Co z tym rynkiem nieruchomości? Analiza trendów na krakowskim rynku mieszkań

10 tysięcy złotych za metr kw. mieszkania na Ruczaju czy nawet Kurdwanowie? Jeżeli wzrost cen trochę wyhamuje, to perspektywa pięciu lat. Jeżeli utrzyma się dotychczasowe tempo, to tak będzie już za trzy...

Ten, kto kupił mieszkanie w Krakowie w 2002 roku obecnie może się cieszyć, że zarobił około 100 procent włożonych pieniędzy. W tamtym czasie nowe mieszkania sprzedawano w cenie 2,5–3,2 tys. zł za metr kw. Dzisiaj, po czterech latach te mieszkania w zależności od lokalizacji kosztują od 4,5 do 7 tys. zł. Przy notowanym obecnie tempie wzrostu cen podwojenie wartości oddawanych teraz do użytku mieszkań nastąpi w ciągu trzech lat. Jeżeli tempo wzrostu zostanie zwolnione do 17–19 procent w skali roku, to podwojenie wartości obecnie nabywanych lokali nastąpi za pięć lat, około roku 2011.

Podstawy wzrostu

Szybki wzrost cen mieszkań w Krakowie jest skutkiem nałożenia się na siebie kilku poważnych trendów: zbyt powoli rosnącej liczby nowych mieszkań, skokowego wzrostu dostępności do kredytów, wzrostu tempa rozwoju gospodarczego kraju, wzrostu zainteresowania Krakowem ze strony zagranicznych inwestorów w wyniku przystąpienia Polski do UE. Swoje znaczenie mają także zakupy spekulacyjne.

1. Zbyt mało nowych mieszkań
Niewątpliwie stanowczo zbyt mało się buduje. Od kilku lat co roku oddaje się w Krakowie mniej niż pięć tysięcy nowych lokali. Zwiększenie podaży mieszkań, mimo dużego zainteresowania ze strony deweloperów (i klientów), jest od lat niezmiennie blokowane niedostatkiem odpowiednich działek. Małopolska charakteryzuje się ogromnym rozdrobnieniem działek. Zdobycie terenów pod budowę nawet jednego czy dwóch budynków wielorodzinnych niejednokrotnie wymaga negocjacji z właścicielami kilku sąsiadujących ze sobą malutkich działek, a protest jednego z nich często uniemożliwia inwestycję. Dodatkowo wiele nieruchomości nie ma wyjaśnionych stanów prawnych, a dla części znalezienie właścicieli jest niemożliwe. Jeżeli pojawia się w ofercie większa, atrakcyjna działka, to deweloperzy licytują za nie wysokie sumy, co automatycznie przekłada się na koszty mieszkań.
Brak planów zagospodarowania przestrzennego dla prawie wszystkich terenów przewidywanych pod budownictwo wielorodzinne powoduje, że deweloper kupując działkę, nie jest pewny, czy będzie mógł na niej coś wybudować. Procedura otrzymywania pozwolenia na budowę, poprzedzona staraniami o wydanie tzw. warunków zabudowy trwa w Krakowie standardowo od roku do dwóch lat. W tym czasie pieniądze ulokowane w działce są zamrożone, blokując realizację innych projektów. Przyjmowanie nowych planów zagospodarowania posuwa się bardzo powoli i w najbliższych latach nie będzie wielkich zmian.

2. Kredyty
Na niewielką i powoli zwiększającą się liczbę nowych mieszkań nałożył się skokowy wzrost dostępności kredytów. Jeszcze w 2001 roku nawet połowa mieszkań była kupowana za gotówkę. Teraz, w zależności od inwestycji ze swoimi pieniędzmi zjawia się od 10 do 20 procent klientów. Banki przekonały się, że na kredytach mieszkaniowych praktycznie nie da się stracić, udzielają pożyczek chętnie i w dużych wysokościach.

3. Przyspieszenie tempa rozwoju gospodarczego
Znaczne przyspieszenie rozwoju polskiej gospodarki w ostatnich dwóch latach spowodowało, że część osób zaczęła więcej zarabiać, a nadwyżki bardzo chętnie są przeznaczane na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Kiedy pięć, sześć lat temu Polacy na potęgę kupowali nowe samochody – nawet 600 tysięcy sztuk rocznie, mówiło się, że inwestują w auta, bo na mieszkania jeszcze ich nie stać. Obecnie sprzedaż nowych samochodów, ku rozpaczy dilerów, spadła poniżej 300 tysięcy rocznie, a prawie każdy, kto odłożył trochę grosza, myśli o nieruchomościach. Bezrobocie powoli, ale systematycznie spada, pensje także – niezbyt szybko, ale jednak – rosną, zwiększają się zyski małych i średnich przedsiębiorstw. Nieco bogatsze społeczeństwo ruszyło zaspokajać swoje ogromne potrzeby mieszkaniowe.
Mieszkania w Krakowie kupują także bogacący się obywatele całego regionu, których dzieci studiują w mieście. Na kilkunastu krakowskich uczelniach uczy się już 190 tysięcy żaków. Jeżeli tylko co 20. zapragnie mieszkania, to kreują oni popyt na 10 tysięcy lokali. A ponieważ ich rodzice mieszkający „na prowincji” także powoli się bogacą, to plany te coraz częściej są realizowane. Mieszkania są też pierwszym celem, na który odkładają nasi obywatele wyjeżdżający masowo do pracy za granicę.

4. Kapitał z zagranicy
Doświadczenia wszystkich bez wyjątku państw, które wstąpiły w ciągu ostatnich 25 lat do UE wskazują, że ceny nieruchomości w największych miastach charakteryzują się stałą tendencję wzrostową. Zakładając, że w Polsce nie będzie inaczej, obywatele bogatszych państw UE, głównie Irlandii i Wielkiej Brytanii, ale także Niemiec, Francji i Hiszpanii oraz USA kupują w Krakowie lokale w najbardziej atrakcyjnych częściach miasta. Zdarzają się już przypadki, kiedy jeden inwestor kupuje w Krakowie po dziesięć mieszkań w rozpoczynanej dopiero inwestycji. Dla tej grupy inwestorów w Krakowie ciągle jest tanio.

5. Spekulanci
Szybkie, łatwe i pewne pieniądze „w nieruchomościach” są zachętą dla osób chcących dobrze zainwestować swój kapitał. Zysku 25–30 procent w skali roku nie zapewni żaden bank ani większość funduszy inwestycyjnych. Wzrost cen – znacznie wyższy niż oprocentowanie kredytów – powoduje, że posiadając zdolność kredytową, opłaca się pożyczyć całość pieniędzy na kupno mieszkania. Sprzedając je po dwóch, trzech latach i oddając kredyt do banku, można zarobić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Ta perspektywa zachęca do krótkoterminowych zakupów mieszkań rosnącą liczbę osób. A zwiększający się w ten sposób sztuczny popyt nakręca wzrost cen.

Zważywszy na te wszystkie czynniki można przypuszczać, że nawet zmiana jednego elementu, np. mało realny wzrost liczby nowych mieszkań, nie będzie w stanie znacząco zmienić sytuacji na rynku. Do trwałej zmiany trendu potrzebny byłby jakiś bardzo mocny bodziec, jak recesja gospodarcza w Polsce lub w Europie czy np. istotny wzrost zagrożenia atakami terrorystycznymi w Krakowie.

Kiedy pęknie bańka?

W obliczu bardzo szybkiego wzrostu cen mieszkań coraz częściej pojawiają się opinie, że doszło już do powstania tzw. „bańki spekulacyjnej”, której pęknięcie doprowadzi do spadku i „znormalizowania” cen. Trudno jednak doszukać się czynników mogących uprawdopodobniać taki scenariusz. Zaledwie cztery lata temu, w 2002 roku, deweloperzy szacowali, że na rynku w Krakowie do sprzedaży pozostaje nawet 1000 gotowych, nowych mieszkań. Szybki wzrost cen zaczął się pod koniec 2003 roku, a więc niecałe trzy lata temu. Jeżeli rynek rozwijałby się w tym czasie zgodnie ze spokojnymi prognozami, a wzrost cen wynosił 10–14 procent w skali roku, to w ciągu tych trzech lat ceny powinny wzrosnąć o 35–45 procent. Mieszkania w Krakowie podrożały w tym okresie o około 80–90 procent, a zatem o 35–50 punktów procentowych szybciej niż w latach wcześniejszych. I to właśnie ta różnica bywa nazywana błędnie „banką spekulacyjną”.
W rzeczywistości jednak nie mamy jeszcze do czynienia z takim zjawiskiem. Wzrost cen nie wynika głównie z zakupów spekulacyjnych, a jego skala ciągle jest stosunkowo niewielka. Wystarczy przypomnieć sobie giełdową „bańkę internetową” sprzed kilku lat. Jej pęknięcie nastąpiło w chwili, kiedy akcje firm działających w sektorze wysokich technologii podrożały 10–20 razy (1000–2000 procent). Na rynku mieszkań, gdzie ceny wzrosły najwyżej 50 procent powyżej „normy”, i to w wyniku zaistnienia bardzo poważnych przesłanek, o bańce spekulacyjnej ciągle nie można mówić.

Nie wierz analitykom

Inwestując swój ciężko zarobiony, a najczęściej pożyczony kapitał, należy do prognoz dotyczących rynku nieruchomości (takich jak np. powyższe) podchodzić z dużą rezerwą i zdrowym rozsądkiem. Ostatecznie każdy podejmuje ryzyko na swój rachunek.
Nieprzekraczalną słabością analityków zajmujących się przewidywaniem jest rozciąganie na przyszłość obecnie obserwowanych procesów. Naukowcy przewidujący w połowie XIX wieku rozwój techniki uważali, że w połowie XX wieku uda się skonstruować kieszonkową maszynę parową. Rozwój poszedł w zupełnie innym kierunku i w latach 50. ubiegłego wieku definitywnie kończono produkować jakiekolwiek maszyny parowe.
Na krakowskim rynku mieszkań nikt nie przewidział rozmiarów obecnego wzrostu cen. Trzy lata temu długoterminowe prognozy najbardziej renomowanych biur zajmujących się obrotem nieruchomościami zakładały do 2010 roku stały, 10–14-procentowy wzrost cen rocznie. Może się więc zdarzyć, że za trzy lata na rynku zamiast 25-procentowego wzrostu cen będzie 25-procentowy spadek. Nawet jeżeli obecnie nic nie wskazuje na to, żeby miało się tak zdarzyć.

----------

Autor jest doktorantem w Instytucie Geografii i Gospodarki Przestrzennej UJ i dziennikarzem specjalizującym się w rynku nieruchomości

powrót do listy artykułów