Ceny najmu mieszkań w Polsce rosną

W Polsce wciąż wynajmuje się niewiele mieszkań, ale sytuacja powoli się zmienia. Coraz więcej osób decyduje się na zamieszkanie w wynajmowanym lokalu.

Jak podaje Eurostat, w 2017 r. 4,3 proc. mieszkańców Polski (ok. 1,6 mln osób) wynajmowało mieszkania. W 2009 r. było to tylko 2,2 proc. osób, więc zmianę na rynku najmu nieruchomości łatwo dostrzec. Deweloperzy szacują, że co trzecie z aktualnie nabywanych, nowo wybudowanych mieszkań przeznaczone jest na wynajem.
 

Analiza wzrostu cen

Centrum AMRON poddało analizie ceny czynszów w największych miastach w Polsce w okresie od I kwartału 2014 r. do II kwartału 2018 r., czyli zbadano zmiany w przeciągu 18 kwartałów. Najwyższe podwyżki cen odnotowano w Łodzi i we Wrocławiu – jest to wzrost o ok. 80 proc. Obecnie czynsz za 1 mkw. w Łodzi wynosi 34,08 zł, a we Wrocławiu 44,36 zł. Najdroższe mieszkania na wynajem są w Warszawie, gdzie aktualnie przeciętna stawka czynszu to 46,83 zł/mkw., co oznacza wzrost o 33 proc. w stosunku do początku 2014 r.

Najmniejsza zmiana w kwotach czynszów nastąpiła w Katowicach – tutaj ceny podniosły się o 21 proc., co oznacza, że przeciętny miesięczny czynsz wynosi teraz 34,71 zł/mkw. Jak wynika z powyższej analizy, w ciągu 4 lat ceny najmu mieszkań we Wrocławiu prawie dorównały cenom w Warszawie, zaś ceny w Łodzi niemal zrównały się z katowickimi. We wszystkich dużych miastach, w których przeanalizowano stawki, odnotowano wyraźne zmiany. Koszty najmu od kilku lat nieustannie wzrastają.
 

Wysokość czynszu a cena mieszkania

Rosnące stawki czynszu spowodowane są wyższymi cenami lokali, które od kilku lat mają tendencję wzrostową. Nabywcy mieszkań na wynajem rekompensują sobie wyższe koszty nieruchomości, proponując kwoty czynszów wzrastające wraz z wartością lokali. Wynajmujący obecni na rynku najmu od dłuższego czasu podnoszą opłaty, by nie stracić potencjalnych zysków ze sprzedaży mieszkania za wyższą sumę. Z analizy przeciętnej miesięcznej kwoty najmu i przeciętnej ceny transakcyjnej za 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania wynika, że właściciele lokali ustalają wyższe kwoty należności za najem w konsekwencji wyższych wydatków na zakup mieszkań.

W stosunku do I kwartału 2014 r., w II kwartale 2018 r. zwiększył się udział przeciętnego czynszu w średniej cenie transakcyjnej. Świadczy to o poprawie opłacalności wynajmu mieszkań. Dla przykładu, stosunek ceny czynszu do ceny transakcyjnej w Warszawie wynosił na początku 2014 r. 0,48 proc., a obecnie – 0,59 proc., co oznacza, że wzrósł on o ok. 20 proc. Taki sam przyrost był w Gdańsku (0,52 – 0,63 proc.). Największy wzrost odnotowano we Wrocławiu (0,45 – 0,75 proc.), Poznaniu (0,40 – 0,67 proc.) i Łodzi (0,52 – 0,84 proc.), bo aż 60 proc. Trochę mniej wskaźnik podniósł się w Krakowie (0,42 – 0,60 proc.), bo o 44 proc., a najmniej w Katowicach (0,75 – 0,86 proc.), zaledwie o 13 proc. Tak wyraźne podwyżki wynikają nie tylko z wyższych cen mieszkań, ale częściowo też z rosnących kosztów utrzymania lokalu oraz przeprowadzanych remontów.
 

Dlaczego wysokość czynszu wzrasta?

Popularność kupowania lokali w celach inwestycyjnych, jak i decyzja o najmie mieszkania, a nie o jego zakupie, wynikają z kilku kwestii. Do kupna mieszkań zachęcają niskie stopy procentowe kredytów hipotecznych, które sprawiają, że koszt zobowiązania nie jest wysoki. Udostępnienie mieszkania pod najem staje się opłacalny, korzystniejszy niż inwestowanie w lokaty bankowe. Również dobra sytuacja w polskiej gospodarce oraz polepszająca się sytuacja ekonomiczna gospodarstw domowych wpływają na zakup nieruchomości na kredyt hipoteczny.

Mogłoby się wydawać, że budowa dużej liczby mieszkań w ostatnim czasie poskutkuje niższymi cenami czynszów, ale popyt jest coraz większy, dlatego ceny wynajmowanych lokali nie spadają. Powyższe okoliczności sprawiły, że inwestycja środków w mieszkanie na wynajem to korzystna lokata posiadanego kapitału. Niskie koszty kredytu hipotecznego, korzystna sytuacja finansowa i rosnące zainteresowanie najmem to powody, dla których coraz więcej osób decyduje się na kupno mieszkania w celach inwestycyjnych.

Najem mieszkań jest także atrakcyjny dla drugiej strony. Wielu młodych ludzi nie chce przywiązywać się do jednego miejsca z powodu możliwości zmiany pracy. Wolą najmować mieszkania, by bez problemu móc z nich zrezygnować i przenieść się w inne miejsce. Poza tym obecnie do Polski przyjeżdża wielu obcokrajowców w poszukiwaniu pracy. Również oni są grupą, która zainteresowana jest przede wszystkim najmem mieszkań, a nie ich kupnem.

Często decyzja o najmie mieszkania spowodowana jest niewystarczającymi środkami na zakup własnego lokum. Ceny nieruchomości rosną, a banki stawiają coraz więcej warunków do spełnienia, by móc zaciągnąć kredyt hipoteczny. Z tych powodów rośnie liczba osób najmujących lokale, co przyczynia się do wzrostu czynszów.

Kolejny powód, dla którego wysokość czynszów jest coraz wyższa, to lepszy standard mieszkań. Na rynku pojawiają się nowe lokale, które są estetyczniejsze i lepiej umeblowane niż mieszkania używane od lat. Jednocześnie właściciele starszych mieszkań zauważają potrzebę ich odświeżania. Nieruchomości wybudowane kilkadziesiąt lat temu są remontowane i doposażane, co wpływa na oczekiwania finansowe właścicieli.