Chcesz zerwać umowę z deweloperem? 3 nowe warunki

Odkąd UOKiK poinformował o swoich planach związanych ze zmianą ustawy mówiącej o prawach nabywców lokalu mieszkalnego, w środowisku deweloperskim zawrzało. Wszyscy skupili się na rachunkach powierniczych, zapominając o pozostałych przepisach.

Kontrowersji nie wzbudziła sama chęć zwiększenia mechanizmów ochrony kupujących mieszkania, ale to, że w poczuciu deweloperów, odbyłoby się to ich kosztem. Największe dyskusje pojawiły się wokół pomysłu likwidacji samodzielnych otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych i związanych z tym komplikacji. Utrudnienia w pierwszej kolejności mieliby odczuć deweloperzy i to o nich najwięcej mówi się w kontekście nowelizacji. Pamiętać jednak należy, że UOKiK nowelizację przygotował z myślą o kupujących mieszkanie. Co zatem zmiany oznaczają dla nich?

W przedstawionym przez Polski Związek Firm Deweloperskich stanowisku czytamy, że zaproponowane zmiany zamiast służyć nabywcom mieszkań, w rzeczywistości mogą prowadzić do negatywnych skutków. W ogólnej ocenie Związku zawarte w nowelizacji ustawy przepisy osłabią całą branżę. Doprowadzą do spadku kondycji tego sektora rynku m.in. ze względu na osłabienie konkurencji. W konsekwencji przełożyłoby się to na zmniejszenie liczby miejsc pracy, a w efekcie doprowadziłoby nie tylko do spadku inwestycji, ale przede wszystkim wzrostu cen nieruchomości.

UOKiK proponuje nowe warunki odstąpienia od umowy

Oprócz wspomnianych rachunków powierniczych wśród postulowanych przepisów znalazł się zapis mówiący o 3 nowych sytuacjach, w których kupujący będzie mógł odstąpić od zawarcia umowy z deweloperem. Obecnie taka możliwość istnieje w sytuacji, gdy w umowie deweloperskiej nie został zawarty któryś z punktów przewidzianych w art. 22, dane w prospekcie nie są kompletne, zaistniała rozbieżność pomiędzy informacjami w umowie deweloperskiej a prospekcie informacyjnym bądź nie zgadzają się one ze stanem faktycznym, prospekt nie został dostarczony, a także jeśli prawa nie zostaną przeniesione na nabywcę w określonym terminie.

Dodane przez UOKiK warunki uprawniające do odstąpienia od umowy, to przypadki, kiedy deweloper nie otworzy rachunku powierniczego, nie podejmie się usunięcia wykrytej wady lub usterki w zaproponowanym przez kupującego dodatkowym terminie. Dodatkowo nabywca może odstąpić od umowy, gdy po zawarciu z nowym bankiem umowy dotyczącej rachunku powierniczego deweloper nie poinformuje klienta o tym w przeciągu 7 dni. PZFD uważa, że nowe prawo może być nadużywane, nieprecyzyjnie interpretowane, a banki zbyt pochopnie będą zwracać kupującym zgromadzone środki, a to stanowi realne zagrożenie dla pomyślnej realizacji inwestycji.

Tym, co może cieszyć kupujących, jest fakt, że nowe przepisy zwiększyłyby konsekwencje w momencie, kiedy deweloper we wskazanym ustawowo okresie nie usunie wady bądź nie ustosunkuje się do protokołu usterki. Dla deweloperów z kolei może się to wiązać z kolejnymi komplikacjami, gdyż jak wskazuje środowisko deweloperskie, i ten przepis może być nadużywany. Ich zdaniem brak bowiem precyzyjnego określenia terminów „uznanie wady”, „nadmierne uciążliwości” czy „wada istotna”. Wskutek tego nabywcy, w celu uzyskania korzyści finansowych lub możliwości odstąpienia od umowy, mogą zwlekać z odbiorem przesyłek czy celowo wydłużać czas potrzebny do odbioru mieszkania.

Kontrowersje wśród deweloperów wzbudza również zapis mówiący o możliwości zgłoszenia wady już po odbiorze lokalu. To rodzi zagrożenie, że użytkownik może chcieć obarczyć odpowiedzialnością dewelopera za usterki, których sam dokonał np. w czasie prac wykończeniowych. Jak zwraca uwagę środowisko deweloperskie, już teraz często zdarzają się sytuacje, w których nabywcy nieuczciwe dążą do różnego rodzaju odszkodowań, obniżek cen itp.

PZFD chce wprowadzenia własnych propozycji

Deweloperzy nieprzychylnym okiem spoglądają na zaproponowaną nowelizację przepisów. W swoim stanowisku proponują własne zmiany. Chcieliby oni m.in., aby środki gromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym zostały oprocentowane. Zaproponowali także, by gwarancja bankowa i gwarancja ubezpieczeniowa stanowiły niezależne środki ochrony nabywcy i nie były łączone z rachunkiem powierniczym. Ponadto deweloperzy chcieliby mieć prawo do wypowiedzenia umowy dotyczącej rachunku powierniczego, gdyż brak takiej regulacji według nich zaburza zasadę równości stron.

W zakresie kontroli bankowej deweloperzy uważają, że w związku z wypłatami z rachunku powierniczego bank nie powinien weryfikować kosztów budowy, jakości wykonania prac czy wywiązywania się z terminów, gdyż nie leży to w zakresie kompetencji tego typu instytucji. Tym samym PZFD postuluje o sprecyzowanie zasad, według których bank będzie wypłacał środki deweloperowi oraz zawężenie uprawnień banku do sprawdzenia stanu wykonania i zaawansowania przedsięwzięcia.

Istotnym przepisem byłoby także opracowanie mechanizmu weryfikującego zasadność żądania odstąpienia od umowy i skłaniającego do dokładnego przyjrzenia się podstawom wniosku. Tym, o co wnioskują deweloperzy, jest ujednolicenie sposobu mierzenia powierzchni mieszkania. Nie ma bowiem jednoznacznej zasady obliczania powierzchni czy nawet samej definicji powierzchni.

Choć istnieje Polska Norma, a w jej obrębie 2 normy (PN-ISO 9836:1997, PN-ISO 9836:2015-12), brak wytycznych mówiących, którą z nich należy stosować. Regulacji brakuje także, jeśli chodzi o koszty towarzyszące zmianom wprowadzanym w umowę deweloperską. Zdaniem deweloperów związane z tym finanse powinna ponosić strona wnosząca o poprawki. Oprócz tego PZFD proponuje, by na odniesienie się do zgłoszonych przez nabywcę wad, deweloper miał 21, a nie jak obecnie 14 dni.

Jakie plusy zyskają nabywcy, jeśli prawo proponowane przez PZFD wejdzie w życie i na ile zadziała ono na korzyść kupujących będzie można się przekonać, kiedy nowelizacja zmieni funkcjonowanie rynku nieruchomości. Jedno jest pewne. Bez względu na to, jakie będą przepisy, podstawowym celem kupujących mieszkanie jest nabycie lokalu, nawet przy wystąpieniu ewentualnych trudności na poziomie kupujący-deweloper i wydanie na ten cel jak najniższej sumy pieniędzy.