Co dalej z cenami mieszkań? Czarne chmury nad rynkiem nieruchomości

Planujesz zakup mieszkania i czekasz na spadek cen? To może trochę zająć. W 2023 r. dynamika wzrostu cen w Polsce zdaniem ekspertów ma wynieść 5 proc., a taniej nie będzie aż do... 2025 r.! Dlaczego? Odpowiadamy.

Niedopasowanie popytu i podaży. Dynamika wzrostu cen szybuje!

Sytuacja na rynku nieruchomości od dłuższego czasu nie jest najlepsza. Kryzys wciąż daje się we znaki. Po serii podwyżek stóp procentowych nad mieszkaniówką zdawało się wreszcie wychodzić słońce. Na horyzoncie w lipcu pojawił się rządowy program Bezpieczny Kredyt 2 proc. Wielu miało nadzieję, że wszystko to oznacza powolne polepszenie sytuacji i — co najważniejsze — spadek cen, które przyprawiały o zawrót głowy. Nic bardziej mylnego.

Prognoza Credit Agricole Bank Polska pokazuje, że dynamika wzrostu stawek nieruchomości w Polsce ma w 2023 r. wynieść 5 proc. W przyszłym roku będzie to już 5,8 proc., a w 2025 r. sięgnie ona aż... 7,3 proc. „W horyzoncie około dwóch lat będziemy mieli do czynienia ze znaczącym niedopasowanie popytu i podaży na rynku mieszkaniowym. Popyt będzie wspierany przez oczekiwane przez nas ożywienie gospodarcze (w tym dobrą sytuację na rynku pracy), obniżki stóp procentowych oraz program „Bezpieczny Kredyt 2 procent”. W warunkach osłabionego napływu nowych lokali na rynek pierwotny będzie to czynnik sprzyjający ponownemu wzrostowi cen mieszkań”  - napisano w raporcie „Makromapa”.

Gwałtowne skoki cen za mkw. Eksperci porównują rok 2022 z 2023

Portale RynekPierwotny.pl i GetHome.pl przeanalizowały dane z rynku pierwotnego i wtórnego we wrześniu 2022 i 2023 r. Pod lupę wzięto 16 polskich miast wojewódzkich. Zaledwie w ciągu 12 miesięcy cena za mkw. na rynku pierwotnym wzrosła o 11 proc. Jeśli chodzi o mieszkania z tzw. drugiej ręki, podwyżka wyniosła 16 proc.

Największy skok cen odnotowano w Krakowie. Za mkw. mieszkania trzeba zapłacić tam obecnie aż 28 proc. więcej niż przed rokiem. Oznacza to, że w stolicy Małopolski mieszkania są obecnie prawie tak drogie jak w Warszawie. - Kraków raz jeszcze okazał się miastem z najbardziej gwałtownym skokiem cen mieszkań. Za 1 m kw. nowego lokalu trzeba zapłacić średnio aż 28 proc. więcej niż przed rokiem. Równie mocno zdrożały mieszkania w Katowicach (+27 proc.) i Olsztynie (+21 proc.) - mówią eksperci. Na przeciwnym biegunie znalazły się Lublin, Bydgoszcz i Kielce. W każdym z tych 3 miast wojewódzkich średni koszt mkw. nowego mieszkania wzrósł o 8 proc. w stosunku do stanu z września 2022 r.

Rynek wtórny także odnotował podwyżki. We wrześniu ubiegłego roku za mkw. trzeba było średnio zapłacić 8986 zł. Dzisiaj trzeba liczyć się z kwotą w wysokości ok. 10059 zł. To o niemal 16 proc. więcej. W stolicy mkw. wart jest nawet do 16830 zł, a w Krakowie kwota ta przekroczyła ta 15 tys. (obecny średni koszt to 15794 zł/mkw.). Na najniższym stopniu podium uplasował się Gdańsk ze średnią ceną 14183 zł za mkw. Najtaniej jest obecnie w Zielonej Górze i w Opolu. Decydując się na zakup m2 w stolicy polskiej piosenki trzeba liczyć się z wydatkiem na poziomie 8103 zł/mkw. Stawka w Zielonej Górze to z kolei obecnie 7295 zł za mkw. lokum z drugiej ręki. - Korzystnie z punktu widzenia kupujących wygląda sytuacja w Lublinie, Szczecinie i Zielonej Górze. W tym ostatnim mieście 1 m kw. mieszkania na rynku wtórnym w ciągu roku zwiększył swoją średnią wartość zaledwie o 2 proc. - tłumaczą analitycy.

Dlaczego mieszkania są coraz droższe?

Obserwujemy pierwsze od dłuższego czasu obniżki stóp procentowych, sytuacja w mieszkaniówce wydaje się polepszać, rządzący wprowadzają programy pomocowe... Dlaczego więc mieszkania drożeją, zamiast tanieć? Chodzi o niedopasowanie popytu i podaży. - Rynek nieruchomości znajduje się cały czas pod presją rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. Wprowadzone w lipcu rozwiązanie obniża raty kredytu hipotecznego na zakup pierwszego mieszkania lub domu przez pierwsze 10 lat jego spłaty, co mocno podgrzewa rynek. Kolejnym czynnikiem wpływającym na ceny nieruchomości jest rosnąca dostępność kredytów hipotecznych, wynikająca z obniżki przez Radę Polityki Pieniężnej stóp procentowych o łącznie 100 punktów bazowych — wyjaśnia ekspert rankomat.pl, Konrad Pluciński.

Ekspertka ds. nieruchomości, Izabela Mizia dodaje, że w gorszej sytuacji są obecnie ci, którzy poszukują mieszkania na rynku pierwotnym. Do czynników związanych z popytem, czyli np. rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2 proc., dochodzą te, które wiążą się z podażą. - Zaczyna brakować nowych mieszkań na rynku deweloperskim. Firmy deweloperskie – z uwagi na trwający nawet 2 lata cykl budowlany – nie są w stanie szybko odpowiedzieć na wzrost popytu ze strony kupujących — podkreśla. To wszystko — jej zdaniem — sprawi, że tempo wzrostu cen będzie znacznie szybsze w przypadku nowych nieruchomości.

Zapomnijmy o spadku cen

Trzeba pogodzić się z sytuacją i zapomnieć o ewentualnych obniżkach — tego zdania jest Anna Szelągowska z Katedry Miasta Innowacyjnego Szkoły Głównej Handlowej. Według niej ewentualne spadki cen mieszkań mogłyby pojawić się na rynku wtórnym w mniejszych miejscowościach. Stawia jednak kilka warunków, aby ten scenariusz mógł się urealnić. - To musiałoby być powiązane z pogarszającą się sytuacją, ze spowolnieniem wzrostu gospodarczego oraz pilną potrzebą sprzedaży przez właścicieli, którzy chcieliby wprowadzić na rynek nieruchomość, a której nie mogliby upłynnić w krótkim czasie — przekonuje.

Podobnego zdania jest Grzegorz Kiełpsz. - Nie spodziewam się spadku cen mieszkań z tego względu, że inflacja się utrzymuje i będzie utrzymywać jeszcze przez wiele kwartałów — ocenia prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Przypomina przy tym też, że od 2006 do 2022 w przypadku cen mieszkań utrzymuje się stały trend wzrostu. W przeciągu tych 16 lat kwoty, jakie trzeba zapłacić, decydując się na własne m2 wzrosły dwukrotnie. Obecnie impulsem wzrostu są przede wszystkim koszty gruntu i wykonawstwa. Jak wyjaśnia Kiełpsz, wszystko to wpływa na wyższe ceny, jakie oferują inwestorzy swoim klientom.

Eksperci są dość zgodni: ceny mieszkań nie spadną, bo nie ma ku temu żadnych przesłanek. - Musimy zapomnieć, że ceny mieszkań będą spadać. Zwłaszcza w dużych aglomeracjach ceny nieruchomości będą rosły — podkreśla Anna Szelągowska z SGH.