ArtykułyW księdze wieczystej znajdują się wszystkie informacje dotyczące konkretnej nieruchomości. Jej brak może wzbudzić pewne podejrzenia wśród potencjalnych nabywców. Czy można zatem kupić nieruchomość bez księgi wieczystej? Co zrobić, aby taka transakcja była w pełni bezpieczna?
Co to jest księga wieczysta?
Księga wieczysta (KW) jest zbiorem dokumentów. Znajdują się w niej wszelkie informacje dotyczące kwestii prawnych nieruchomości. Informacje te podzielone są na 4 działy:
- dział I-0 – zawiera oznaczenia geodezyjne i adresowe nieruchomości (np. numer działki, powierzchnia mieszkania),
- dział II – obejmuje informacje z zakresu praw własności i użytkowania wieczystego (np. dane właściciela, współwłaścicieli, wysokość udziałów, sposób ich nabycia, wieczystego użytkownika),
- dział III – znajdują się tutaj adnotacje dotyczące praw i roszczeń osób trzecich, a także ograniczeń nałożonych na nieruchomość, ponadto można tu znaleźć prawa osobiste obciążające właściciela lub współwłaścicieli (np. ograniczenia wynikające z wywłaszczenia, egzekucji, upadłości, prawo służebności i pierwokupu),
- dział IV – zawiera wpisy dotyczące hipoteki (m.in. wierzyciel, kwota, waluta hipoteki).
Rejestry ksiąg wieczystych prowadzone są przez wydziały wieczystoksięgowe przy sądach rejonowych. Wglądu w akta może dokonać notariusz lub osoba, która ma interes prawny dotyczący konkretnej nieruchomości. Księgi wieczyste dostępne są również bezpłatnie w Internecie. Ministerstwo Sprawiedliwości stworzyło stronę internetową Elektroniczne Księgi Wieczyste. Konieczne jest posiadanie numeru KW, aby móc bezpłatnie sprawdzić zawartość dokumentu. Funkcjonują także strony internetowe, na których można odpłatnie sprawdzić konkretne dane tuż po wpisaniu pełnego adresu nieruchomości.
Jakie mieszkania mogą nie mieć księgi wieczystej i dlaczego?
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece z 6 lipca 1982 roku określa, że KW mają nieruchomości gruntowe, budynkowe oraz lokalowe. Ponadto mogą być prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Każdy właściciel nieruchomości ma obowiązek niezwłocznie złożyć wniosek o ujawnienie swojego prawa w księdze. Wpisy własności dokonywane są na podstawie aktu notarialnego lub też wyroku sądowego.
W przeszłości obowiązek zakładania ksiąg wieczystych dotyczył wyłącznie nowych nieruchomości. Z tego też względu właściciele starszych mieszkań, którzy nie planowali ich sprzedaży, często nie składali wniosków o założenie księgi wieczystej. To właśnie dlatego na rynku wtórnym po dziś dzień można spotkać nieruchomości bez KW.
Mieszkania wybudowane przez spółdzielnie mieszkaniowe w PRL-u także często nie mają ksiąg wieczystych. Był to czas, w którym wznoszono wiele osiedli mieszkalnych bez dokładnej weryfikacji, na czyim gruncie powstają. Aktualnie niemożliwe jest założenie księgi w przypadku nieruchomości, która znajduje się na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego. Ustalenie właściciela gruntu jest nie tylko czasochłonne, ale przede wszystkim skomplikowane. W dokumentach często występują braki, co skutkuje niemożnością określenia prawowitego właściciela gruntu.
Mieszkania wybudowane w ramach Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) także nie mają ksiąg wieczystych. Jest to związane z charakterem lokalu. Opiera się on na umowie najmu, a nie na prawie przeniesienia własności. W tego typu lokalach można mieszkać, spełniając wyłącznie określone warunki. Konieczne jest posiadanie stałego miejsca zamieszkania na terenie danej gminy oraz nie wolno posiadać innej nieruchomości mieszkalnej. Istotne jest także kryterium dochodowe. Obecnie obowiązujące przepisy umożliwiają wykupienie mieszkania znajdującego się w zasobach TBS. Jednakże jest to możliwe wyłącznie za zgodą instytucji oraz z uwzględnieniem rozliczenia udziału w kosztach budowy.
Nieco inna sytuacja jest w przypadku mieszkań wydzielonych. Gdy właściciel dużej nieruchomości dzieli ją na mniejsze lokale i wystawia na sprzedaż na rynku wtórnym, księgi wieczyste są zakładane w momencie podpisania aktu notarialnego, który przenosi własność. Podobna sytuacja występuje w przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym w stanie budowy. Lokal uzyska własną KW w chwili jego wyodrębnienia. Potencjalny nabywca musi podpisać z deweloperem umowę deweloperską, która jest podstawą wpisu do księgi wieczystej.
Czy zakup mieszkania bez księgi wieczystej jest bezpieczny?
Księga wieczysta ujawnia dane właściciela, roszczenia oraz obciążenia nałożone na daną nieruchomość. Ponadto zabezpiecza nabywcę rękojmią wiary publicznej KW. Stan prawny nieruchomości wynikający ze wpisów w księdze wieczystej ma bezwzględne pierwszeństwo nad stanem faktycznym.
Nabywając mieszkanie bez KW, należy liczyć się z koniecznością sprawdzenia wielu szczegółów. Potencjalny nowy właściciel nie ma bowiem pewności, czy w trakcie procesu nabycia lokal nie został chociażby obciążony hipoteką. Aby transakcja była bezpieczna, sprzedający musi pozyskać różne dokumenty, które potwierdzą stan prawny mieszkania. W rzeczywistości wydłuża to cały proces zakupu.
Czy można sprawdzić mieszkanie bez KW?
Najważniejsza jest weryfikacja właściciela nieruchomości oraz jego prawa do dysponowania lokalem. Jeżeli nie ma księgi wieczystej, sprzedający musi dysponować innymi dokumentami, w tym m.in.:
- aktem notarialnym,
- decyzją administracyjną, która przyznaje prawo własności,
- postanowieniem sądu lub aktem notarialnym w przypadku lokalu uzyskanego na drodze darowizny lub spadku,
- zaświadczeniem o prawie do dysponowania lokalem (dotyczy mieszkań spółdzielczych własnościowych).
Jako nabywca warto poprosić również o okazanie innych zaświadczeń, w tym:
- zaświadczenie ze spółdzielni o niezaleganiu z czynszem, zaliczkami na media oraz fundusz remontowy,
- zaświadczenie o braku zaległości u dostawców wszystkich mediów,
- zaświadczenie z urzędu gminy o liczbie osób zameldowanych w mieszkaniu.
Potencjalny nabywca powinien zorientować się także, czy nieruchomość nie jest zadłużona, obciążona służebnościami oraz nie jest przedmiotem postępowania spadkowego.
Mieszkanie bez księgi wieczystej a kredyt hipoteczny
Zabezpieczenie hipoteczne jest skuteczne, gdy zostanie ujawnione w IV dziale KW. Oznacza to, że bez księgi wieczystej nie ma możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Jeżeli nie występują przeszkody prawne, KW można założyć przy podpisaniu umowy kupna-sprzedaży. Wówczas bank do czasu uprawomocnienia się wpisu żąda od kredytobiorcy dodatkowego zabezpieczenia – ubezpieczenia pomostowego. Księgi wieczystej nie można założyć jednak w przypadku mieszkania ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, gdy własność gruntu pod budynkiem nie jest uregulowana. Żaden bank nie udzieli wówczas kredytu hipotecznego.
Nieruchomości bez księgi wieczystej zazwyczaj mają niższą cenę, co przyciąga potencjalnych nabywców. Taka oferta jest atrakcyjna dla osób, które mają czas, wiedzę oraz gotówkę (gdy niemożliwe będzie założenie KW i finansowanie kredytem hipotecznym). Warto w takiej sytuacji skorzystać z usług pośrednika, który podpowie, czy zakup danego lokalu w rzeczywistości jest korzystny.
Źródło: KRN.pl | 2022-12-30
Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?
Komentarze (0)
Pokaż wszystkie komentarze (0)