżono w umowie, to zarządca jest umocowany do występowania przed sądem.

Nie ma żadnych argumentów, aby było inaczej, podsumował Sąd Najwyższy.

Uchwała Sąd Najwyższy z dnia 9 lutego 2017 roku sygn.akt III CZP 106/16,