Czy suburbanizacja zagraża polskim miastom?

Główny Urząd Statystyczny przewiduje, że w ciągu najbliższych lat liczba ludności w głównych polskich aglomeracjach spadnie o kilka procent. Z kolei zdaniem Polskiej Akademii Nauk problem ten obejmie również połowę z 255 średniej wielkości miast. Czy zatem czeka nas społeczno-ekonomiczna zapaść? Jak mamy się przed nią bronić?

W wyniku pandemii zmieniły się preferencje osób kupujących nieruchomości. Zaczęto chętniej poszukiwać domów z kawałkiem terenu zielonego na obrzeżach miast, wzrosło zainteresowanie ogródkami działkowymi, a także działkami budowlanymi, rekreacyjnymi, a nawet rolnymi. Polacy dalej inwestują w ziemię na terenach podmiejskich, traktując to jako bezpieczną lokatę kapitału i zyskując tym samym możliwość weekendowych wyjazdów na suburbia. I choć obecnie zainteresowanie podmiejskimi domami jest mniejsze, na co wskazuje pośrednik nieruchomości Grzegorz Pastuch, to popularność pracy zdalnej, widmo kolejnych obostrzeń w przemieszczaniu się, a wreszcie i potrzeba bezpieczeństwa nasiliły, zwłaszcza w ubiegłym roku, zauważalny już od końca lat 90. XX wieku trend na rynku nieruchomości – suburbanizację. Ludzie chętnie przenoszą się na pozamiastowe obszary nie tylko w celu osiągnięcia wolności w podejmowaniu decyzji, ale również poprzez aspekt finansowy – domy i mieszkania zlokalizowane z dala od centrum po prostu mniej kosztują. Do tego dochodzi też marzenie o lepszych warunkach mieszkaniowych, tym bardziej że w to w Polsce wielkość metrażu przypadającego na osobę jest jedną z najmniejszych w Europie.

Liczby nie kłamią

Z danych GUS wynika, że pod koniec 2020 roku rekordowy spadek liczby ludności w odniesieniu do 2002 roku odnotowano w Łodzi. Populacja zmniejszyła się tam o ponad 112 tys. osób. Z kolei z analizy poziomu zaludnienia pod względem procentowym wynika, że z problemem migracji ludności zmagają się też miasta turystyczne – Władysławowo, Jastarnia i Hel, skąd ubyło 33,1 proc., 31,9 proc. oraz 25,1 proc. mieszkańców.

Okazuje się, że w województwie małopolskim więcej ludzi migruje z miast na wieś niż ze wsi do miast. A przecież nie przybywa nam rolników, bo wsie się wyludniają. To tereny podmiejskie absorbują tych ludzi, tworząc swoiste sypialnie miejskie. Tak dzieje się wokół wszystkich dużych aglomeracji w Polsce, nie tylko w Krakowie – wskazuje Piotr Krochmal, rzeczoznawca majątkowy i analityk portalu MRN.pl.

Zdaniem ekspertów wewnętrzne migracje mogą być prawdziwym zagrożeniem dla systemu stabilnego funkcjonowania polskich miast. Oznaczają konieczność dodatkowej logistyki i przeznaczenia sporych środków finansowych na organizację miejskiego życia w obrębie przedmieść. Historyczka i architektka Dorota Leśniak-Rychlak podczas VI Kongresu Urbanistyki Polskiej w Gdyni w 2018 roku wskazała, iż chęć przeprowadzki na suburbia dotyczy zwłaszcza rodzin z dziećmi oraz osób starszych, które na pewnym etapie życia chcą niejako odgrodzić się od otoczenia. Odsetek tej grupy społecznej ciągle rośnie – pod koniec 2019 roku ponad 25 proc. Polaków stanowili właśnie seniorzy.

Plusy i minusy suburbanizacji

Choć raport „Przestrzeń życiowa Polaków” powstał już kilka lat temu, wskazane w nim wady dotyczące suburbanizacji nie tracą na swej aktualności. Chodzi przede wszystkim o wysokie koszty utrzymania infrastruktury powstającej na obrzeżach miast – dróg, placówek edukacyjnych, zdrowotnych, punktów handlowych i usługowych. Przeznaczanie podmiejskich terenów pod zabudowę wiążę się również z wydłużeniem procesów administracyjnych, a także może przyczyniać się do powstania bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości. Problemem jest też kwestia wycinki drzew i niszczenia środowiska. W lokalizacjach podmiejskich intensywność zabudowy jest zwykle bardzo niska. Budowane są niewielkie bloczki ze sporymi ogródkami, co zajmuje duży obszar – często zajęty wcześniej przez las, łąki czy pola.

W lokalizacjach miejskich intensywność zabudowy jest większa, więc zajmowana powierzchnia np. w przeliczeniu na jednego mieszkańca – mniejsza – tłumaczy Emil Górecki, Head of Communication firmy Echo Investment.

O blaskach i cieniach dotyczących rozlewania się miast, zwłaszcza z perspektywy osób, które na przeprowadzkę na suburbia się decydują, pisał Filip Springer w książce „Wanna z kolumnadą. Reportaże o polskiej przestrzeni”. Jego zdaniem w naszym kraju problemem jest zbyt długie uchwalanie Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego, utrwalanie się społecznych przekonań estetycznych w kwestii pastelozy, czy też nieład reklamowy w przestrzeni publicznej. Do tego dochodzi również brak jednej z istotnych, jeśli chodzi o architektoniczne planowanie i urbanistykę miast, definicji: Ład przestrzenny to jest coś, o czym każdy w Polsce słyszał, ale nikt od dawna tego nie widział.

Deweloperzy muszą zagęszczać miasta?

Podczas konferencji „Urbanistyka, przestrzeń, prawo”, która odbyła się w ramach Europejskiego Kongresu Gospodarczego w 2019 roku, architekt Zbigniew Moćko wskazywał, iż współczesna miastowa urbanistyka powinna opierać się na tworzeniu zwartej przestrzeni.

Chcemy mieć zielone podwórko przed blokiem i mieszkać w luźnej zabudowie, a do tego mieć do dyspozycji świetnie rozbudowaną infrastrukturę. Tego nie da się pogodzić! Spójrzmy na Berlin czy Paryż, tam na tzw. podwórko przypada nie jedna ściana kamienic, ale aż trzy. Dobre miasto musi być zwartym miastem! – apelował.

Jednakże wykonanie tego założenia w praktyce jest trudniejsze, niż się wydaje.

W przeważającej większości potencjalni kupcy oraz inwestorzy nabywają mieszkania z tarasem lub balkonem, znajdujące się na ogrodzonych osiedlach. Niekoniecznie chcą integrować się z lokalną społecznością. Tymczasem zarzuty dotyczące betonowania przestrzeni spadają na deweloperów. Konrad Płochocki, dyrektor Polskiego Związku Firm Deweloperskich tłumaczy, że z punktu widzenia firm wykonawczych konieczność grodzenia inwestycji jest wysoce nieopłacalna. Wiąże się z zatrudnieniem dodatkowego architekta, uzyskaniem pozwoleń budowlanych, zapewnieniem gwarancji i serwisu naprawczego.

Można się na nas obrażać, ale my tak naprawdę odpowiadamy na potrzeby naszych nabywców i widzimy, ile jest oczekiwań od nas, żeby te bloki były grodzone – wyjaśnia Konrad Płochocki.

Znaleźć złoty środek

Przed architektami stoi wyzwanie rozsądnego zaprojektowania miejskiej przestrzeni tak, by jej użytkownicy czuli się w niej dobrze i aby nie chcieli masowo jej opuszczać. Deweloperzy z kolei na realizację inwestycji mają wybierać działki w miastach, również te, które dotychczas były zamknięte. Czy mogą zrobić coś więcej?

Oni nie mają żadnego wpływu na demografię, tylko się do niej dostosowują. Budują tam, gdzie jest zapotrzebowanie na nowe obiekty, bo tylko tam mogą je sprzedać – tłumaczy Piotr Krochmal.

Zagęszczanie miast jest w opinii ekspertów branży znacznie bardziej ekonomiczne, bo nie wiąże się z koniecznością tworzenia dalszej miejskiej infrastruktury.

Podmiejskie osiedla generują potrzebę budowania sieci dróg wśród pól, sieci wodno-kanalizacyjnych, telekomowych i innych. Nawet jeśli za budowę tych sieci zapłaci inwestor (czyli np. nabywca mieszkania), to ciężar utrzymania takiej infrastruktury leży na samorządach, czyli na każdym podatniku – tłumaczy Emil Górecki.

Nieraz nowe inwestycje budzą jednak opór społeczny – sąsiedzi skarżą się na hałas związany z budową, pozbawienie ich ładnego widoku na miasto, lokalnej trasy spacerowej, czy też parkingu. Nowoczesne, zapożyczone z języka angielskiego określenia rozwiązań technologicznych takich jak low-carbon city czy smart city nie przez wszystkich są postrzegane jako realne dobro, ale marketingowy produkt. W obliczu tego kluczem do sukcesu wydaje się tworzenie przestrzeni, w której samorząd, inwestorzy, urbaniści i społeczeństwo ze sobą współpracują. Oznacza to m.in. wprowadzanie nowych programów mieszkaniowych, ewentualne poszerzanie granic administracyjnych miasta (sprawnie zrobiła to np. Zielona Góra), przeprowadzanie konsultacji przy uchwalaniu Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego, a także „wyprzedzanie” deweloperów z przygotowaniem przez miasto odpowiedniego zaplecza infrastrukturalnego, zanim na danym terenie powstanie inwestycja mieszkaniowa.

Recepta na dobrą urbanistykę

Jednymi z kluczowych elementów projektów architektonicznych są (oprócz zapewnienia bliskiego dostępu do różnorakich usług publicznych) zadbanie o tożsamość historyczną danego miejsca (zauważalne zwłaszcza podczas rewitalizacji) oraz dostęp do terenów zielonych. Już kilkadziesiąt lat temu na łamach czasopisma „Science” opublikowano badania Rogera S. Ulricha, który wykazywał, iż zieleń ma pozytywny wpływ na poprawę zdrowia u pacjentów, a u studentów na zwiększenie koncentracji. Co więcej, amerykańcy psychologowie jeszcze w latach 90. wskazywali, powołując się na dane udostępnione przez policję, iż dostęp do zieleni… ogranicza przestępczość wśród mieszkańców.

W centrum aglomeracji ciężko jest jednak o teren, który można by przeznaczyć pod sporych rozmiarów park. W efekcie zaczęto tworzyć parki kieszkonkowe. W Polsce trend ten rozwija się bardzo dynamicznie. Obecnie z takich parków mogą korzystać mieszkańcy Warszawy, Gdańska, Wrocławia, Olsztyna, Bydgoszczy i Krakowa, przy czym to właśnie w stolicy Małopolski pojawiły się one kilka lat temu jako pierwsze. Od 2016 roku stworzono tu 24 parki, zwane również ogrodami krakowian. Tutejszy Zarząd Zieleni Miejskiej nie zwalnia tempa i do 2030 roku zamierza otworzyć ok. 40 sprawnie urządzonych terenów zielonych.

Suburbanizacja to nie jedyny problem polskich miast

Zmartwieniem samorządów jest sam fakt wyludniania się naszego kraju będący konsekwencją ujemnego przyrostu naturalnego i zagranicznych emigracji. Analitycy Eurostatu wskazują, że do 2030 roku populacja Polski zmniejszy się o nawet milion osób. Perspektywy na następne kilkadziesiąt lat są znacznie bardziej uderzające, bo do 2100 roku polski naród miałby skurczyć się o całe 10 mln mieszkańców. To oznacza znacznie mniejsze wpływy do budżetu państwa i miast.

Przed rządzącymi zatem nie lada wyzwanie – zatrzymać Polaków w kraju i kontrolować proces suburbanizacji przy jednoczesnym zadbaniu o rozsądne i estetyczne zagęszczanie miast. Zwłaszcza to ostatnie będzie miało miejsce w województwie małopolskim, mazowieckim i dolnośląskim, gdzie dodatni wskaźnik migracji ma utrzymać się jeszcze przez wiele lat. Większe ośrodki regionalne wciąż przyciągają bowiem mieszkańców mniejszych miast perspektywą lepszego rozwoju.

Podczas VI Kongresu Urbanistyki Polskiej w Gdyni padło stwierdzenie, że przedmieścia są najważniejszym wyzwaniem społeczno-urbanistycznym współczesnej Polski. Wydaje się, iż stopniową suburbanizację można rozpatrywać również w pozytywnym kontekście, jeśli wykorzysta się odpowiednie instrumenty planistyczne. Z kolei na obrazie wielkich miast nie muszą znajdować się jedynie przykłady zniechęcających wizualnie inwestycji, w których balkony w niesamowicie bliskiej odległości wychodzą na okna sąsiadów, na placu osiedlowym widnieje jedynie beton, a odrapane farby na ścianach budynków pamiętają lepsze czasy. Filip Springer w „Wannie z kolumnadą” już na samym wstępie stwierdza, że

Ta książka jest o tym, że w Polsce jest brzydko i wszystko wskazuje na to, że wkrótce będzie jeszcze brzydziej.

Niech przyszłość pokaże, że może być inaczej.