Ceny nieruchomości szybują. Kawalerki w Warszawie za krocie

20 tys. za mkw. - to średnia cena kawalerek z rynku wtórnego w Warszawie. Tak drogo w polskiej mieszkaniówce jeszcze nie było. Czy ceny nieruchomości w kolejnych miesiącach dalej będą szybować w górę? Odpowiadamy.

Tak drogo w stolicy jeszcze nie było. Najwięcej trzeba zapłacić za kawalerkę

20 032 zł — tyle dokładnie trzeba było zapłacić w lutym za mkw. mieszkania o pow. do 40 mkw. w stolicy Polski. W porównaniu ze styczniem to wzrost o 3,4 proc. Ceny takich nieruchomości w lutym 2023 r. było jednak znacznie niższe. Trzeba było wówczas przygotować się na wydatek o 32,4 proc. mniejszy niż obecnie. Na to wskazują dane opracowane przez Otodom Analytics.

Tylko od połowy marca średnia cena za mkw. wzrosła w Warszawie o 1,4 proc. Najdroższą dzielnicą jest Śródmieście. W przypadku kawalerki o pow. 26,7 mkw. za każdy metr zapłacić trzeba niemal 25 tys. zł. Nieco taniej jest na Pradze Południu. Tam, decydując się na zakup 19 - metrowej mikronieruchomości, trzeba liczyć się z wydatkiem w wysokości 22 316 zł za mkw. Najkorzystniejszą cenowo dla osób zainteresowanych zakupem kawalerki może okazać się Ochota. Eksperci portalu Otodom wyjaśniają, że za mkw. mieszkania o powierzchni zaledwie 18 mkw. trzeba obecnie zapłacić w tej dzielnicy stolicy niemal 19 tys. zł.

Gdzie nie spojrzeć coraz drożej. Ile trzeba zapłacić za kawalerkę w innych częściach Polski?

Warszawa króluje w rankingu najdroższych lokalizacji w Polsce. W pozostałych częściach naszego kraju jest taniej, ale wciąż dla wielu ceny mieszkań są tam nieosiągalne. Na drugim miejscu w rankingu najdroższych miast uplasował się Kraków. Średnia cena kawalerek z rynku wtórnego osiągnęła 17 448 zł za mkw. Oznacza to wzrost o 31,3 proc. w porównaniu ze stanem z lutego ubiegłego roku.

Najdroższe jest rzecz jasna Śródmieście. Za nieruchomość o 20,4 mkw. trzeba aktualnie zapłacić średnio prawie 529 tys. Na coraz modniejszych wśród krakowian Starym Podgórzu średnia kwota za mkw. to już 21 724 tys. zł. Najmniejszym kosztem właścicielem kawalerki w stolicy Małopolski zostać można w Podgórzu lub Kurdwanowie. Przy zakupie 35 - metrowego mieszkania za mkw. policzone zostanie średnio nieco ponad 14 tys. zł.

Wzrosty, ale znacząco niższe, odnotowano także w innych dużych, polskich miastach. W Gdańsku, Poznaniu czy Wrocławiu mowa o ponad 20-procentowych skokach cenowych.

Rynek wtórny zalewają mikrokawalerki

Wśród ofert dostępnych na rynku wtórnym prym wiodą mikrokawalerki. i tzw. mikroapartamenty. W „Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie” jasno określona jest minimalna powierzchnia nieruchomości, którą można określić mianem mieszkania. Wynosi ona 25 mkw. Jednak przepisy swoim zakresem obejmują jedynie nowe budownictwo. W praktyce oznacza to, że na rynku wtórnym panuje w tym zakresie duża dowolność. Inwestorzy wobec tego oferują lokale nawet o powierzchni zaledwie... 10 mkw. Często ze względu na dodatkową promocję są to pierwsze ogłoszenia, z jakimi spotykają się poszukujący własnego kąta.

Deweloperzy starają się również obejść przepisy w inny sposób. Coraz częściej na rynek sztucznie wprowadzane są lokale usługowe, które mają funkcję mieszkalną. Niestety, nierzadko dzieje się to na granicy prawa lub zwyczajnie nielegalnie. Zawodzi tutaj inspekcja budowlana, która nie jest w stanie egzekwować przepisów w tym zakresie.

Czy 10 mkw. wystarcza? Zainteresowanie generuje brak mieszkań

Mimo coraz wyższych cen i mikro przestrzeni tego typu nieruchomości cieszą się obecnie bardzo dużą popularnością wśród konsumentów. Dlaczego? Eksperci są zgodni: powodem jest zbyt mała dostępność lokali mieszkaniowych Indeks Dostępności Mieszkaniowej, publikowany przez Związek Banków Polskich, który pozwala ocenić to, w jaki sposób zmieniają się możliwości przeciętnego Polaka na zakup własnego mieszkania, są jednoznaczne. Na początku 2017 r. wyniósł on 210,85. W ostatnim kwartale 2023 r. indeks osiągnął wartość zaledwie 128,68. Na podobnym poziomie plasował się on w 2011 r., kiedy Polska wychodziła z kryzysu gospodarczego, podobnie jak inne kraje europejskie.

Powodów spadku dostępności mieszkań jest kilka. Podwyżka cen transakcyjnych, większe koszty utrzymania gospodarstwa domowego i wzrost popytu za sprawą flagowego programu pomocowego rządu Prawa i Sprawiedliwości „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” - to tylko niektóre z nich. Niska zdolność kredytowa także nie pomaga w realizacji marzenia o zakupie własnego m2. Wszystko to sprawia, że Polacy decydują się na takie nieruchomości, na jakie w tym momencie mogą sobie w ogóle pozwolić. Kawalerki często są ostatnią deską ratunku. Wskazuje na to, chociażby liczba zapytań o te lokale. Jak pokazuje analiza przygotowana przez portal Otodom, w lutym 2024 r. była ona aż o 130 proc. wyższa niż dwanaście miesięcy wcześniej.

W 2023 r. najpopularniejsze wśród nabywców nieruchomości były te, które składały się w dwóch pokoi.

Kiedy i czy będzie jeszcze taniej?

W obecnej sytuacji wielu odkłada decyzję o zakupie mieszkania, zdając pytanie: kiedy wreszcie będzie taniej? Eksperci rynku nieruchomości nie są w tej kwestii optymistami. Jak podkreślają — wydaje się, że tendencja wzrostowa wciąż będzie się utrzymywała, co więcej możemy znajdować się obecnie „w przededniu kolejnej fali wzrostowej”. Ma być ona jednak znacznie mniejsza niż ta z roku 2023.

Członek Zarządu PORT Development, Rafał Lorek uważa, że głównym motorem tego wzrostu są przede wszystkim dwa czynniki — wzrost wynagrodzeń oraz nowy rządowy program, który ma pomóc w zakupie nieruchomości na preferencyjnych warunkach. - Co ważne, wzrost wynagrodzeń spowoduje, że miesiąc po miesiącu udział potencjalnych rat kredytowych w dochodach miesięcznych będzie malał nawet bez obniżek stóp procentowych. A to oznacza, że jesienią 2024 roku wzmożone zakupy staną się faktem. Mieszkania o małym metrażu, takie jak kawalerki, są i będą nadal w cenie. Mimo że ich nominalna cena za metr kwadratowy jest relatywnie bardzo wysoka, to dzieje się tak dlatego, że łatwiej je wynajmować (w grę wchodzi również najem krótkoterminowy), a po drugie dlatego, że łączna cena zakupu mieszkania za mały metraż jest po prostu bardziej dostępna dla większej ilości nabywców, stąd widzimy na rynku wzrost cen tego typu mieszkań — wyjaśnia ekspert. Jego zdaniem trend ten będzie utrzymywał się w kolejnych miesiącach.