Co się stało z najmem z przydziału - część II

Kiedy podwyżki stawek najmu są uzasadnione? Jak w takim przypadku prawo chroni interesy lokatorów?

W poprzedniej części artykułu pisaliśmy o tym, co się stało z lokalami i ich lokatorami, które nadane były „z przydziału” (więcej w: I części artykułu). Wyjaśniliśmy, że na przestrzeni lat wraz ze zmianą ustrojową, takie najmy administracyjne przekształcono w najmy cywilne, zawarte na czas nieoznaczony.

Z uwagi na powyższe zasadna wydaje się odpowiedź na pytanie, jakie prawa przysługują takim przekształconym najemcom, a jakie wynajmującym. Oprócz przepisów Kodeksu cywilnego, głównym źródłem ochrony i praw lokatorów jest ustawa (dalej: ustawa) z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2014 r. nr 150). W pierwszej części artykułu częściowo odpowiedzieliśmy na wyżej zadane pytanie i wyjaśniliśmy kwestię możliwości rozwiązania umowy przez jej wypowiedzenie przez właściciela lokalu. W kolejnej części odpowiemy na drugą najważniejszą rzecz dotyczącą praw lokatorów, czyli podwyżki czynszu najmu.

Kiedy czynsz można podnieść?

Na wstępie należy zaznaczyć, że poniższe rozważania dotyczą sytuacji, gdy mamy do czynienia z lokalem mieszkalnym, a umowa jest zawarta na czas nieoznaczony. Dla najmu „z przydziału” czy też „z kwaterunku” ten warunek będzie zawsze spełniony, gdyż właśnie do takiego rodzaju umów uprzednie najmy zostały przekształcone.

Podstawowym przepisem regulującym możliwość, częstotliwość i wysokość podwyżki jest art. 8a ustawy. Zgodnie z nim:

1. Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia.
2. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą dłuższy termin.
3. Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.
Powyższe zapisy przewidują podstawową ochronę lokatora. Po pierwsze termin podwyżki musi być odpowiednio długi, minimum 3 miesiące, jeżeli nie postanowiono nic innego w umowie, a po drugie wypowiedzenie wysokości czynszu musi mieć zachowaną formę pisemną.

4. Podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.

Jeśli wartość czynszu jest relatywnie niska, to do magicznej bariery 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu każda podwyżka będzie automatycznie uzasadniona. Jeśli jednak, w wyniku podwyżki opłata czynszowa przekroczy tę 3 proc. wartość, wtedy wynajmujący musi brać pod uwagę zasadność takiej podwyżki zgodnie z regułami, o których będzie mowa poniżej. Dodatkowo, na pisemne żądanie najemcy, wynajmujący musi się pisemnie wytłumaczyć z podwyżki i uzasadnić jej wysokość oraz przedstawić kalkulacje pod rygorem jej nieważności. W tym miejscu warto na chwilę się zatrzymać, aby wyjaśnić pokrótce, co to jest wspominane 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu i jak się je liczy.

Wartość odtworzeniowa lokalu

Jest to wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, czyli innymi słowy koszt budowy 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych.

Ustalenie powyższego wskaźnika następuje dla każdego powiatu osobno, w drodze obwieszczenia właściwego Wojewody, ogłaszanego przez niego co 6 miesięcy w Wojewódzkim Dzienniku Urzędowym, odrębnie dla poszczególnych powiatów, na podstawie aktualnych danych urzędu statystycznego, opracowanych według powiatów oraz własnych analiz.

Przykładowo w październiku 2016 r. dla miasta Krakowa – wartość odtworzeniowa wynosi 4832 zł, a dla województwa małopolskiego, z wyłączeniem miasta Krakowa – 3889 zł.

Czyli stawka 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w Krakowie wynosi : 4832 zł x 3 proc. = 144,96 zł / 12 miesięcy = 12,08 zł. Jeśli zatem najemcy posiadają umowę najmu lokalu mieszkalnego na czas nieokreślony i wynajmujący dokonał podwyżki czynszu najmu, o taką kwotę, że nowa stawka czynszu wyniosłaby więcej niż 3 proc. stawki odtworzeniowej (w przypadku powyżej – w Krakowie: 12,08 zł za metr miesięcznie, to podwyżka taka musi być zgodnie z komentowanymi przepisami uzasadniona.

Stawki dla poszczególnych powiatów najłatwiej jest znaleźć na stronach internetowych urzędów wojewódzkich.

4a. Jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk, z zastrzeżeniem ust. 4c i 4d, wówczas podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, o ile mieści się w granicach określonych w ust. 4b.
4b. Podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić:
1. Zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:
a) 1,5 proc. nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub
b) 10 proc. nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową – aż do ich pełnego zwrotu;
2. Godziwy zysk.

Powyższy zapis stanowi prawne wytyczne, które obowiązują wynajmującego przy dokonywaniu podwyżki czynszu. Nimi również będzie się kierował sąd badający ewentualnie spór o zasadność podniesienia opłat.

Łącznie można wymienić trzy główne składniki uzasadniające podwyżkę:
1. Zwrot wydatków
2. Zwrot kapitału
3. Godziwy zysk

Ad 1. Wydatki, jakie ponosi właściciel na nieruchomość, mogą uzasadniać podwyżkę czynszu. Najczęściej chodzi o miesięczne składki np. na opłaty na fundusz remontowy czy fundusz eksploatacyjny. Zazwyczaj takie opłaty są uchwalane w drodze uchwały współwłaścicieli, np. 3zł/mkw. opłaty miesięcznej na fundusz. Łatwo zatem zrewidować, czy opłaty, na jakie powołuje się wynajmujący, mają pokrycie w odpowiednich uchwałach.

Ad 2. Zwrotem kapitału określa się kwotę, jaką wynajmujący musiał zapłacić za zakup lub inną formę nabycia wynajmowanej nieruchomości, w wysokości 1,5 proc. nakładów rocznie lub też kwotę, jaką zainwestował w remont wynajmowanego lokalu, w wysokości 10 proc. nakładów rocznie. Warunkiem zaliczenia remontu do podwyżki czynszu jest jednak, aby zwiększał on wartość użytkową lokalu, czyli nowa, wygodniejsza łazienka jak najbardziej, ale wstawienie drogich, ozdobnych drzwi już niekoniecznie.

Jako wartość poniesionych nakładów uznaje się realne, prawdziwe koszty jakie właściciel poniósł w związku z nabyciem lub remontem, co oznacza, że nie zostały one prawidłowo naliczone, jeśli diametralnie odbiegają od cen rynkowych

Ad 3. Godziwy zysk.

Ustawa nie przesądza, czym jest godziwy zysk. W sądownictwie przyjęte zostało (np. wyrok Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Fabrycznej we Wrocławiu z dnia 16 października 2016 r. sygn.: XI C 1464/14), że za godziwy zysk uznaje się przypadek, gdy inwestując w zakup lokali pod wynajem, kupujący liczy na wyższy zysk niż dają długoterminowe (10 letnie) obligacje Skarbu Państwa, których wykupienie nie niesie ze sobą ryzyka utraty zainwestowanych środków. W przypadku wynajmu mieszkań to ryzyko występuje i jest dosyć duże, gdyż dochodowość tego typu inwestycji zależy od wielu czynników – m.in. wielkości wynajmowanego mieszkania, jego stanu technicznego, wypłacalności najemców, wielkości zainwestowanych środków, koniunktury na rynku wynajmowania mieszkań, długości trwania stosunku najmu, okresów, w których mieszkanie nie jest wynajmowane, oraz od wysokości czynszu i obciążeń finansowych m.in. podatku ryczałtowego od przychodów z wynajmu. Może dotyczyć również konieczności poniesienia dodatkowych kosztów związanych z nakładami na ulepszenie bądź przywrócenie lokali do stanu używalności. Sądy stoją na stanowisku, że zysk, który wynajmujący ma osiągnąć z tytułu wynajmu lokali, powinien przekraczać zysk z zakupu 10 letnich obligacji skarbowych, z uwagi na wspomniane ryzyko. Sądy, dokonując oceny godziwego zysku, uznają, że właściciel obiektywnie może zakładać zysk o 1-2 proc. wyższy od poziomu oprocentowania 10 letnich obligacji skarbowych. Obecnie wskaźnik ten wynosi 2,5 proc. dla 10 letnich obligacji, co powoduje, że właściciel, ustanawiając wysokość godziwego zysku zgodnie z przyjętym zwyczajem i orzecznictwem w tym zakresie, nie powinien przekraczać 4,5 proc.

4e. Podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski".
Jako, że w Polsce od dłuższego czasu inflacja utrzymuje się na ujemnym poziomie (deflacja), zapis powyższy pozostaje pusty.

5. W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 1, lokator może:
1) odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 2, albo
2) zakwestionować podwyżkę, o której mowa w ust. 4, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, na podstawie przepisów ust. 4a-4e, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.

6a. W przypadku:
1) określonym w ust. 5 pkt 1 lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal;
2) określonym w ust. 5 pkt 2 lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie, z zastrzeżeniem ust. 6b;
3) gdy lokator nie skorzysta z prawa przysługującego mu na podstawie ust. 5, wówczas od upływu terminu wypowiedzenia jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w wysokości wynikającej z wypowiedzenia.

6b. W przypadku uznania przez sąd podwyżki wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu za zasadną, choćby w innej wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia, obowiązkiem lokatora jest zapłata kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem albo innymi opłatami za używanie lokalu, za okres od upływu terminu wypowiedzenia.

8. Przepisy ust. 1-6b nie mają zastosowania do podwyżek opłat niezależnych od właściciela.

Należy pamiętać o dwumiesięcznym terminie na wniesienie sprzeciwu do sądu, dotyczącym niezasadności podwyżki, gdyż nie jest on przywracalny. Oczywiście podwyżki niezależne od właściciela, np. wzrost kosztów mediów, są zawsze uzasadnione.

Art.  9. Ustawy, ust. 1b stanowi, że podwyżki co do zasady nie mogą następować częściej niż raz na 6 miesięcy:
Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.