ArtykułyAktualna sytuacja na świecie nie sprzyja podejmowaniu decyzji zakupowych. Niestabilność, którą podsyca wzrastająca inflacja, odbija się również na rynku nieruchomości. Metrohouse we współpracy z Credipass przygotował raport na temat wtórnego i pierwotnego rynku nieruchomości oraz kredytów hipotecznych. Przyjrzyjmy się bliżej zgromadzonym danym.
Ceny mieszkań na rynku wtórnym – jakie zmiany zaszły w I kw. 2022 roku?
Zmiany na rynku wtórnym nieruchomości mają związek z ostatnimi wydarzeniami – najpierw pandemią koronawirusa, później konfliktem zbrojny w Ukrainie. Wpływają one na kształtowanie się popytu i cen nieruchomości. W ostatnim czasie mamy do czynienia z rosnącymi stopami procentowymi. Takie warunki nie zachęcają do podejmowania decyzji o zakupie nieruchomości – szczególnie tych finansowanych kredytem hipotecznym. Zdolność kredytowa wielu potencjalnych nabywców spadła, przez co banki nie udzielają już tak chętnie pomocy w formie finansowania zakupu lokalu.
W I kwartale 2022 roku mogliśmy zaobserwować spadek średniej ceny transakcyjnej w Warszawie – o 5,4 proc. w porównaniu do IV kwartału ub .r. Nie przekroczyła ona 12 tys. złotych za mkw. Wzrosty natomiast odnotowaliśmy w Gdańsku oraz Krakowie. W miastach tych przekroczona została psychologiczna bariera 10 tys. złotych za mkw. – odpowiednio: 10154 złote oraz 10151 złotych.
Kolejnym miastem w analizie jest Wrocław. W jego przypadku zmiany są niewielkie (spadek o 0,3 proc. kw./kw.). Średnia cena za mkw. nadal nie przekracza 9 tys. złotych. W Poznaniu obserwujemy pewien wzrost (3,5 proc. kw./kw.) – tutaj cena za mkw. wyniosła 8290 złotych. Największy wzrost możemy zauważyć w przypadku Łodzi – o 8,8 proc. kw./kw. W tej lokalizacji za mkw. należy zapłacić 6264 złotych. Rekordzistą wzrostów w skali roku jest Gdańsk – w przypadku tego miasta ceny na rynku wtórnym wzrosły o 17,3 proc. r/r.
Jakie mieszkania najchętniej kupujemy na rynku wtórnym?
W I kwartale br. 25 proc. mieszkań kupowanych na rynku wtórnym w Warszawie miało powierzchnię 35-50 mkw. Nieco gorszy wynik osiągnęły nieruchomości o metrażu 50-65 mkw. (23 proc.) oraz 20-35 mkw. (18 proc.). W analogicznym okresie ubiegłego roku w stolicy najpopularniejsze wśród nabywców były lokale o powierzchni 35-50 mkw. (38 proc.). W I kwartale br. w Warszawie najczęściej kupowaliśmy mieszkania, których ceny za mkw. kształtowały się na poziomie 11-12 tys. Popularne wśród nabywców były mieszkania o wartości 400-500 tys. złotych.
W 5 innych największych polskich miastach poza stolicą (Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk, Łódź) niemal 75 proc. transakcji dotyczyło lokali o powierzchni 35-65 kw. 69 proc. nieruchomości zakupiono w cenie 200-500 tys. złotych. Faktem jest, że w I kwartale br. w Warszawie nie odnotowano żadnej transakcji, której wartość wynosiłaby mniej niż 6 tys. złotych za mkw. W pozostałych 5 miastach odsetek takich transakcji wynosi łącznie 32 proc., co jest przypisywane głównie udziałowi Łodzi. W mieście tym nadal można spotkać oferty z tego przedziału cenowego.
Indeks Cen Mieszkań oraz Indeks Popytu – co się zmieniło?
W I kw. 2022 roku Indeks Cen Mieszkań ponownie osiągnął rekordowy poziom, czyli 158,2 pkt. Ma to związek z podwyżką cen mieszkań w większości analizowanych miast. Rynek wtóry jest uzależniony od sytuacji na rynku pierwotnym. Wzrost inflacji, rosnące ceny materiałów budowlanych i robocizny sprawiają, że nie ma co liczyć na tańszy zakup mieszkań u deweloperów. Tym samym nie powinnyśmy też spodziewać się spadków cen na rynku wtórnym. Warto mieć na uwadze, że w przypadku kolejnych podwyżek stóp procentowych, spaść może także zainteresowanie zakupem lokali mieszkalnych. Należy jednak pamiętać, że duża część klientów nadal realizuje zakupy wyłącznie za gotówkę.
Nieco inaczej sytuacja wygląda w przypadku Indeksu Popytu. W styczniu osiągnął on poziom 83 pkt. Dla porównania w ubiegłym roku kształtował się w przedziale 107-132 pkt. Klienci obawiają się nie tylko wysokich cen mieszkań, ale również rosnących stóp procentowych. Ponadto spadek zdolności kredytowej dość dużej grupy potencjalnych nabywców spowodował zmniejszenie popytu.
Jak długo trzeba czekać na sprzedaż mieszkania na rynku wtórnym?
W I kw. br. czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie wydłużył się do 129 dni (ze 123 dni w I kw. ub. r.). Ponownie ma to związek ze wzrostami cen nieruchomości oraz wzrostem stóp procentowych, co nieco studzi aktywność potencjalnych klientów. W pozostałych analizowanych miastach czas sprzedaży lokali mieszkalnych skrócił się – do 93 dni (ze 104 dni w I kw. ub. r.). Szybciej mieszkania sprzedawane są także poza największymi ośrodkami – średnio w 80 dni (w I kw. ub. r. było to 91 dni).
Kto najczęściej kupuje i sprzedaje mieszkania?
Nabywcy mieszkań w sieci Metrohouse to głównie osoby w wieku 30-40 lat (44 proc.). Obserwowany jest spadek wśród młodszych kupujących. Najprawdopodobniej jest to ponownie związane z ograniczeniem zdolności kredytowej oraz rosnącymi stopami procentowymi. W I kwartale br. zakup inwestycyjny nieruchomości deklarowało 32 proc. klientów. Jest to spadek w porównaniu do ostatniego kwartału 2021 roku – o 9 proc. Obecnie najczęściej celem zakupu jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Największy odsetek wśród nabywców stanowią osoby, które kupują swoje pierwsze mieszkanie (38 proc. ogółu).
Również w przypadku indywidualnych sprzedających najwięcej sprzedawców stanowią osoby w wieku 30-40 lat (34 proc. zbywców w Metrohouse). Nieco mniejszą grupą są osoby w wieku 40-50 lat (28 proc.). Najczęstszymi powodami sprzedaży mieszkania są: przeprowadzka do większego lokalu, powód finansowy oraz przeniesienie się do innego miasta.
Jak kształtują się ceny nieruchomości na rynku pierwotnym?
W I kw. 2022 roku odnotowaliśmy spadek sprzedaży na rynku pierwotnym. Już w styczniu Polacy musieli zmierzyć się z ograniczoną zdolnością kredytową. Nie bez echa pozostał konflikt za naszą wschodnią granicą i rodzące się wraz z nim obawy potencjalnych kupujących. Ponadto problemem są stale rosnące koszty materiałów budowlanych. Według danych RynekPierwotny.pl marcowa sprzedaż była o 6 proc. niższa od styczniowej.
Na rynku pierwotnym we wszystkich największych miastach w naszym kraju odnotowano wzrost średnich cen nieruchomości w ujęciu kwartalnym. Największy – o 8,3 proc. – nastąpił w Warszawie. Tym samym średnia oferta od dewelopera przekroczyła próg 13 tys. złotych za mkw. W Poznaniu nastąpił wzrost o 7,5 proc. (do 9691 złotych / mkw.), Krakowie o 6,9 proc. (do 11573 złote / mkw.), natomiast w Łodzi o 5,5 proc. (8545 złotych / mkw.). Niższe wartości osiągnięto w Gdańsku (3,5 proc. do 11182 złote / mkw.) oraz Wrocławiu (2,2 proc. do 10440 złotych / mkw.).
Co stoi za przyczyną podwyżek średniej ceny nowego metrażu? Dla przykładu w Krakowie na rynek trafiła rozbudowana oferta mieszkań, za które należy zapłacić ponad 15 tys. złotych / mkw. Z drugiej natomiast strony zmniejszyło się znaczenie rynkowe nowych lokali z ceną ofertową w przedziale 7-9 tys. złotych / mkw. Podobna sytuacja ma miejsce w Poznaniu. Zmiany cenowe mogą wpłynąć na przyspieszenie procesu rozbudowy oferty tańszych mieszkań znajdujących się w gminach w pobliżu największych metropolii. Część z nich można kupić w ramach rządowego programu gwarancji niskiego wkładu własnego.
Kolejna podwyżka stóp procentowych a rynek kredytów hipotecznych
Raport opracowany przez Metrohouse i Credipass powstał po 8. podwyżce stóp procentowych. Stopa referencyjna NBP została podniesiona do pułapu 5,25 proc. Jeszcze kilka miesięcy temu spekulowano, że podwyżka utrzyma się maksymalnie na poziomie 4 proc. w ciągu pierwszego półrocza 2022 roku. Z najnowszych prognoz wynika, że do końca roku stopy procentowe poszybują do poziomu 5,5-6 proc. Ma to związek z galopującą inflacją, która w marcu br. r. wyniosła 11 proc. Co więcej, szczyt inflacji jeszcze przed nami.
Wraz z podwyżką stóp procentowych wzrosły raty kredytów oraz ograniczyła się zdolność kredytowa potencjalnych kredytobiorców. Spadek zdolności kredytowej rok do roku wynosi nawet 45-65 proc. Ma to związek m.in. z zaleceniami Komisji Nadzoru Finansowego. Zarekomendowała ona, aby liczyć zdolność kredytową z buforem 5 proc. (wcześniej było to 2,5 proc.). W ciągu ostatniego roku średni wzrost rat kredytu osiągnął poziom 80 proc.
W I kwartale br. mogliśmy obserwować wzrost zainteresowania oprocentowaniem stałym kredytów. Po raz pierwszy w historii średnie oprocentowanie kredytu ze stopą stałą jest niższe niż to ze stopą zmienną (odpowiednio ok. 7,3 proc. i 7,55 proc.). Kolejnym zauważalnym trendem jest obniżenie marż kredytu. W taki właśnie sposób banki starają się przyciągnąć do siebie klientów.
Według szacunków Metrohouse I kw. 2022 roku może zamknąć się wartością ok. 16,5 mld złotych udzielonych kredytów hipotecznych. Jest to wartość o niemal 6 mld złotych niższa niż w ubiegłym kwartale.
W I kw. tego roku odsetek kredytów hipotecznych o wartościach powyżej 600 tys. złotych wyniósł 20 proc. (spadek o 3 proc. kw./kw.). Rzadkością stały się kredyty do wysokości 100 tys. złotych. Największą popularnością cieszą się oferty z segmentu 200-500 tys. złotych.
Wzrost stóp procentowych, rosnące raty kredytów i ceny nieruchomości oraz spadek zdolności kredytowej – to głównie te czynniki determinują popyt na rynku nieruchomości. W kolejnych miesiącach może się okazać, że indywidualni sprzedający i deweloperzy będą musieli zabiegać o zainteresowanie kupujących.
Źródło: KRN.pl | 2022-05-30
Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?
Komentarze (0)
Pokaż wszystkie komentarze (0)