Czy rynek najmu stanął pod znakiem zapytania?

Świat walczy z pandemią, rząd zakazuje prowadzenia wielu działalności, granice są pozamykane, cały międzynarodowy ruch lotniczy z i do Polski jest odwołany. Czy to są warunki dla rynku najmu?

Wynajmem zajmuję się od ponad 7 lat, zarządzaniem wynajmem już od ponad 6. W chwili, kiedy piszę te słowa, mam wrażenie, że nic nie wiem o tej branży. Tak, jestem ekspertem, występuję na konferencjach, uczę ludzi maksymalizować zyski z najmu, ale od 13 marca okoliczności zewnętrzne zmieniły się diametralnie. Tak trudnych i nieznanych wcześniej warunków do funkcjonowania wynajmu krótkoterminowego nie pamiętają nawet najstarsi górale. Przez wybuch pandemii rynek najmu mieszkań gwałtownie się zmienił. 13 marca rząd wprowadził zakaz najmu krótkoterminowego. Co prawda taki restrykcyjny przepis ważny był tylko przez tydzień, ale to wystarczyło, by branża zmieniła kierunek. Sam fakt zakazu okazał się potężnym ciosem dla wynajmujących mieszkania w tym modelu. Właściciele tego typu lokali to przedsiębiorcy. Nie czekają bezczynnie na rozwój sytuacji, działają. Wiele mieszkań z bookingu i Airbnb pojawiło się jako dostępne na wynajem średnio- lub długoterminowy.

W tej grupie trudno o dobre nastroje wśród posiadających mieszkania w miejscowościach turystycznych. Tam nie można tak łatwo zmienić profilu działalności. Obawy przed przebywaniem wśród tłumów mogą sprawiać, że Polacy zostaną w kraju i chętniej będą wybierali apartamenty wakacyjne niż hotele czy pensjonaty. W ten sposób można bowiem ograniczyć liczbę osób, z którymi trzeba mieć styczność. To daje tej grupie właścicieli mieszkań na wynajem krótkoterminowy ogromne nadzieje. Tylko że po miesiącu kwarantanny coraz więcej osób zadaje sobie pytanie, czy do wakacji aby na pewno wszystko się skończy? Ze względu na zaczynający się kryzys, przyszłość całego rynku najmu nie wygląda najlepiej.

Jakie zmiany pojawią się na rynku najmu w przyszłości?

Wiele wskazuje na to, że rozpoczynający się kryzys gospodarczy może doprowadzić do upadku małych i średnich przedsiębiorstw, a to pociągnie za sobą znaczny wzrost bezrobocia i tym samym spadek popytu na najem. Im więcej osób straci pracę, tym gorzej dla właścicieli mieszkań inwestycyjnych. Najemców możemy podzielić na trzy grupy – młodych Polaków (studentów i pracowników korporacji), imigrantów (zarówno wykwalifikowanych, jak i niewykwalifikowanych) i turystów (w tym turystów biznesowych powodów zawodowych). Młode osoby i imigranci, jeśli strącą pracę i nie znajdą nowej, prawdopodobnie wrócą w rodzinne strony i tym samym zmniejszą popyt na najem. Już widzimy, że wyjechali pracownicy z Ukrainy.

Zajęcia na uczelniach są prowadzone online, a studenci wypowiadają umowy najmu. Im większa będzie skala bezrobocia, tym bardziej odbije się ona na rynku mieszkań na wynajem. Ci, którzy nie wyjadą (np. studenci, którzy mają pracę, z możliwością wykonywania jej zdalnie) w kryzysie mogą dysponować mniejszym budżetem i wybierać tańsze oferty. W przypadku najmu długoterminowego istnieje więc ryzyko znaczonego spadku popytu przy jednoczesnym wzroście ilości oferowanych lokali.

Trzeba pamiętać, że w takich miastach jak Kraków, Warszawa czy Wrocław samych mieszkań, które przeszły z oferty wynajmu krótkoterminowego do długoterminowego są tysiące. Jeśli zjawisko się spotęguje, istnieje duże ryzyko, że część właścicieli nie znajdzie chętnych do najmu lub będzie musiała obniżyć stawki. Wynajmujący, którzy kupili mieszkania pod wynajem z pomocą kredytu, mogą znaleźć się w tarapatach finansowych. Mniejszy problem, jeśli mają stabilną pracę, ale już w marcu obserwowaliśmy redukcje etatów i wypowiedzenia.

Jeśli chodzi o turystów, którzy korzystają z najmu krótkoterminowego, to sytuacja jest bardziej skomplikowana. Epidemia panuje na całym świecie, co całkowicie wyelimionowało turystykę zagraniczą. Czy i kiedy turyści wrócą po epidemii? Kiedy restrykcje w podróżowaniu zostaną zniesione? Kiedy ludzie uwierzą, że znów jest na tyle bezpiecznie, by zwiedzać obce kraje? Na te i wiele innych pytań eksperci z całego świata dziś nie znają odpowiedzi. Z jednej strony wzrost bezrobocia może sprawić, że część osób zrezygnuje z wyjazdów weekendowych czy wakacyjnych. Z drugiej więcej osób może obawiać się zarażenia podczas lotu samolotem i w rezultacie zdecydować się na wypoczynek we własnym kraju. Górę może też brać tzw. patriotyzm lokalny. Już teraz widzimy apele i deklaracje, by po epidemii wakacje spędzić we własnym kraju i wspomóc rodzimą branżę turystyczną. Podobnie mogą myśleć turyści spoza Polski.

Stawki za najem zaczęły spadać

Do niedawna spadki stawek za najem były bardzo rzadkie. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika jednak, że w marcu pojawiły się one aż w 7 z 15 badanych miast, choć, jak na razie, były nieznaczne (ok. 1-2 proc.). Warto jednak dodać, że w niektórych miastach pojawiły się nowe ogłoszenia na najem długoterminowy, w przypadku których widać, że chodzi o lokale przygotowane typowo pod najem na doby. Standard tych mieszkań jest zwykle wysoki i ceny również nie należą do najniższych. Stosunek jakości do ceny jest jednak prawidłowy. Choć tego typu ofert jest bardzo dużo, nadal stanowią ułamek spośród tego, co proponuje rynek. Oznacza to, że właściciele wynajmujący dotychczas na doby nie muszą konkurować z ogromną liczbą mieszkań, które zawsze były przeznaczone na najem długoterminowy.

Czy będzie konieczność zejścia z cen poniżej progu rentowności? To pytanie zadają sobie zwykle właściciele mieszkań finansowanych kredytem. W najgorszej sytuacji są dwie grupy: wynajmujący ponoszący duże koszty utrzymywania pustych mieszkań zakupionych w dużej mierze na kredyt oraz przedsiębiorcy, którzy ofertę wynajmu na doby oparli na mieszkaniach podnajętych od osób trzecich, najczęściej na długoterminowych umowach stałych. Co prawda słyszymy i czytamy w mediach, że Ci pierwsi mogą skorzystać z wakacji kredytowych, ale zawieszone raty i tak trzeba będzie spłacić w przyszłości i to z dodatkowymi odsetkami. Jeśli w najbliższym czasie popyt na najem krótkoterminowy nie wróci, to część z tych osób będzie zmuszona sprzedać lokal lub poszukać najemców długoterminowych, o których nie będzie łatwo.Trzeba jednak dodać, że duża część zakupów mieszkań w ostatnich latach była realizowana przez inwestorów, którzy kupowali bez pomocy kredytu lub z jego niewiel kim udziałem. Dlatego raczej nie czeka nas paniczna wyprzedaż mieszkań.

Lekko nie mają również przedsiębiorcy działający w podnajmie. Ogromne, często kilkudziesięciotysięczne koszty stałe w zestawieniu z zerowym przychodem oznaczają jedno: zagrożenie bankructwem. Pandemia koronawirusa ma, jak widać ogromny wpływ na wszystkie branże związane z turystyką, a zwłaszcza na warte 431 mln euro polskie środowisko wynajmu krótkoterminowego. Niepewność wokół decyzji polskiego rządu, który 12 marca zmusił właścicieli nieruchomości pod wynajem krótkoterminowy do zamknięcia swoich lokalizacji, a niedługo potem zniósł ten zakaz, sprawiła, że skutki kryzysu COVID-19 są bardziej odczuwalne. Wszyscy czekamy na koniec epidemii i wierzymy, że zdołamy odbudować nasze miejsca pracy a turyści wrócą i będą cieszyć się z satysfakcjonujących miejsc noclegowych, które dla nich stworzyliśmy i które teraz ratujemy przed likwidacją.