Czas na inwestycje – V konferencja MRN.pl

27 maja 2010 r. w Hotelu Kossak w Krakowie odbyła się piąta już konferencja zorganizowana przez Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości MRN.pl.

27 maja 2010 r. w Hotelu Kossak w Krakowie odbyła się piąta już konferencja zorganizowana przez Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości MRN.pl. Podczas spotkania eksperci starali się rozwiać wątpliwości dotyczące obecnej sytuacji na rynku nieruchomości, a także prognozować rozwój wydarzeń w najbliższych latach. W trakcie konferencji został w szczegółowy sposób opisany i zanalizowany mieszkaniowy rynek pierwotny i wtórny, rynek nieruchomości gruntowych, rynek domów oraz sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych.

Od wielu miesięcy inwestorzy starają się przewidzieć moment, w którym będzie można stwierdzić faktyczny koniec kryzysu. Podstawowe pytania dotyczą dalszego kształtowania się cen nieruchomości oraz ewentualnej liberalizacji polityki banków w przyznawaniu kredytów hipotecznych. Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości MRN.pl – w skład którego wchodzi 60 rzeczoznawców majątkowych, 20 analityków rynku nieruchomości, opierających swoje badania na bazie 130 000 realnych transakcji – w skrupulatny sposób stara się na te pytania odpowiadać.

Raport dotyczący rynku pierwotnego przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego, analityka rynku nieruchomości Piotra Krochmala, przybliżył uczestnikom konferencji obecny stan na rynku pierwotnym. Wnioski płynące z analizy przemawiają za tym, że w 2009 r. wciąż byliśmy świadkami stabilizacji. Obecnie coraz więcej firm dysponujących atrakcyjnymi (tanimi) mieszkaniami zaczyna delikatnie podnosić ceny, sondując rynek. Odmiennie postępują deweloperzy mający w swojej ofercie duże (drogie) i położone w częściowo wyprzedanych obiektach mieszkania, nadal starają się uatrakcyjnić ofertę zniżkami cen – mówił Piotr Krochmal. Zwrócił również uwagę na ogromną rolę programu dopłat rządowych „Rodzina na swoim”, który miał spore znaczenie dla stymulacji rynku pogrążonego w kryzysie. Według danych przedstawionych przez Związek Banków Polskich, dzięki programowi rządowemu udało się sfinansować i zakończyć z sukcesem wiele zagrożonych inwestycji. Około 20 proc. klientów, którzy brali kredyt w poprzednim roku, skorzystało z możliwości finansowania go przy wykorzystaniu dopłat ze Skarbu Państwa.

Istotną kwestią jest również powiększenie się liczby mieszkań dostępnych w ofercie deweloperów. Jest ich znaczne więcej niż w zimie, ich całkowita liczba wynosi obecnie 6,5 tys. Zwiększa się również liczba ofert w budynkach, które nie są zrealizowane. Większość z nich znajduje się w początkowej fazie realizacji, więc nie należy się spodziewać większego zainteresowania ze strony klientów. Stopniowo zmniejsza się natomiast liczba lokali w budynkach oddanych. W 2009 r. odnotowany został spadek cen mieszkań na rynku deweloperskim. Porównując poziom cen z wiosny 2010 r. i jesieni 2009 r., widać spadek o 2 proc. Należy przy tym zwrócić uwagę na to, że deweloperzy przez cały czas obserwują rynek i zainteresowanie klientów i na bieżąco operują cenami, uzależniając ich poziom od obecnego popytu.
„Z zakupami poczekać do zimy” – to wniosek podsumowujący prezentację dotyczącą sytuacji na rynku gruntów wokół Krakowa, przygotowaną przez rzeczoznawców majątkowych Alicję Malczewską i Gabrielę Surowiec. W całym 2009 r. obserwowaliśmy spadki średnich cen gruntów rolnych i zielonych w powiatach krakowskim, wielickim i myślenickim. Widać przy tym, że największy i najbardziej dynamiczny spadek odnotowano w przypadku powiatu wielickiego, gdzie ceny od 2008 r. były na bardzo wysokim poziomie. Pod koniec 2009 r. najwyższą cenę odnotowujemy dla powiatu krakowskiego. Od ponad dwóch lat we wszystkich trzech analizowanych powiatach zauważalny był ciągły spadek w liczbie transakcji. W I kwartale 2010 r. również obserwowaliśmy tę tendencję. Alicja Malczewska zwraca uwagę na jedną zasadniczą kwestię dotyczącą ograniczenia (w porównaniu z latami ubiegłymi) możliwości spekulacji, która ściśle związana była ze spodziewanym uchwalaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zmniejszy się nasilenie działań spekulacyjnych w obszarze gruntów rolnych. (...) Zdolność nabywcza inwestorów indywidualnych utrzymuje się na niskim poziomie, zatem największym popytem będą się cieszyć tanie grunty pod budownictwo mieszkaniowe – podkreślała Alicja Malczewska.

Stosunkowo pesymistyczną wizję przedstawił na spotkaniu rzeczoznawca majątkowy Maciej Grabowski, który łączy wiedzę z zakresu rynku nieruchomości i rynku kapitałowego. Z przeprowadzonej przez niego analizy stanu polskiej gospodarki, której dokonał w skali makro, widać szereg zagrożeń. Większość z nich wynika bezpośrednio z obecnego stanu w sektorze finansowym oraz z sytuacji finansowej Skarbu Państwa oraz samorządów. Jednocześnie wskazuje on na silną korelację pomiędzy kształtowaniem się cen na rynku nieruchomości z fazami cyklu koniunktury na giełdzie. Zakładając, że sytuacja na giełdzie „wyprzedza” zmiany w pozostałych segmentach gospodarki o około 6–7 miesięcy, możemy się spodziewać, że rynek nieruchomości zacznie się podnosić po kryzysie dopiero około 2012 r. Za tak mało optymistycznym scenariuszem przemawia również spodziewane pogorszenie koniunktury na rynkach wschodnich, m.in. bańka spekulacyjna w Chinach oraz wzrost ceny pieniądza w kraju wynikający z załamania na rynkach obligacji rządowych w krajach PIGS.

Podsumowując, większość konkluzji i wniosków, do których dochodzili na konferencji eksperci, prognozowała wstrzemięźliwość i ostrożność w planowaniu ewentualnych inwestycji na rynku nieruchomości. Jakkolwiek na rynku mieszkaniowym, na którym występuje w tym momencie silna zniżka podaży, można się spodziewać drgnięcia cen i słabej tendencji wzrostowej, tak wzrost popytu wciąż uzależniony jest przede wszystkim od sytuacji w sektorze finansowym (możliwości finansowania zakupu). O prawdziwym ożywieniu na rynku można będzie powiedzieć w chwili gdy zaczniemy odnotowywać popyt z zagranicy.