Ceny transakcyjne mieszkań w 2021 r. – największe wzrosty w Krakowie

Rynek mieszkaniowy w ubiegłym roku – pomimo rosnącej inflacji, drożejących kredytów i niepewnej sytuacji politycznej – był wciąż stabilny. W 2021 r. najszybciej rosły ceny kawalerek.

Jak wynika z danych przedstawionych w „Ogólnopolskim raporcie o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości” przygotowanym przez Centrum AMRON, największe wzrosty średnich cen transakcyjnych mieszkań w ujęciu rok do roku zanotowano w Krakowie – 15,85 proc. Co ciekawe, w odniesieniu do kwartału III, IV kwartał ub. r. przyniósł stolicy Małopolski najniższą dynamikę średniej ceny transakcyjnej (wzrost osiągnął poziom zaledwie 0,4 proc.).

Największe wzrosty w relacji kwartał do kwartału odnotowano natomiast na rynku warszawskim (3,2 proc.) oraz wrocławskim (3,34 proc.). W pozostałych miastach – Gdańsku, Poznaniu oraz Łodzi – wzrosty osiągnęły natomiast poziom odpowiednio 2,24 proc., 2,13 proc. oraz 1,43 proc.

W odniesieniu do analogicznego okresu 2020 r. największe wzrosty średnich cen transakcyjnych mieszkań, oprócz Krakowa, dotyczyły Wrocławia (13,42 proc.) oraz Gdańska (13,14 proc.). Najniższy wzrost rok do roku odnotowano natomiast w Warszawie – 9,93 proc.

– Zmiana w otoczeniu rynku mieszkaniowego, w tym przede wszystkim kilkukrotna podwyżka stóp procentowych NBP przeprowadzona w IV kwartale 2021, wysoka i rosnąca inflacja czy niepewna sytuacja polityczna nie wpłynęła na stabilność tego rynku – podsumowano w raporcie.

Najszybciej drożały kawalerki

Eksperci Centrum AMRON przeanalizowali średnie ceny transakcyjne 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania także pod kątem liczby pokoi. Jak wynika ze zgromadzonych danych, w IV kwartał ub. r. największą dynamikę średnich cen mieszkań odnotowano wśród krakowskich lokali jednopokojowych, gdzie średnia cena metra kwadratowego była o 5,22 proc. wyższa niż w III kwartale 2021 r. Średnie ceny transakcji dot. mieszkań czteropokojowych oraz większych spadł natomiast o 0,28 proc. Najmniejszą dynamikę cen we wszystkich lokalizacjach można było zaobserwować w przypadku mieszkań trzypokojowych.

W Warszawie w IV kwartale ub. r. średnie ceny transakcyjne za 1 mkw. nieruchomosci kształtowały się następująco: za kawalerkę trzeba było zapłacić 12 167 zł/mkw., 2 pokoje – 11 31 zł/mkw., mieszkanie trzypokojowe – 10 821 zł/mkw., a czteropokojowe – 9 642 zł/mkw.

– Najniższą wartość zanotowano dla 1 metra kwadratowego powierzchni mieszkania dwupokojowego w Łodzi – 6 226 zł – czytamy w analizie.

Najniższą całkowitą średnią cenę transakcyjną mieszkania w IV kwartale ub. r. odnotowano natomiast w aglomeracji katowickiej – 329 323 zł. Nieco drożej było w Łodzi – 346 404 zł. Najwyższe ceny były w Krakowie, Gdańsku oraz Warszawie – odpowiednio 530 856 zł, 534 923 zł i 662 109 zł.

Ceny zestawiono z poprzednim szczytem cyklu koniunkturalnego

Jak zauważono w raporcie, psychologiczna bariera cenowa za 1 mkw. mieszkań w poszczególnych miastach wyznaczona przez maksima cen notowane w szczycie poprzedniego cyklu koniunkturalnego z I poł. 2008 r. została przekroczona już w 2018 r. W poszczególnych największych miastach Polski poddanych analizie poziom ten jest wyższy od cen z tego okresu jest znacznie wyższy – od 26,31 proc. w Warszawie do aż 47,87 proc. notowane w Gdańsku. Jednak eksperci wskazują, że w zestawieniu tych kosztów należy wziąć pod uwagę także inflację. To pokazuje bowiem, że w części przeanalizowanych miast realny poziom cen nadal nie przekroczył kwot notowanych w 2008 r. Przykładowo w Poznaniu wciąż jest on niższy o 11,14 proc., we Wrocławiu – o 10,05 proc., a w Warszawie – o 8,04 proc. Jedynie w przypadku dwóch miast można mówić o realnym przekroczeniu poziomu z I poł. 2008 r. – dot. to Gdańska (o 7,66 proc.) oraz Łodzi (o 5,75 proc.).

Średnie ceny transakcyjne w poszczególnych regionach kraju

Pod lupę wzięto także mniejsze miasta Polski. IV kwartał 2021 r. miastom regionu północnego przyniósł wyższe średnie ceny transakcyjne mieszkań. W Toruniu koszt 1 mkw. był najwyższy – 7 143 zł. W tym mieście odnotowano też najszybszy wzrost cen w relacji kwartał do kwartału – 5,99 proc. Z kolei w zestawieniu z IV kwartałem 2020 r. najwyższa dynamika cen miała miejsce w Olsztynie – 12,82 proc.

Podobna sytuacja była na zachodzie kraju. Najwyższe ceny odnotowano w Szczecinie – średnio 7 810 zł. To o 5,5 proc. więcej kwartał do kwartału. W Szczecinie również w ujęciu rocznym ceny rosły najszybciej – 18,28 proc. Z kolei z najniższą dynamiką średniej ceny – zaledwie 1,28 proc. – mieli do czynienia mieszkańcy Gorzowa Wielkopolskiego, gdzie odnotowano też najniższą średnią cenę transakcyjną – 5 438 zł.

Na południu Polski najdrożej jest w Katowicach – 6 907 zł/mkw., a więc o 2,35 proc. w ujęciu kwartał do kwartału. Najwyższą dynamikę cen – będącą, zdaniem ekspertów, efektem niskiej bazy – odnotowano natomiast w Bytomiu (10,9 proc. kwartał do kwartału i aż 29,04 proc. rok do roku), gdzie jednak mimo wszystko cena 1 mkw. osiągnęła poziom 3 986 zł.

Region Polski wschodniej IV kwartał ub. r. zamknął z wynikiem najwyższej średniej ceny transakcyjnej na poziomie 8 169 zł – wynik ten odnotowano w Lublinie. Tam też odnotowano najszybszy wzrost cen średniej ceny w ujęciu kwartalnym – 7,21 proc. Z kolei w relacji rok do roku najwyższa dynamika cen miała miejsce w Kielcach – 18,2 proc. Najtaniej było natomiast w Białymstoku – 6 544 zł/mkw.