Co dalej z wielką płytą?

 

Dr inż. Jacek Dębowski (Politechnika Krakowska): Budynki z wielkiej płyty przewidywane były na okres 50–60 lat eksploatacji. Jak łatwo policzyć, pomału zbliżamy się do kresu projektowanego użytkowania. Jednakże badania prowadzone zagranicą, m.in. w Niemczech, Wielkiej Brytanii, Francji, a także w krajach bliższych nam, czyli Bułgarii i Rumunii, wykazały, że nie ma podstaw, by twierdzić, że budynki z wielkiej płyty mogą się zawalić.

Wbrew temu, co się dość powszechnie uważa, budynki te jeszcze długo będą spełniały swoją funkcję, tzn. będą użytkowane. Można jednoznacznie stwierdzić, że jeżeli chodzi o standardy konstrukcyjne, są to budynki bezpieczne. W przewidywalnej przyszłości nie grozi nam zawalenie się wielkiej płyty.

 

 

 

 

 

 

J.D.: WPolsce wydarzyła się tylko jedna katastrofa budowlana, w której zresztą nie było ofiar w ludziach. W latach 70. zawalił się w czasie montażu budynek w Polkowicach. Przy czym nie był to przypadek zawalenia ze względu na wady konstrukcyjne, ale raczej wykonawcze, w szczególności nieodpowiednie zabezpieczenie przed oddziaływaniami górniczymi.

 

Ponadto zdarzyły się jeszcze dwa takie przypadki, kiedy budynek został poważnie uszkodzony. W Łodzi i w Gdańsku, ale tam przyczyną był wybuch gazu, który spowodował uszkodzenie fragmentu konstrukcji. Jednak nie doszło do katastrofy budowlanej w pełnym wymiarze, a jedynie do częściowego uszkodzenia budynku. Konstrukcja zapewniła bezpieczeństwo. Nie było ofiar, a uszkodzenie zostało naprawione.

Podobnie było w innych krajach europejskich – nigdzie nie odnotowano przypadku zawalenia się budynku wielkopłytowego ze względu na stan techniczny. Co nie oznacza, że nie zdarzały się poważne błędy wykonawcze, wynikające m.in. z szybkiego tempa realizacji, ale je można skutecznie usuwać. Niestety, u nas ciągle pokutuje opinia traktująca wielką płytę jako przeżytek starego systemu, który może się w każdej chwili zawalić, a wbrew pozorom nie jest to prawda.

 

 

J.D.: Okres ten wyznaczaprojektowane założenie użytkowania obiektu, nie oznacza jednak, że po tym okresie budynek trzeba wyburzyć. Taki okres wyznacza się dla wszystkich budynków, niezależnie od tego, w jakiej technologii są realizowane. Obecnie w przypadku nowo budowanego mieszkania założenia jego eksploatacji określa się na 100–120 lat. Jeśli minie ten okres, to albo trzeba przyjąć, że budynek zostanie rozebrany, a na jego miejscu powstanie nowy, albo powinien on zostać zmodernizowany. Chodzi tu przede wszystkim o standardy użytkowania, a także normy i przepisy prawne. Chcę wyraźnie zaznaczyć, że wyznaczanie okresu użytkowania nie oznacza, że po upływie tego czasu budynek się zniszczy czy zawali, ale że ma on spełniać swoją funkcję przez np. 60 lat w tych standardach, do których został przygotowany.

 

J.D.: Z pewnością tak. Trzeba pamiętać, że niezależnie od systemu wykonania budynku, jeśli się go prawidłowo eksploatuje, remontuje dokonuje przeglądów i konserwacji, to taki budynek może trwać tyle, co najstarsze kamienice. Tutaj konstrukcja i system wykonania nie mają najmniejszego wpływu na to, czy one będą użytkowane przez dziesięć lat, czy przez setki. Główny problem tkwi gdzie indziej. Konieczna jest szybka modernizacja instalacji centralnego ogrzewania, instalacji elektrycznej oraz gazowej. Tak naprawdę to gaz – ze względu na zły stan wentylacji – powinien być z takich budynków usunięty.

 

 

 

J.D.: Półżartem, półserio można powiedzieć tak: zarysowanie jest do momentu, kiedy nie mieści się w nim ludzka głowa, a pęknięcie – kiedy głowa się mieści. Budynki wielkopłytowe się rysują, ale nie pękają. Taka jest ich natura, taka jest specyfika systemu i tego już nie zmienimy.

„Wielka płyta” jest systemem opartym na konstrukcji wykonanej w zakładzie produkcyjnym i zespolonym już na placu budowy. Nawet nie mając wykształcenia budowlanego, łatwo się domyślić, że dwa materiały połączone ze sobą w różnych okresach produkcji na pewno nie połączą się w sposób trwały. Obecnie mamy możliwości poprawienia przyczepności tych materiałów przez różnego rodzaju komponenty spajające, ale dawniej tego nie było. Stary beton do nowego betonu – w ten sposób było to wykonywane. Stąd teraz pojawiają się szpary. W ówczesnych warunkach na placu budowy bardzo trudne było poprawne wykonanie złącza technologicznego.

 

 

Piotr Krochmal (Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości): Nie. Zresztą widać to było już na przedstawionym wykresie [wykres cen ofertowych na podstawie danych KRN.pl – przyp. red.]. Warto przeanalizować dokładnie relacje pomiędzy mieszkaniami z wielkiej płyty a mieszkaniami w blokach nowych. Można to było zrobić w takich miejscach, gdzie te budynki występują obok siebie. Przeanalizowaliśmy krakowskie Osiedle Krowodrza Górka Znajduje się tam 50 bloków, a zatem próba jest bardzo duża. Z tego 10 budynków jest nowych, zbudowanych przez ostanie 10 lat, a pozostałe są zbudowane z wielkiej płyty, przede wszystkim w latach 70. Z analizy kilkudziesięciu transakcji przeprowadzonych na tym osiedlu w 2009 r. wynika, że średnia cena mieszkań w blokach z wielkiej płyty w tamtej części miasta to 6600 zł za m kw., a 7900 zł to średnia cena mieszkań w blokach wybudowanych w ostatnich 10 latach. Dodatkowo można wspomnieć, że średnia cena u dewelopera, który tam sprzedaje, to 7700 zł za m kw.

A zatem różnica pomiędzy cenami transakcyjnymi mieszkań w blokach „starych” i „nowych” w tej samej lokalizacji wynosi 1300 zł, podobnie jest w prawie całym Krakowie.

 

P.K.: Tak, ale generalnie panuje tu zasada, że czym lepsza lokalizacja, tym te różnice są większe. Krowodrza Górka to dobra lokalizacja, w związku z tym ta różnica w cenach jest stosunkowo duża. Badałem to samo zjawisko w dzielnicach tanich – Nowej Hucie i na Woli Duchackiej. Tam różnica jest mniejsza. Co ciekawe, podobne badanie przeprowadziłem w 2006 r. Różnica cen na tym osiedlu była wyraźnie mniejsza niż obecnie. To pokazuje, że w kryzysie ceny w blokach z wielkiej płyty spadają szybciej niż w nowych blokach.

W krajach Europy Zachodniej, we wschodniej części Niemiec czy we Francji różnice cen między budynkami nowszymi a wielką wynoszą ok. 30 proc. W Polsce kilka lat temu było to 10 proc., obecnie jest 20 proc. i te ceny nadal będą się rozchodzić. Ceny w budynkach z wielkiej płyty będą tanieć szybciej, czy może raczej – rosnąć wolniej niż ceny w nowym budownictwie, bo nam nadzieję, że ten kryzys się już kończy.

 

 

 

 

P.K.: Obecnie mamy nadpodaż mieszkań, ale ta sytuacja panuje od niedawna. W 2005 czy 2004 r. nie było co kupować – alternatywą dla przysłowiowej dziury w ziemi był rynek wtórny w bloku z wielkiej płyty. Stąd ceny były takie wysokie. Jeśli ktoś potrzebował mieszkanie od razu, był zmuszony kupować w wielkiej płycie. Natomiast teraz mamy już dużo mieszkań wybudowanych i relacje cenowe zaczynają być dokładnie takie, jak na ustabilizowanych rynkach zachodnich.

P.K.: Tak. Bloki z wielkiej płyty są tańsze, dlatego cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem i myślę, że to się nie zmieni. Możliwości finansowe Polaków są, jakie są i niestety większość nie jest w stanie spełniać swoich marzeń mieszkaniowych – szczególnie tych o domu pod miastem. A bloki jeszcze długo postoją, są trwalsze nawet od naszych krakowskich kamienic, które przecież stoją już po 400 lat.

Chciałem zwrócić uwagę na jeszcze jedną rzecz. W centrach miast deweloperom jest bardzo trudno znaleźć dobre miejsce pod inwestycję, a osiedla z wielkiej płyty są na ogół dobrze położone, bardzo dobrze skomunikowane. Jeżeli budynek dewelopera jest nowy i dobrze zbudowany, ale zlokalizowany na obrzeżach miasta, to jednak klienci, którzy pragną mieszkać w centrum, wybiorą gorszy standard, ale lepszą lokalizację.

 

 

P.K.: W Krakowie w tej chwili ceny transakcyjne są na bardzo niskim poziomie: 4–4,5 tys. zł w najtańszych miejscach Nowej Huty czy Bieżanowa.

 

 

P.K.: Dużo taniej. Ceny w Krakowie spadły i dotyczy to wszystkich mieszkań. Jednak w miejscach, gdzie mieszkania były tanie, czyli w Bieżanowie czy Nowej Hucie, ceny spadły nieco mniej niż w centrum miasta. Średnia spadków dla Krakowa wynosi ok. 30 proc. od początku kryzysu, czyli od lata 2007 do lata 2009. W lecie 2009 ceny stanęły i tak było do końca roku.

 

B.B.: Od kilku lat obserwujemy masowe docieplanie budynków z wielkiej płyty, mówi się też dużo o potrzebach remontów. Nasuwa się więc pytanie, czy my w Polsce mamy wiedzę na temat tego, w jakim stanie jest wielka płyta, budynki w wielkiej płycie?

 

J.D.: Niestety, tutaj muszę Pana zmartwić, nasza wiedza jest raczej znikoma. Mamy kilka czy kilkanaście jednostek zespołów eksperckich, które zajmują się wielką płytą, ale niestety jest to dość mała grupa ludzi. Jako zespół Politechniki Krakowskiej spotkaliśmy się z przypadkami, gdzie naprawa pogorszyła jakość wielkiej płyty, czy nawet spowodowała jej kolejne uszkodzenia. Niewłaściwie wykonana naprawa powoduje powstawanie wtórnych uszkodzeń. Powodem takiego stanu rzeczy jest to, że za te prace zabierają się osoby, które nie mają pełnej wiedzy na temat budownictwa wielkopłytowego.

 

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?