Co to jest operat szacunkowy i kiedy musimy go zrobić?

Ceny dóbr codziennego użytku są nam dobrze znane. Wiemy mniej więcej ile w lokalnym sklepie zapłacimy za chleb lub mleko. Jednak z podobnym stopniem pewności nie możemy podejść do każdej transakcji. Problem naszej wiedzy dotyczącej realnej wartości pojawia się chociażby na rynku nieruchomości. Bardzo trudno jest nam klarownie oszacować ile dany dom czy mieszkanie jest warte.

Błędy poznawcze w ocenie wartości nieruchomości

Błędy poznawcze w ocenie wartości nieruchomości są bardzo powszechne i zmagają się z nimi nawet eksperci rynku. Dzieje się tak m.in. dlatego, że zwykle na własne nieruchomości patrzymy w nieco inny sposób, nie będąc obiektywnymi. Zdarza się, że odnosimy się do wkładu finansowego włożonego aby wznieść dom lub wyremontować mieszkanie. Wówczas jednak nie możemy mówić o wartości rynkowej nieruchomości, a o jej wartości odtworzeniowej.

Zasadniczą różnicę można zobrazować na przykładzie Pana Iksińskiego, który do budowy domu wykorzystał najdroższe materiały budowlane i wyposażył go w najnowsze sprzęty. Wybrane przez Pana Iksińskiego ręcznie robione płytki z Hiszpanii, za które zapłacił niebagatelną sumę, nowy nabywca może zechcieć zwyczajnie skuć, bo nie będą pasowały do planowanej przez niego aranżacji wnętrza. Zatem położenie takich płytek dla nabywcy nie będzie kojarzyło się z większą wartością nieruchomości, a z kosztem, jaki będzie musiał ponieść w przyszłości na ich wymianę. Wartość rynkowa nieruchomości ma przybliżać cenę, za którą potencjalnie na lokalnym rynku można sprzedać nieruchomość, nie zaś cenę zbędnego w oczach niektórych wyposażenia.

Ponadto różnice w wartości nieruchomości, w odróżnieniu od cen dóbr podstawowych liczone są nie w złotówkach, ale w tysiącach czy dziesiątkach tysięcy złotych. Nieruchomości wymagają zaangażowania stosunkowo dużej ilości kapitału. Ich cenę warunkuje wiele czynników takich jak powierzchnia, potencjał dochodowy, standard czy stan prawny. Bezsprzecznie jednak najważniejszym z tych czynników jest lokalizacja. To od niej zależy jakie cechy będą bardziej pożądane podczas sprzedaży.
Aby nie poddawać się błędom poznawczym można zlecić opracowanie operatu szacunkowego dotyczącego konkretnej nieruchomości.

Operat szacunkowy – co to jest ?

Operat szacunkowy to autorska opinia rzeczoznawcy majątkowego odnośnie wartości nieruchomości. Jest dokumentem urzędowym. Może być sporządzony na podstawie wartości nieruchomości podobnych, potencjału dochodowego przedmiotowej nieruchomości albo kosztów budowy. W zależności od celu i metody wyceny rzeczoznawca będzie wskazywał różne rodzaje wartości. Są to m.in. wartość rynkowa, odtworzeniowa, godziwa czy indywidualna. Ustawa o gospodarce nieruchomościami definiuje także wartość katastralną, jednak faktycznie w Polsce nie jest ona natenczas stosowana.

Kto sporządza operat szacunkowy?

Jedynym podmiotem uprawnionym do szacowania wartości nieruchomości jest rzeczoznawca majątkowy. To osoba fizyczna, posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania wartości nieruchomości. Operat szacunkowy musi zostać podpisany i opieczętowany przez rzeczoznawcę.

Kiedy musimy mieć operat szacunkowy nieruchomości?

Obowiązek posiadania operatu szacunkowego nie jest nakładany przez ustawodawcę każdorazowo w przypadku obrotu nieruchomościami. Chcąc kupić lub sprzedać nieruchomość jej cena jest ustalana w drodze indywidualnych negocjacji i nie wymaga potwierdzenia przez fachową opinię. Są jednak przypadki, kiedy operat szacunkowy musi być wykonany.

Najczęściej operaty szacunkowe wykonywane są w przypadku:

• Przedstawienia nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu hipotecznego;
• Ustalenia wartości nieruchomości celem dokonania podziału majątku, ustalenia masy spadkowej czy darowizny;
• Ustalenia i późniejszej aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste;
• Konieczności przedłożenia organom podatkowym;
• Egzekucji z nieruchomości.

Często inwestorzy również zlecają wycenę nieruchomości przed dokonaniem inwestycji, aby sprawdzić czy będzie im się ona opłacała lub czy nie czyhają za nią jakieś komplikacje prawne, które uniemożliwią transakcję albo znacznie ją utrudnią.

Koszt sporządzenia operatu szacunkowego jest oczywiście zależny od indywidualnych cenników poszczególnych rzeczoznawców majątkowych. Pewne jednak jest, że jego zlecenie pozwoli zminimalizować ryzyko nietrafionej decyzji inwestycyjnej. Ze względu na fakt, że nieruchomości są wysoce kapitałochłonne, bardzo często nawet doświadczeni inwestorzy posiłkują się opiniami rzeczoznawców w procesie podejmowania decyzji.