Chcesz kupić mieszkanie? Masz prawo do informacji

Jeśli wiemy, o co pytać, deweloper ma obowiązek udzielić nam odpowiedzi. Gwarantuje to tzw. ustawa deweloperska.

Przed zakupem mieszkania z rynku pierwotnego warto dokładnie zapoznać się z dokumentacją dotyczącą zarówno interesującej nas nieruchomości, jak i samego inwestora. Część informacji jest ogólnodostępna, o inne trzeba poprosić w biurze sprzedaży. 

W ostatnich latach internet stał się głównym źródłem informacji, bez którego trudno już wyobrazić sobie życie. Odgrywa on istotną rolę również podczas podejmowania decyzji zakupowych. Na stronach internetowych szukamy informacji dotyczących tego, na co zwrócić uwagę, wybierając konkretny produkt, polegamy na opiniach dotychczasowych klientów i użytkowników, żeby w końcu dokonać zakupu w e-sklepie. Wszystko łatwo, szybko i bez wychodzenia z domu. Choć nie możemy jeszcze kupować nieruchomości przez internet, zakup często poprzedzony jest czytaniem opinii o poszczególnych deweloperach czy przeglądaniem konkretnych ofert. To wszystko jest bardzo ważne, bo poszerza nasze horyzonty. Ważne jednak, by nie poprzestać na ogólnodostępnych informacjach, udostępnionych w sieci przez inwestorów. Bez względu na to, jak rozpowszechniony jest internet, nic nie zastąpi osobistej wizyty w biurze sprzedaży, a później na terenie inwestycji. Warto również wiedzieć, jakich dodatkowych informacji ma obowiązek udzielić nam deweloper, jeśli tylko o nie poprosimy.

Klient ma prawo do informacji

Informacje udostępnione na stronie internetowej inwestora to dopiero niewielka część wiedzy na temat nieruchomości, którą powinniśmy zdobyć. Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (potocznie nazywana ustawą deweloperską) gwarantuje klientowi dewelopera dostęp do konkretnych informacji, jeszcze przed podjęciem decyzji o podpisaniu umowy. Warto z tego korzystać i zapoznać się z danymi, które mogą nam pomóc dokonać trafnego wyboru. Zgodnie z art. 18 ustawy, jeśli klient tego zażąda, deweloper ma obowiązek udostępnić mu prospekt informacyjny, którego wzór stanowi załącznik do ustawy. Oprócz zebrania informacji na temat konkretnej inwestycji czy wybranego mieszkania, warto sprawdzić wiarygodność dewelopera. Jest to szczególnie ważne w sytuacji, gdy kupujemy mieszkanie jeszcze zanim zostanie ono oddane do użytkowania. Tutaj również z pomocą przychodzi ustawa deweloperska. W art. 20 ustawy czytamy:

Deweloper jest obowiązany przekazać nabywcy szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym, którego wzór określa załącznik do ustawy.

Jeżeli od momentu, gdy potencjalny klient otrzyma prospekt informacyjny, w dokumencie zostaną wprowadzone jakiekolwiek zmiany, deweloper ma obowiązek o tym poinformować. Mimo to warto sprawdzić, czy prospekt dołączony do umowy nie zawiera nieoczekiwanych zmian.

Jakie informacje deweloper ma obowiązek przekazać nabywcy?

Doświadczenie dewelopera i ogólne dane inwestycji

Prospekt informacyjny składa się z dwóch części: pierwsza, ogólna, dotyczy m.in. dewelopera. Oprócz jego danych identyfikacyjnych i kontaktowych, znajdziemy tam notatki potwierdzające jego wiarygodność i doświadczenie, m.in. informacje na temat inwestycji, które zrealizował do tej pory. Przed podpisaniem umowy warto obejrzeć dotychczasowe realizacje, a także zapoznać się z opinią osób, które zdecydowały się w nich zamieszkać. W części ogólnej zawarte są także informacje dotyczące inwestycji deweloperskiej. Jedną z ważniejszych jest numer księgi wieczystej. Ponieważ księgi wieczyste są jawne, znając numer, można uzyskać dostęp do cennych informacji zawartych w tym dokumencie. Dowiemy się z niego m.in. kto jest właścicielem mieszkania oraz czy nie ciążą na nim żadne zobowiązania, np. hipoteka. Księgę wieczystą można przejrzeć nawet za pośrednictwem internetu, korzystając z systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych, dostępnego na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Jeżeli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej, prospekt musi zawierać informacje na temat powierzchni działki i stanu prawnego nieruchomości. Ważna jest także rubryka dotycząca planu zagospodarowania przestrzennego sąsiadujących działek oraz inwestycji, które przewidziane są w obrębie 1 km od przedmiotowej nieruchomości. W prospekcie sprawdzimy także m.in., czy przedsięwzięcie posiada pozwolenie na budowę, jak wygląda harmonogram jego realizacji oraz jakie są źródła jego finansowania, a także na jakich zasadach będzie możliwe ewentualne odstąpienie od umowy deweloperskiej.

Indywidualne cechy mieszkania

Druga, indywidualna część prospektu informacyjnego dotyczy już konkretnego mieszkania, którego zakup rozważamy. Znajdziemy tu m.in. informacje o cenie 1 mkw. mieszkania, liczbie kondygnacji, technologii wykonania, standardzie wykończenia czy powierzchni i układzie pomieszczeń. Przeglądając prospekt, sprawdźmy, czy na pewno wszystkie rubryki tabeli zostały wypełnione. Jeśli brakuje jakichś informacji, dopytajmy o nie w biurze sprzedaży i poprośmy o uzupełnienie prospektu. Dodatkowo do dokumentu powinny zostać dołączone: rzut kondygnacyjny z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego oraz wzór umowy deweloperskiej.

Co należy sprawdzić przed podpisaniem umowy z deweloperem?

Wizyta w biurze sprzedaży

Chociaż zgodnie z ustawą prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej, warto zapoznać się z nim wcześniej, w spokojnych warunkach, gdy jeszcze nie jesteśmy zdecydowani na zakup mieszkania. Dzięki temu unikniemy ewentualnych problemów, które mogą wynikać z naszej niewiedzy. Inwestor na żądanie ma obowiązek dostarczyć nam prospekt informacyjny na trwałym nośniku informacji. Jeśli sobie tego życzymy, mamy również prawo do wglądu w papierową wersję prospektu w lokalu przedsiębiorstwa. Warto z tego korzystać, choćby z tego względu, że w biurze sprzedaży znajdziemy specjalistów, którzy będą mogli wyjaśnić nam niezrozumiałe zagadnienia albo odpowiedzieć na dodatkowe pytania. Co ważne, dostęp do tych informacji jest nieodpłatny, a także w żaden sposób nie zobowiązuje nas do zakupu mieszkania.

Prospekt informacyjny to nie wszystko

Choć sam prospekt informacyjny stanowi bardzo cenne źródło, z którego możemy czerpać wiedzę na temat dewelopera i oferowanej inwestycji, to jeszcze nie wszystko. Art. 21 ustawy deweloperskiej stanowi: Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, deweloper zapewnia możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z:

1) aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
2) kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
3) kopią pozwolenia na budowę;
4) sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej;
5) projektem architektoniczno-budowlanym.

Warto wnikliwie przejrzeć zarówno informacje zawarte w prospekcie, jak i w innych dokumentach, a także porównać je ze sobą, szczególną uwagę zwracając na analizę księgi wieczystej nieruchomości. Jeśli dane zawarte w różnych źródłach różnią się od siebie, powinien to być dla nas sygnał ostrzegawczy.