Czy ceny nieruchomości wreszcie się zatrzymają? „Dalsze wzrosty mogą być nieakceptowalne”

Ostatnie miesiące były czasem prawdziwego boomu na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Wraz z popytem wzrosły również ceny – w Krakowie mieszkania z rynku pierwotnego podrożały o 10 proc. w stosunku kwartalnym, podwyżki na rynku wtórnym wyniosły natomiast aż 15 proc. Czy obecnie ceny nieruchomości doszły do ściany? Na to pytanie starają się odpowiedzieć analitycy.

Uruchomienie programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” spowodowało, że typowe dla okresu wakacyjnego obniżenie popytu na mieszkania w tym roku nie miało miejsca. Wręcz przeciwnie – chętnych na zakup własnego M przybywało wyjątkowo szybko. Trend ten został  błyskawicznie wykorzystany przez deweloperów oraz właścicieli mieszkań na sprzedaż, a znaczne wzrosty kosztów widoczne niemal w całej Polsce. W Warszawie  średnia cena za mkw. przekroczyła już 16 000 zł. Niewiele taniej jest w Krakowie – tam wynosi ona aktualnie 15 000 zł/ mkw. Jak wynika z badań przeprowadzonych przez Barometr Metrohouse i Credipass, to właśnie w stolicy Małopolski zanotowano najszybszy wzrost kosztów zakupu mieszkania.

Entuzjazm wśród deweloperów spada

Indeks Nastroju Deweloperów, czyli badanie przeprowadzane na 12 największych firmach na rynku nie pozostawia złudzeń. Podmioty poddawane badaniu subiektywnie oceniają poziom sprzedaży mieszkań, a także przewidywania dotyczące cen nieruchomości w przyszłości. Indeks określający ceny mieszkań spadł z poziomu 0,76 osiągniętego w maju na 5,1 w październiku bieżącego roku. Niezbyt optymistyczne są również przewidywania dotyczące sprzedaży nieruchomości – w maju wynosił on 0,81, a październiku już natomiast tylko 0,25. Deweloperzy przewidują więc, że boom na rynku nieruchomości nie będzie trwałym trendem, wręcz przeciwnie, szybko osiągnie tendencję spadkową.

W maju bieżącego roku podwyżek cen mieszkań spodziewało się aż 76 proc. badanych podmiotów, wartość ta jednak spada z miesiąca na miesiąc. W sierpniu optymizm ten cechował 69 proc. firm, natomiast w październiku jedynie 65 proc.

Czy ceny nieruchomości zaczną gwałtownie spadać? Raczej nie

Nie oznacza to, że deweloperzy zwiastują nagłe spadki cen – aż 35 proc. badanych uważa, że utrzymają się one na obecnym poziomie. Żadna z biorących udziału w badaniu firm ani we wrześniu, ani w październiku nie udzieliła odpowiedzi świadczącej, że mieszkania zaczną tanieć.

Warto zwrócić uwagę, że deweloperzy coraz mniej entuzjastycznie podchodzą również do wyników sprzedaży. Wprawdzie tylko niecałe 5 proc. badanych prognozuje spadki, jednak aż 58 proc. przewiduje brak zmian w sprzedaży w najbliższym czasie, bez tendencji wzrostowej, która była ostatnio bardzo widoczna. Czy świadczy to o nasyceniu rynku?

Kredytobiorcy nie chcą kolejnych podwyżek cen nieruchomości

Mimo że ostatnie miesiące cechowały się wyjątkową aktywnością kredytobiorców, raczej nie należy spodziewać się wzrostu tej dynamiki.

 - Wzrost cen, który miał miejsce w III kw. 2023, był jednym z najwyższych na tle ostatnich lat. Dostępność cenowa mieszkań znacząco się zmniejszyła. Mimo stabilnej sytuacji na rynku pracy i perspektywy obniżki stóp procentowych, dalsze wzrosty mogą nie być już akceptowalne dla nabywców – ocenia przeprowadzająca badanie i tworząca Indeks nastroju Deweloperów analityczka Ewa Palus.

Analityczka zwraca również uwagę na fakt, że z gigantycznym popytem nie nadąża podaż. Dostępnych na rynku mieszkań jest coraz mniej, a podaż odbudowuje się dość wolno. Niewiadomą stanowi również „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, który od przyszłego roku ma być objęty limitami i nie wiadomo, jak szybko wyczerpią się zaplanowane na jego realizację środki.

Być może więc kolejne miesiące przyniosą pewną ulgę w kontekście cen nieruchomości mieszkalnych. Raczej nie należy się spodziewać, że zaczną one tanieć, być może jednak utrzymają się na tym samym poziomie kosztów, co obecnie. Na ten moment trudno ocenić, kiedy możemy liczyć na ewentualne obniżki cen mieszkań, ani ile one wyniosą.