Czy da się jeszcze tanio zamieszkać w Krakowie

W różnych badaniach nawet połowa Polaków deklaruje chęć zmiany w najbliższej przyszłości swojej nieruchomości na lepszą. W Krakowie to zadanie wydaje się coraz trudniejsze, choć jest jeszcze kilka sposobów na tani – lub przynajmniej względni tani – lokal…

Podobno obecnie najtaniej wybudować mieszkanie pod Krakowem. Zważywszy jednak na doświadczenia wielu inwestorów prywatnych takie działanie wymaga ogromnej determinacji oraz dużo czasu. Załatwienie pozwoleń i mediów wymaga dziesiątek wizyt w przeróżnych urzędach. Ostatnio okazuje się jednak, że jeszcze większe problemy napotyka się rozpoczynając samą budowę – brak specjalistów, niska jakość wykonania oraz wysokie koszty… Niewątpliwie samodzielna budowa domu to zadanie dla nielicznych. W niniejszym artykule pokazujemy, że istnieje jeszcze kilka innych możliwości nabycia lokalu mieszkalnego po rozsądnej (?) – powiedzmy, niższej – cenie.

Najtańsze mieszkania w Krakowie…

…to oczywiście wielka płyta. Wybór lokalu z wielkiej płyty w obecnej sytuacji może okazać się ryzykowny, szczególnie dla osób planujących w ciągu kilku-, kilkunastu lat zmianę mieszkania. Otóż w wyniku ogromnego popytu ceny mieszkań w starych blokach są niewspółmiernie wysokie w porównaniu do nowych osiedli. Bloki z wielkiej płyty mają już co najmniej 20 – 30 lat i są tańsze o nie więcej niż 20 proc. w porównaniu do nowszych lokali w danej okolicy. Najprawdopodobniej w przyszłości będą one drożały znacznie wolniej i za kilka lat może się okazać, że za dwupokojowe mieszkanie w wielkiej płycie nie da się kupić nawet kawalerki w nowszym bloku. Niemniej dla wielu rodzin mieszkania w 10-piętrowych „mrówkowcach” na Kozłówku czy w Nowej Hucie są jedynymi realnymi do nabycia lokalami.

W Krakowie najtaniej jest tradycyjnie na wschodzie i w wielkiej płycie. W Nowej Hucie, na osiedlach z wielkiej płyty ceny oscylują wokół 4,5 – 5,5 tys. za metr. Nieco drożej jest na osiedlach, które ostatnio są lepiej postrzegane przez klientów, np.: Dywizjonu 303 czy Oświecenia. W centrum Nowej Huty ciągle można kupić mieszkanie po 5 tys. zł. I w perspektywie może to być doskonała inwestycja. Jeżeli urealnią się, na razie dosyć mętne, plany rewitalizacji tego kawałka miasta, to może tam być o wiele drożej.

Nieco wyższe ceny obowiązują na niezbyt ostatnio popularnym Bieżanowie (od 5 tys. za metr). Wielka płyta w Prokocimiu, na Kozłówku, Woli Duchackiej czy Kurdwanowie wyceniana jest na 4,7 – 5,5 tys. zł. W sumie jednak zakup mieszkania 2-pokojowego poniżej 250 tys. zł jest już w Krakowie bardzo trudny i wiąże się z koniecznością zawierania wielu kompromisów.

Skawina, Wieliczka, Zabierzów, Krzeszowice…

Najtańsze mieszkania dla Krakusów są oczywiście... poza Krakowem. Ze Skawiny do centrum Krakowa jest nie wiele dalej niż z Bieżanowa, a można znaleźć tam M3 już za 4,5 tys. zł za metr kwadratowy. Nieco drożej jest w Wieliczce, gdzie za możliwość codziennego obcowania ze słynną kopalnią soli trzeba zapłacić 4 – 5 tys. zł za metr. Ciekawe ceny ciągle oferują Krzeszowice. Choć to już 20 km od miasta, to jednak przy linii kolejowej zapewniającej szybki dojazd do centrum. A 40-metrowe mieszkanie (2-pokojowe) w niskim bloku można tam nabyć za 155 tys.

Minusem są oczywiście codzienne dojazdy do pracy. Sposobem na złagodzenie tych niedogodności jest wybór tego z miast satelickich, które leży najbliżej pracodawcy.

Adaptacja poddasza

Osobom, które rozpoczynają dopiero poszukiwanie mieszkania, szczególnie w metropolii, jaką jest Kraków, adaptacja poddasza wydają się atrakcyjną alternatywą. Zamiast 2-pokojowego mieszkania marzy się im 100-metrowe poddasze „z duszą i historią”, zaadaptowane zgodnie z wyobrażeniami nowego właściciela.

Takich niepoprawnych marzycieli rzeczywistość wielkomiejska szybko pozbawia jednak złudzeń. Na wolnym rynku praktycznie w ogóle nie ma ofert poddaszy do adaptacji. Największe krakowskie biura pośrednictwa nieruchomości przyznają, że trafia się im najwyżej kilka takich ofert rocznie i najczęściej są one nieciekawe. Rzecz w tym, że praktycznie wszystkie poddasza nadające się do adaptacji na lokale mieszkalne (i nie tylko) przechwytują członkowie wspólnot i osoby z nimi związane. Ci ludzie najlepiej wiedzą, jak przekonać członków wspólnoty-współwłaścicieli poddaszy do sprzedania swoich udziałów, a udana transakcja zakupu to niejednokrotnie wynik kilkuletnich starań i negocjacji.

Należy bowiem pamiętać, że praktycznie nie zdarza się, by całe poddasze miało tylko jednego właściciela. Wykupywanie poddaszy przez osoby związane z ich właścicielami było od lat najczęstszą formą ich sprzedaży, a ostatnio ten proces jeszcze się nasilił – adaptacja strychu okazuje się doskonałym sposobem zarobienia pieniędzy.

U krakowskich pośredników nieruchomości znajduje się natomiast pewna liczba wykończonych i zaadaptowanych poddaszy, zarówno w starych kamienicach, jak i nowych budynkach, a nawet w niektórych socjalistycznych blokach. Ich ceny nie są jednak szczególnie atrakcyjne – najwyżej 15 – 20 proc. taniej niż normalne mieszkania w danej okolicy, a trzeba pamiętać o wyższych kosztach ogrzewania (nie wspominając już o takich atrakcjach jak piąte piętro bez windy).

Podsumowując, należy stwierdzić, że adaptacja poddasza to dobry pomysł na stosunkowo tanie (i duże!) mieszkanie, pod warunkiem że ma się bezpośrednie kontakty ze wspólnotą skłonną do sprzedaży takiego lokalu. Na pośredników w tym przypadku nie bardzo można liczyć. Kupowanie zaadaptowanych i wykończonych już poddaszy rzadko jest szczególnie dobrym interesem, a jeżeli do raty kredytu doliczy się koszty związane ze zwiększonymi opłatami za ogrzewanie, to nawet ten niewielki zysk, z perspektywy czasu, może okazać się złudny.

Zrób blok z domu

Dla osób podłamanych wysokimi cenami mieszkań niezłą opcją wydaje się zakup – razem z jedną czy dwiema rodzinami – dużego domu (np. o powierzchni 300 metrów kw.), a następnie podzielenie go na kilka mieszkań. W Krakowie taki dom z lat 70. kosztuje nie więcej niż 1 mln zł. Jeżeli udałoby się z niego zrobić trzy mieszkania, to za 100 metrów kw. mieszkania w ładnej dzielnicy z ogródkiem płaci się nieco ponad 300 tys. zł, czyli dwa razy mniej niż za podobne mieszkanie. Nawet jeżeli po kilka metrów trzeba oddać na klatkę schodową, to i tak wygląda to na opłacalny interes. O takim rozwiązaniu w październikowym numerze Krakowskiego Rynku Nieruchomości (21/2006) w artykule Zróbmy sobie mieszkanie, pisał Paweł Puch.

Ta, teoretycznie atrakcyjna koncepcja ma jednak jeden feler – trudno znaleźć inną rodzinę, a szczególnie dwie, które są zainteresowane akurat takim rozwiązaniem, mają odpowiednio dużo pieniędzy, zaakceptują tę samą dzielnicę i konkretną nieruchomość. Jeżeli jednak ta trudność nie stanowi bariery nie do pokonania, to przerobienie domu jednorodzinnego na kilkurodzinny może okazać się doskonałym rozwiązaniem.

Domy zamiast mieszkania

Mieszkania kosztują już prawie tyle co domy – to motto połowy artykułów opisujących w ostatnich miesiącach sytuację na rynku nieruchomości. Być może więc, zamiast myśleć o 2-pokojowym mieszkaniu warto zacząć rozglądać się za domem? W tym miejscu aż się prosi, by zacytować popularną w zeszłym sezonie reklamę „Prawie – robi wielka różnicę”. Wybierając dom zamiast mieszkania, musimy bowiem stawić czoła aż dwóm „prawie”.

1. „Prawie” w tej samej cenie znaczy, że jednak trochę drożej. Oczywiście od razu wykluczamy domy w Krakowie – ceny tych zaczynają się w okolicach 550 tys. zł. Szukamy domku pod Krakowem, 10 – 15 km od miasta. I faktycznie – w tej odległości domek na 10-arowej działce można mieć już za 400 – 450 tys. zł. Czyli 100 – 150 tys. zł drożej niż 2-pokojowe mieszkanie w Krakowie. Otóż okazuje się że 300 tys. to absolutnie górna granica zdolności kredytowej większości rodzin. Poza tym zarobienie, a już szczególnie zaoszczędzenie dodatkowych 100 tys. zł to dla wielu rodzin 10 lat oszczędzania. Innymi słowy „prawie” to dodatkowo 10 lat zaciskania pasa. Warto przypomnieć że 4 – 5 lat temu za 120 tys. można było u dewelopera kupić 2-pokojowe mieszkanie, i nie wydawało się, że jest to tanio. A od tego czasu pensje wiele nie wzrosły…

2. „Prawie” numer dwa to jakość nabywanego domku. Domy za 400 tys. pod Krakowem to budynki z reguły budynki z lat 70., najpóźniej 80. (lub starsze), zazwyczaj nadające się do generalnego remontu. Po doliczeniu kosztów najniezbędniejszych prac (instalacje, okna, ocieplenie, wymiana systemu ogrzewania) często okazuje się, że oferta wcale nie jest tak atrakcyjna.

Dlatego należy pamiętać, że nawet obecnie domki nie są „trochę” droższe, ale dużo droższe od mieszkań, chyba że kupuje się ruinę, z której poza ścianami niewiele nadaje się do wykorzystania.



Dla osób, którym 380 tys. zł za zwykłe 2-pokojowe mieszkanie wydaje się kwotą zbyt dużą, istnieje kilka innych sposobów znalezienia lokalu: mieszkanie pod Krakowem, adaptacja strychu, domek do remontu, zakup dużego domu i podział na kilka mieszkań. Każde z tych rozwiązań może okazać się źródłem dużego i taniego lokum. Jednak każde wymaga bardzo dużo determinacji, pomysłowości i pracy. W obecnej sytuacji z każdego z wymienionych rozwiązań próbuje skorzystać bardzo duża liczba chętnych.

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?