Czy rząd może być dobrym kamienicznikiem?

O wadach i zaletach pomysłu utworzenia Funduszu Mieszkań na Wynajem rozmawiamy ze Sławkiem Muturi.

O wadach i zaletach pomysłu utworzenia Funduszu Mieszkań na Wynajem ze Sławkiem Muturi, pomysłodawcą Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem „Mieszkanicznik” oraz prezesem spółki Mzuri, zapewniającej kompleksową obsługę najmu rozmawia Joanna Bień.

Joanna Bień: Pomysłodawcy projektu utworzenia Funduszu Mieszkań na Wynajem twierdzą, że ożywi on polski rynek najmu. Czy taki scenariusz jest realny?

Sławek Muturi: Rząd chce zwiększyć mobilność Polaków na rynku pracy poprzez zwiększenie dostępności najmu mieszkań. To doskonała wiadomość! Sam od lat wiele robię, by spopularyzować w Polsce najem. Piszę książki oraz artykuły prasowe popularyzujące dobre praktyki najmu, założyłem Stowarzyszenie Mieszkanicznik, przekonuję banki, by wprowadziły kredyty hipoteczne dla inwestorów, a deweloperów, aby zaczęli budować dla tego segmentu rynku. Jestem więc całym sercem za.

Natomiast nie jestem przekonany do sensowności narzędzia, którym rząd chce się posłużyć. Jestem przeciwny realizacji tego pomysłu pomimo tego że moja własna firma mogłaby na tym skorzystać. Mój sprzeciw wywołuje kilka kwestii.

J.B.: Jakich?

S.M.: Po pierwsze względy ideologiczne. Państwowa własność nie sprawdziła się w mieszkanictwie. I nadal się nie sprawdza, bo setki tysięcy mieszkań komunalnych są w bardzo złym stanie technicznym, ponieważ permanentmie brakuje gminom środków na remonty, o modernizacjach nie wspominając. W sektorze tym występują liczne nadużycia: m.in mieszkają w nich prawie za darmo zamożni obywatele RP, których byłoby stać na własne mieszkanie. Pojawiają się nadużycia w prywatyzacji tych mieszkań itp. Jednocześnie tysiące biednych polskich rodzin czeka latami w kolejkach po mieszkanie komunalne. Gminy płacą miliony złotych odszkodowań za brak możliwości przyznania lokalu zastępczego osobom eksmitowanym. Kołdra jest cały czas zbyt krótka.

Państwo nie jest dobrym właścicielem czegokolwiek i dlatego od 25 lat prywatyzujemy polską gospodarkę. Kupno mieszkań od deweloperów byłoby swego rodzaju re-nacjonalizacją majątku. Przecież deweloperzy budowali te mieszkania na potrzeby rynku, a nie na zamówienie rządowe. Rolą państwa powinno być według mnie ułatwianie i zachęcanie do inwestycji, ustalanie reguł funkcjonowania rynku, a nie tworzenie konkurencji dla prywatnych inwestorów. Rząd powinien być sternikiem procesów gospodarczych, a nie wioślarzem.

J.B.: Ideologia to jedno, co jeszcze decyduje o tym, że Fundusz Mieszkań na Wynajem nie jest Pana zdaniem trafionym pomysłem?

S.M.: Po drugie są to względy praktyczne. Inwestowanie w nieruchomości na wynajem to nie jest prosty biznes. Istnieje wiele obiegowych prawd, które nie pokrywają się z rzeczywistością. Widzę to bardzo często w swojej działalności społecznej i biznesowej. Z całym szacunkiem dla przyszłych ewentualnych kadr Funduszu Mieszkań na Wynajem, te osoby też nie będą się znały na procesie inwestycyjnym w mieszkaniówce, ani na zarządzaniu najmem. A będą dysponowały miliardami złotych naszego wspólnego kapitału.
O potencjalnych zagrożeniach korupcjogennych wspominał już Jan Dziekoński (w artykule „Gazety Wyborczej” z dnia 24 lipca 2013 r.) więc nie chcę się powtarzać. Mieszkania to heterogeniczny towar – jedno do drugiego nie podobne i w związku z tym trudno jest oszacować jego realną wartość. Otwiera to ogromne pole do nadużyć. Obawiam się, że ryzyka nadużyć nie wyeliminują też rzesze rzeczoznawców majątkowych, których standardy etyczne czasami pozostawiają wiele do życzenia. Urzędnicy będą dysponować nie swoimi pieniędzmi. Zdrowsza jest sytuacja, gdy prywatny inwestor podejmuje decyzje odnośnie tego w co i jak chce zainwestować.

J.B.: A sama koncepcja działania Funduszu?

S.M.:20 tys. mieszkań, o których mowa w propozycjach rządu, to w rzeczywistości kropla w morzu. Jakiś czas temu oszacowałem, że mieszkań na wynajem mamy w Polsce co najmniej 700 tys. Słyszałem o szacunkach jeszcze wyższych. Tak czy inaczej mówimy o ok. 2 proc. rynku, a przecież bez programu rządowego i tak te 20 tys. mieszkań trafiłyby na rynek. Z drugiej strony szacuje się, że w Polsce brakuje 1,5 do 2 mln mieszkań. Więc co w praktyce zmieni ów program rządowy? Może dać stymulus gospodarce. Może, nie wiemy jak duży, za to z pewnością spowoduje destabilizację rynku. Deweloper, od którego Fundusz wykupi mieszkania, zyska, nawet jeśli obiektywnie jest słabszym deweloperem. Urzędnicy będą też przyznawać tańsze, dotowane mieszkania. Czy Kowalski, któremu Fundusz przyzna takie mieszkanie w Poznaniu będzie, skłonny przenieść się za pracą do Wrocławia? Przecież nie będzie miał gwarancji, że tam też uda mu się załapać na mieszkanie po preferencyjnych stawkach. Jeśli ceny najmu drastycznie spadną (w efekcie zadziałania bardzo potężnej tuby medialnej rządu) to część małych i średnich inwestorów może się wycofać z rynku, co spowoduje mniejszą dostępność najmu. Zamiast ją zwiększyć.

J.B.: Jakie zatem byłoby Pana zdaniem najbardziej skuteczne działanie?

S.M.: Dziś w Polsce rentowność najmu jest wyższa niż w krajach Europy Zachodniej i przez to czynsze są mniej osiągalne dla przeciętnego obywatela. W Warszawie rentowność akceptowana jako satysfakcjonująca dla klientów firmy Mzuri Investments to 6-7 proc. W Paryżu ci sami klienci akceptują rentowność rzędu 3,25 proc., a więc o połowę niższą. Dlaczego? Bo postrzegają inwestowanie w Polsce jako bardziej ryzykowne.

Po to, by zmniejszyć stawki najmu, rząd powinien dążyć do dwóch rzeczy: do powiększania rynku i do łagodzenia przepisów tworzących bariery do inwestowania w najem. Ponad dekadę temu rząd wprowadził tzw. wielką ulgę budowlaną, na mocy której osoby kupujące mieszkanie na wynajem w budynku, w którym miało powstać co najmniej 5 mieszkań z przeznaczeniem na wynajem, mogły sobie odpisać część inwestycji od PIT-u. Program działał i powstało wiele budynków z mieszkaniami na wynajem, jednak został dość szybko zniesiony. Jak na warunki rynku nieruchomości, który kształtuje się latami, został zniesiony błyskawicznie. Może warto byłoby powrócić do tej koncepcji, zweryfikować jakie przyniosła korzyści, przeanalizować jak rząd mógłby ją ewentualnie poprawić i wprowadzić ponownie. Tylko nie znowu na tylko 3-4 lata.

J.B.: Dlaczego taka forma byłaby lepsza?

S.M.: Ta forma wsparcia jest zachętą dla małych i średnich inwestorów, takich, którzy kupią od 1 do 20 mieszkań na wynajem. Aby zachęcić większych, instytucjonalnych inwestorów, rząd mógłby wprowadzić – wzorem chociażby Węgier – regulacje dla REIT-ów (z ang. Real Estate Investment Trusts). To modne w ostatnich latach trusty mające inwestować w nieruchomości w z góry zadany sposób w zamian za pewne ulgi podatkowe. Rządowa agencja PAIIZ mogłaby też postarać się zainteresować zagraniczne fundusze inwestycyjne typu private equity zainwestowaniem w polski sektor mieszkaniowy.

Ogromnym rezerwuarem mieszkań na wynajem są pustostany. Z danych spisu powszechnego w 2011 r. wynika, że w Polsce mamy około miliona pustostanów. Są to mieszkania, które do kogoś należą, ale które nie są zamieszkane. Dlaczego? Czasami dlatego, że są w bardzo złym stanie, a czasami dlatego, że trwa postępowanie spadkowe i są kłopoty z ustaleniem właściciela. Ale duża część to mieszkania należące do osób, które mogłyby je wynajmować. Ale się boją. Często są to osoby starsze, emeryci i renciści. Jestem przekonany, że sporo osób zna takie osoby w swoim najbliższym otoczeniu, bo jest to zjawisko w Polsce dość powszechne. Rząd mógłby uruchomić kampanię zachęcającą właścicieli do wynajęcia swoich pustych mieszkań oraz informującą o kosztach pustostanu, korzyściach z najmu (comiesięczny zastrzyk gotówki uzupełniający niskie emerytury) oraz o pułapkach i dobrych praktykach najmu. Wystarczyłoby przekonać co 50-tego właściciela pustostanu i mielibyśmy ten sam efekt (czyli 20 tys. mieszkań, które weszłyby na rynek najmu) co wydanie 5 mld zł i ponoszenie comiesięcznych kosztów zatrudnienia i funkcjonowania Funduszu.

J.B.: A co z osobami, które chciałby zainwestować w rynek nieruchomości i czerpać korzyści z najmu?

S.M.: Wiele osób zechciałoby inwestować w nieruchomości na wynajem. Jest to pewniejsze zabezpieczenie przyszłości niż przymusowy system emerytalny, zwłaszcza w kontekście toczących się bez przerwy od kilku lat dyskusji dotyczących ZUS, OFE, wydłużania wieku emerytalnego, dziury budżetowej, itp. Natomiast wiele osób wystrasza od tego zamiaru ustawa o ochronie praw lokatorów, która niesymetrycznie ustala obowiązki na linii mieszkanicznik-najemca. Wiele osób natrafia na barierę finansowania swoich inwestycji, bo polskie banki nie wprowadziły jeszcze oferty kredytów hipotecznych dla indywidualnych inwestorów. Przepisy Prawa budowlanego i plany zagospodarowania przestrzennego też zwiększają bariery inwestycyjne i ograniczają podaż, a przez to sztucznie podwyższają wysokość czynszów najmu.

J.B.: To odważne propozycje, czy są one możliwe do zrealizowania na gruncie polskim?

S.M.: Mam świadomość, że proponowane przeze mnie rozwiązania są trudne. Wymagają wieloletniej, cierpliwej i żmudnej pracy. Łatwiej w błysku fleszy otworzyć nową agendę rządową niż mozolnie przekonywać obywateli do przełamania swojego strachu i wynajęcia swojego pustostanu. Łatwiej jest wprowadzić nowe ustawy niż zlikwidować te stare, które pętają inicjatywę ludzi przedsiębiorczych. Efekty pracy u podstaw przychodzą po latach i nie są tak spektakularne.

J.B.: Czy polski rząd może być zatem dobrym kamienicznikiem?

S.M.: Odpowiem, że polski rząd nie będzie dobrym kamienicznikiem z troską dbającym o swój pieniądz oraz o substancję mieszkaniową będącą jego własnością. W cuda nie wierzę. Natomiast wierzę w działanie swobodnego rynku oraz w systematyczną, długofalową, dobrą robotę na rzecz jego regulacji. Cywilizowanie polskiego rynku najmu zajmie długie lata. Rządowe fajerwerki tego procesu według mnie nie przyśpieszą. Cudowne, magiczne rozwiązania nie istnieją i żaden błyskotliwy program rządowy nie zastąpi systematycznej, długofalowej roboty.