ArtykułyPocząwszy od 2008 roku Warszawa znacznie zwiększyła swoją bazę mieszkaniową. W ciągu ostatnich 14 lat rozbudowa stolicy postępowała bardzo dynamicznie – w tym czasie przybyło aż 230 000 mieszkań. Obecnie obserwujemy spadek podaży, co związane jest m.in. z wciąż rosnącymi cenami działek. Jaki jest ich koszt w stolicy?
Ceny działek w stolicy przesądzają o wszystkim
Popyt na mieszkania w Warszawie utrzymuje poziom i oscyluje obecnie w okolicach 25 000 mieszkań rocznie. Jednak w ostatnich latach podaż spadła aż o 40 proc. To efekt obecnej sytuacji gospodarczej – wraz ze wzrostem kosztów materiałów budowlanych oraz robocizny, rośnie koszt wybudowania mieszkań. Nie bez znaczenia są też ceny działek, które utrzymują się na wciąż wysokim poziomie. Eksperci Grupo Lar wskazują, że to właśnie ten ostatni czynnik ma największy wpływ na końcową cenę nieruchomości w stolicy.
– Warszawa boryka się z problemem braku jasnych i konkretnych planów sprzedaży gruntów. To powoduje, że deweloperzy na własną rękę muszą poszukiwać działek. A tych jest mocno ograniczona liczba na rynku. Gdyby nie ich aktualna wartość, to ceny mieszkań mogłyby być niższe o około 1 500 zł na 1 mkw – wyjaśnił Janusz Kraszewski, Prezes Zarządu Grupo Lar Polska.
O działkę pod zabudowę mieszkań nie jest wcale łatwo
Specjaliści wskazują na trzy główne źródła, z których można pozyskać działkę pod budowę mieszkań. Mowa o reprywatyzacji, działkach rolnych oraz terenach poprzemysłowych. Pomimo atrakcyjności gruntów w Warszawie i jej najbliższym otoczeniu, na drodze deweloperów mogą stanąć braki związane z miejskimi planami sprzedaży, a także długotrwałe uchwalanie miejscowych planów zarządzania terenem.
– Lata doświadczenia pozwoliły firmie Grupo Lar poznać potrzeby mieszkańców i zbadać aktualny rynek. Dalej chcemy realizować niebanalne i wyróżniające się projekty, oferować mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach i budować je z zachowaniem nowoczesnych trendów. Jednak, jak wiele firm z naszej branży, mierzymy się z problemami, które nie ułatwiają nam codziennej pracy, a najlepiej oddają to dane liczbowe: w I kwartale 2018 roku wybudowano i oddano do użytku 1 800 mieszkań. Dokładnie 4 lata później, czyli w I kwartale 2022 roku ilość oddanych mieszkań wynosi 672. To ogromna różnica, biorąc pod uwagę zapotrzebowanie. A wynika ona głównie z dostępności atrakcyjnych gruntów, czy w ogóle z dostępności działek – podkreślił Janusz Kraszewski.
Czego od deweloperów oczekują klienci?
Jaka powinna być idealna nieruchomość? Potencjalni nabywcy wciąż stawiają na małe odległości i dobre usytuowanie obiektu, nowoczesne budownictwo i staranne wykonanie inwestycji. Ich oczekiwania jak widać, nie zmieniły się na przestrzeni ostatnich lat. Jednak klienci coraz większą wagę przywiązują też do doświadczenia dewelopera oraz przyglądają się jego dotychczasowym inwestycjom. Nie ma w tym nic dziwnego – zaufanie do sprzedającego zapewnia poczucie bezpieczeństwa, co w przypadku tak znacznej inwestycji finansowej ma ogromne znaczenie.
– Profesjonalizacja deweloperów wymusza na wszystkich wykonywanie mieszkań dobrej jakości. My zawsze o to dbaliśmy. Wiemy, że klienci od razu dostrzegają usterki czy nierówności, ale użycie słabej jakości materiałów i średnie wykonanie wychodzą na jaw dopiero z czasem – zaznaczyła Renata McCabe-Kudła, Dyrektor Finansowy i Członek Zarządu Grupo Lar Polska.
Ile kosztuje działka w Warszawie?
Ceny działek mają bardzo istotny wpływ na końcową cenę mieszkań w stolicy. Postanowiliśmy więc sprawdzić, ile trzeba zapłacić za parcelę w Warszawie. Na tapet wzięliśmy różne dzielnice. Postanowiliśmy sprawdzić, jak kształtują się ceny nieruchomości na przykładzie działki o powierzchni 1000 mkw. Zaczęliśmy od dzielnicy Bemowo – tam prawdopodobna całkowita wartość takiej działki to 1 137 547 zł, czyli 1 138 zł za 1 mkw. Na przestrzeni ostatnich 24 miesięcy ofert sprzedaży tego rodzaju parceli pojawiło się łącznie 19. Najniższa cena wyniosła wówczas 149 000 zł, a najwyższa – 1 900 000 zł.
Chcąc kupić takiej samej wielkości działkę na Żoliborzu, trzeba przygotować średnio 829 440 zł, czyli 829 zł za 1 mkw. Jednak zdarzają się tam też prawdziwe okazje. W ciagu ostatnich 2 lat najtańsza parcela kosztowała bowiem 82 300 zł. Z kolei najdroższa – aż 1 300 000 zł. Warto też odnotować dużą liczbę ofert sprzedaży – w ostatnich 24 miesiącach takich ogłoszeń pojawiło się łącznie 110.
Rozpiętość cenowa w Warszawie jest znacząca
Na Białołęce jest taniej. Za 10-arową działkę trzeba zapłacić średnio 645 615 zł, czyli 646 zł za 1 mkw. Ofert sprzedaży takich parceli pojawiło się w tej dzielnicy w ciągu ostatnich 2 lat dość dużo – łącznie 131. Najtańsza opiewała na kwotę 102 000 zł, a najdroższa – aż na 1 050 000 zł.
Pod względem cenowym podobnie jest na Bielanach – tam za działkę o powierzchni 1000 mkw trzeba zapłacić średnio 838 198 zł, czyli 838 zł za 1 mkw. Najtańsza oferta z ostatnich 24 miesięcy wyniosła 120 000 zł, a najdroższa – 1 500 000 zł.
Z kolei na Mokotowie ofert sprzedaży 10-arowej działki pojawiło się w ostatnich 2 latach zaledwie 5. Mimo to, udało się oszacować prawdopodobną całkowitą wartość takiej nieruchomości – wyniosła ona 1 550 725 zł, czyli 1 551 zł za 1 mkw. Rozpiętość cenowa była bardzo duża – od 215 000 zł do aż 2 850 000 zł.
Ile kosztują działki w pozostałych dzielnicach Warszawy?
Warszawska Ochota jest odrobinę tańsza – prawdopodobna całkowita wartość takiej działki wynosi tam 937 568 zł, czyli 938 zł za 1 mkw. Najtańsza parcela w ciągu ostatnich 24 miesięcy kosztowała 250 000 zł, a najdroższa – 1 500 000 zł. Warto jednak odnotować, że w tym czasie pojawiło się zaledwie 6 ofert sprzedaży.
Przenieśmy się do Rembertowa. Tam za działkę o powierzchni 10 arów trzeba zapłacić średnio 568 081 zł, czyli 568 zł za 1 mkw. Najniższa cena w ostatnich 2 latach wyniosła 68 000 zł, a najwyższa – aż 980 000 zł. Z kolei w Śródmieściu trzeba wydać średnio 210 458 zł, czyli 210 zł za 1 mkw ziemi. Tam ceny wahały się w granicach 42 000 zł – 364 000 zł.
Tymczasem na Ursynowie jest znacznie drożej – prawdopodobna całkowita wartość takiej nieruchomości opiewa na 785 000 zł, czyli 785 zł za 1 mkw parceli. Zwraca też uwagę rozpiętość cenowa – od 170 000 zł do nawet 1 582 000 zł za 10-arową parcelę.
Łatwy sposób na analizę lokalnego rynku nieruchomości
Analizę przeprowadziliśmy przy użyciu Ronin24, czyli Raportu Ofert Nieruchomości i Notowań. To narzędzie polecamy szczególnie tym, którzy chcą szybko i łatwo zorientować się w sytuacji na lokalnym rynku nieruchomości. Wystarczy określić powierzchnię działki, domu lub mieszkania (w przypadku dwóch ostatnich możemy wskazać też liczbę pokoi), a także wybrać dokładną (co do ulicy) lokalizację. W kilka sekund otrzymujemy raport zawierający informacje takie, jak prawdopodobna całkowita wartość danej nieruchomości, najniższe i najwyższe ceny ofertowe z ostatnich dwóch lat, a także estymację cen w ujęciu rocznym oraz kwartalnym.
Źródło: KRN.pl | 2022-08-24
Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?
Komentarze (0)
Pokaż wszystkie komentarze (0)