Co powinieneś wiedzieć, zanim zdecydujesz się wziąć kredyt

Zmiany, które wpłynęły na rynek kredytów w 2016 r.

Jeśli myślisz poważnie o kredycie, to koniecznie musisz zapoznać się ze zmianami, które wpłynęły na możliwość zaciągania pożyczek w 2016 r. Zaliczyć można do nich chociażby zwiększenie wkładu własnego przy kredycie hipotecznym, jak i wchodzący od lutego podatek bankowy. Korzystniej było wziąć kredyt w zeszłym roku, ale i w tym roku nie jest aż tak źle. Przyjrzyjmy się zatem, jak wyglądała sytuacja kredytobiorcy w 2015 r., a jak zmieniła się ona w roku 2016.

Dobry rok dla kredytobiorców
Rok 2015 był okresem, w którym kredyty były najtańsze w historii, co widać wyraźnie, gdy przyjrzymy się wskaźnikom decydującym o oprocentowaniu kredytu. Kluczowym wskaźnikiem jest tutaj zdecydowanie WIBOR, który określa ruchomą część oprocentowania kredytu. Formalnie rzecz ujmując, WIBOR oznacza stopę procentową, według której banki są w stanie pożyczać pieniądze innym bankom w danym okresie (WIBOR 3M określa ten wskaźnik na 3 miesiące, czyli kwartał). Dla kredytobiorcy WIBOR ma znaczenie o tyle, że jest istotnym składnikiem oprocentowania kredytu. Jest zmienny w przeciwieństwie do stałej marży. Oprocentowanie kredytu banki ustalają często raz na kwartał według wzoru:

oprocentowanie kredytu= WIBOR 3M + marża

Jak na przestrzeni ostatnich lat zmieniał się kluczowy dla kredytobiorcy wskaźnik WIBOR 3M, przedstawia poniższy wykres.

źródło: money.pl

Jak widać oprocentowanie kredytów hipotecznych nowo zaciągniętych, jak i tych zaciągniętych wcześniej w złotówkach, w ciągu ostatnich trzech lat spadło o 3,5 proc. Jak odczuł to kredytobiorca, najlepiej zilustruje przykład.

Załóżmy, że braliśmy kredyt na zakupienie mieszkania w sierpniu 2012 r. i kwota kredytu wynosiła 300 000zł, a okres kredytowania 30 lat. Oprocentowanie oscylowało wtedy na poziomie 7 proc., na które składało się : 5,12 proc. WIBOR oraz marża banku wynosząca 1,88 proc. Przy tym oprocentowaniu równa rata wynosiła około 1 995 zł. Dla porównania, kredyt zaciągany w roku 2015 był już oprocentowany znacznie niżej, bo było to 3,61 proc., na co składała się marża banku (1,88 proc.) oraz WIBOR na poziomie 1,73 proc. Dało to ratę równą wynoszącą 1 365 zł, czyli aż o 630 zł mniejszą niż w przypadku poprzedniego kredytu.

Reasumując: w ciągu ostatnich trzech lat oprocentowanie kredytu spadło prawie o połowę, a rata zmniejszyła się o 30 proc. Dużo więcej zostało w kieszeniach Polaków, którzy nadwyżkę mogli przeznaczyć na inne cele.

Niższe stopy procentowe to nie tylko niższe raty kredytów hipotecznych. Mają one wpływ na oprocentowanie innych rodzajów pożyczek , takich jak : dług związany z używaniem karty kredytowej, debet na koncie oszczędnościowym, czy też po prostu kredyt gotówkowy. Ich oprocentowanie nie może przekroczyć czterokrotności tzw. stopy lombardowej NBP (ceny, po której bank centralny udziela bankom komercyjnym pożyczek pod zastaw papierów wartościowych), która od marca 2015 r. wynosiła 2,5 proc., co oznacza, że pożyczki, o których mowa nie mogły być oprocentowane wyżej niż na 10 proc.

Stopy procentowe w przypadku kredytów niezabezpieczonych hipoteką spadły w roku 2015 nawet do 5-6 proc. (szczególnie w przypadku specjalnych promocji ), co jest spadkiem dość znacznym, bo jeszcze 3 lata temu takie pożyczki były oprocentowane nawet na 20 proc. Podsumowując: rok 2015 był wyjątkowo łaskawy dla kredytobiorców, niezależnie od rodzaju branego kredytu. Niższe raty kredytów powodowały, że mogli je wziąć ci, których zdolność kredytowa (wskazująca, jakie raty są dla nas „do udźwignięcia") jeszcze niedawno na to nie pozwalała.

źródło: NBP

Kredyt w roku 2016
Wiadomo, że w roku bieżącym sytuacja kredytobiorcy nie będzie już tak dobra jak w roku ubiegłym. Wpływa na to kilka istotnych czynników. Zmieniły się zalecenia dotyczące wysokości wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego, ponadto pojawił się kontrowersyjny podatek bankowy. Pewne nadzieje wiązane są z rządowymi programami pomocy dla kredytobiorców.

Większy wkład własny
Rekomendacja S wydana przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) narzuca bankom wymóg min. 15 proc. wkładu własnego dla kredytów mieszkaniowych w roku 2016. Jeszcze do końca 2013 r. można było uzyskać kredyt nawet na 100 proc. wartości nieruchomości. Co roku wymagany wkład rośnie. 2014 rok przyniósł min. 5 proc., a w minionym 2015 było to 10 proc.. Nowy rok to podwyżka o kolejne 5 proc., a od 2017 r. wkład własny ma utrzymać się na poziomie min. 20 proc.

Już wiemy, że część banków, które wymagały min 10 proc. wkładu własnego przy kredycie hipotecznym, zostanie dalej przy tym minimalnym wymogu. Nadzór finansowy dał bankom furtkę, z której skorzystały. Wkład własny może zostać dalej na poziomie min. 10 proc., jeśli dodatkowo ubezpieczymy kredyt. Musimy pamiętać, że część banków od kilku lat i tak wymaga min. 20 proc. wkładu własnego (np. ING albo BPH).

Podatek bankowy
Podatek bankowy, który ma wejść w życie w lutym, jest ściśle związany z szukaniem przez rząd pieniędzy na pokrycie niektórych obietnic wyborczych. Bo komu zabrać część dochodu, jeśli nie bogatym bankom? Rzeczywistość wygląda jednak tak, że podatek bankowy uderzy w kredytobiorców, którzy będą musieli zapłacić wyższą marżę. Szykując się na nadejście podatku bankowego, cześć banków podwyższyła marże kredytów już w grudniu zeszłego roku, inne przymierzają się do tego. Szacuje się, że przez dodatkowe opodatkowanie banków nasze kredyty będą droższe średnio o 0,5 proc. Oznacza to, że w przypadku przeciętnego kredytu wysokości 300 000, nasza miesięczna rata może być wyższa nawet o 150 zł.

Opcja dla młodych
Program „Mieszkanie dla Młodych” przynosi kredytobiorcom, którzy mieszczą się w określonym limitach wiekowych, dobre wieści. Program działa od 1 stycznia 2014 r. i z założenia ma pomóc młodym ludziom zakupić swoje pierwsze mieszkanie. Banki wymagają obecnie minimum 10/15 proc. wkładu własnego, a program ma zapewnić nam dofinansowanie tej części. Z „MdM” możemy skorzystać również, jeśli budujemy dom. Wtedy otrzymamy zwrot części podatku VAT. Program ma działać do końca 2018r. Ostatnia poprawka programu umożliwiła otrzymanie dopłaty do mieszkań z rynku wtórnego od września 2015 r.

„MdM” cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem, dzięki niemu łatwiej jest (jeśli spełniamy pewne kryteria wiekowe), kupić pierwsze mieszkanie i uzyskać kredyt hipoteczny. Jeśli obecne tempo dopłat ( średnio 115 mln zł miesięcznie) utrzyma się, zarezerwowanych na rok 2016 pieniędzy może szybko zbraknąć.

Optymistyczna prognoza
W kolejnych kwartałach spodziewam się stabilizacji warunków cenowych kredytów. Stopy procentowe powinny utrzymać się na niezmienionym poziomie, co powinno przełożyć się na niskie oprocentowanie. Zmiany w liczeniu zdolności kredytowej nie powinny być bardzo odczuwalne. Mamy za sobą rok rekordowej sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym. W 2016 r. spodziewam się utrzymania podobnego poziomu. Deweloperzy zapewne bardziej dostosują ofertę do programu „MdM”. Spodziewam się również stabilizacji cen mieszkań, na które popyt cały czas jest duży.

Początek 2016 r. przyniósł niekorzystne zmiany dla przyszłych kredytobiorców, które wpłynęły m.in. na wzrost marż kredytowych oraz zmniejszenie dostępności kredytów. Na chwilę obecną są spore różnice w warunkach cenowych kredytów w poszczególnych bankach. Kluczowa jest dokładna analiza sytuacji przyszłego kredytobiorcy i odpowiedni wybór banku z ofertą dopasowaną do konkretnej sytuacji. Pomóc tutaj może odpowiedni doradca finansowy, który poprowadzi nas przez proces kredytowy.