Budownictwo spółdzielcze

W ciągu kilkunastu lat znaczenie budownictwa spółdzielczego niewątpliwie zmalało. Przynajmniej pod względem wielkości udziału w rynku nowych mieszkań. Bo jeśli chodzi o zasoby, to spółdzielnie wciąż są potentatami.

Spółdzielczość w liczbach

Jak wynika ze wstępnych danych opublikowanych niedawno przez Główny Urząd Statystyczny, w ubiegłym roku oddano do użytkowania 8788 mieszkań spółdzielczych, czyli o prawie 7 proc. więcej niż rok wcześniej (i o tyleż mniej niż w roku 2004). Jest to wynik nieco zaskakujący, jeśli weźmie się pod uwagę ogólną tendencję, jaką można zaobserwować od kilku lat. Zgodnie z nią liczba mieszkań budowanych przez spółdzielnie co roku systematycznie spada. O ile na początku lat 90. budowano ponad 80 tys. takich mieszkań rocznie (co stanowiło 2/3 wszystkich oddawanych do użytkowania lokali), o tyle już po kilku latach ich liczba spadła do poziomu poniżej 30 tys. Z czasem na rynku zaczęło się też pojawiać coraz więcej mieszkań budowanych przez indywidualnych inwestorów oraz przez firmy deweloperskie (choć te ostatnie – początkowo na niewielką skalę; pierwsze mieszkania oddane przez deweloperów GUS odnotował dopiero w 1993 roku – ich łączna liczba wyniosła wówczas 485 lokali). Mimo to, jeszcze w do końca lat 90. mieszkania spółdzielcze stanowiły ponad 1/3 wszystkich oddawanych lokali.
Proporcje te uległy zmianie dopiero na początku obecnego stulecia. Począwszy od roku 2002 mieszkania spółdzielcze nie tylko stanowiły coraz mniejszy odsetek wszystkich budowanych lokali, ale i znacząco malała ich liczba – w 2002 roku spółdzielnie mieszkaniowe oddały do użytku 15,4 tys. lokali, rok później – 11,9 tys., a już w roku 2004 – zaledwie 9,4 tys. (co stanowiło 8,7 proc. wszystkich wybudowanych mieszkań). I chociaż w minionym roku, w porównaniu z rokiem wcześniejszym, przybyło lokali spółdzielczych, to jednak stanowią one jedynie niewielki odsetek wszystkich budowanych mieszkań – 7,7 proc. (w roku 2006) i 7,2 proc. (rok wcześniej).

Dlaczego nie spółdzielcze

Skąd takie odwrócenie proporcji? By odpowiedzieć na to pytanie, należy wrócić do czasów zmian ustrojowych w Polsce.
Na początku lat 90. spółdzielnie niepodzielnie panowały na rynku mieszkaniowym. Nie tylko pod względem liczby budowanych lokali – również w świadomości klientów. Przez wiele lat były one jedynymi podmiotami dysponującymi zasobem mieszkaniowym. Istniało, rzecz jasna, budownictwo indywidualne, lecz ze względów ideologicznych (choć nie tylko tych) miało ono charakter na wpół nieoficjalny i funkcjonowało głównie poza obszarami miejskimi, czyli tam, gdzie spółdzielni po prostu nie było. Stąd większość Polaków nie wyobrażała sobie możliwości kupienia mieszkania od kogokolwiek innego niż właśnie od spółdzielni. Co więcej, dla wielu osób kupowanie od tzw. prywaciarza wydawało się inwestycją nadzwyczaj ryzykowną. Jeśli dodać do tego wielkość zasobu mieszkaniowego i finansowego, jakim dysponowały spółdzielnie, nie dziwi fakt, że odgrywały one najważniejszą rolę w gospodarce mieszkaniowej.
Z czasem ich znaczenie zaczęło maleć. Rozwinęło się budownictwo deweloperskie, a od 2001 roku zwiększył się również udział budownictwa indywidualnego (które w latach 90. realizowało od 30 do 40 tys. inwestycji mieszkaniowych rocznie, a w następnej dekadzie – już ponad 50 tys.). Rozwój tego ostatniego był niewątpliwie efektem sukcesywnego bogacenia się społeczeństwa – budowa własnego domu przestała dla wielu osób być nierealną mrzonką.
Dodatkowo w ciągu tych kilkunastu lat zmieniło się wiele w świadomości klientów. Przede wszystkim nabrali oni zaufania do prywatnych firm (deweloperów). Jednocześnie, wielu osobom z młodszych pokoleń spółdzielnia mieszkaniowa kojarzyła się bardziej z reliktem dawnej epoki niż nowoczesną firmą funkcjonującą w realiach gospodarki rynkowej.
W ciągu kilkunastu lat znaczenie budownictwa spółdzielczego niewątpliwie zmalało. Przynajmniej pod względem wielkości udziału w rynku nowych mieszkań. Bo jeśli chodzi o zasoby, to

spółdzielnie wciąż są potentatami

Jak to możliwe, skoro mieszkania budowane przez spółdzielnie stanowią zaledwie kilka procent wszystkich oddawanych lokali? Otóż, chociaż spółdzielnie budują coraz mniej, to w ich zasobach wciąż znajduje się ogromna liczba mieszkań.
Według danych GUS za rok 2005 ogólnopolskie zasoby mieszkaniowe wynosiły 12,77 mln mieszkań, z czego ponad 26 proc. (czyli co czwarte mieszkanie!) należało właśnie do spółdzielni. Co więcej, 2/3 wszystkich mieszkań (prawie 3,5 mln lokali) było zlokalizowanych w miastach. Wziąwszy pod uwagę to, że na obszarach wiejskich spółdzielnie de facto nie funkcjonują (stanowią one mniej niż 1,5 proc. wszystkich lokali spółdzielczych), okazuje się, że w miastach mieszkania spółdzielcze stanowią średnio aż 40 proc. wszystkich lokali. Trudno więc mówić o marginalizacji znaczenia spółdzielni mieszkaniowych jako takich.
Sytuacja ta nie ulegnie zasadniczej zmianie dopóty, dopóki lokale te nie staną się własnością (hipoteczną) lokatorów. Kiedy nastąpi masowy wykup mieszkań spółdzielczych i w jaki sposób to się odbędzie – wciąż nie wiadomo. Resort budownictwa od lat pracuje nad stosownymi przepisami.

W skali województwa

Na województwo małopolskie przypada 8 proc. wszystkich mieszkań w Polsce. Większym odsetkiem mogą się pochwalić województwa: mazowieckie (14,7 proc.), śląskie (13,1 proc.) oraz wielkopolskie (8,2 proc.). Nieco mniej mieszkań niż Małopolska mają województwa dolnośląskie (7,9 proc.) oraz łódzkie (7,4 proc.).
Dane te, w większości przypadków, proporcjonalnie przekładają się również na liczbę mieszkań spółdzielczych. I tak w mazowieckiem stanowią one 16,2 proc. wszystkich mieszkań, w śląskiem – 15,5 proc., w wielkopolskiem – 7,4 proc., w dolnośląskiem – 7,7 proc., a w łódzkiem – 8,2 proc. W Małopolsce jest podobnie – tutaj lokale spółdzielcze stanowią 6,2 proc. wszystkich mieszkań.
Większe rozbieżności widać, gdy spojrzy się na poszczególne miasta, zwłaszcza stolice województw. W sytuacji, gdy dane województwo ma – poza stolicą – niewiele dużych miast, wówczas znaczna część budownictwa spółdzielczego koncentruje się w tejże stolicy regionu. I tak w Warszawie mieszkania spółdzielcze stanowią 61,7 proc. całości zasobu województwa mazowieckiego. W Krakowie – 56,3 proc., w Łodzi – 51,6 proc. Ale już w Wielkopolsce na stolicę województwa, Poznań, przypada 38,9 proc. mieszkań spółdzielczych, a w dolnośląskiem, na Wrocław – 36,9 proc. Sytuacja w najbardziej zdecentralizowanym województwie śląskim jest potwierdzeniem tej prawidłowości – na stolicę regionu, Katowice, przypada zaledwie 11,3 proc. wszystkich mieszkań spółdzielczych.

***

Jaka jest przyszłość spółdzielni mieszkaniowych? Niewątpliwie utrzyma się tendencja, zgodnie z którą liczba mieszkań budowanych przez spółdzielnie będzie maleć. Ciągły rozwój branży deweloperskiej oraz budownictwa indywidualnego będzie coraz bardziej wypierać z rynku mieszkania spółdzielcze. Maleć będzie również liczba mieszkań znajdujących się w zasobach spółdzielni. Jednakże tempo postępowania tego procesu zależy w znacznej mierze od naszych ustawodawców. Jeśli powodzeniem zakończą się prace nad ustawami o wykupie mieszkań spółdzielczych, być może już wkrótce większość lokali spółdzielczych stanie się własnością zajmujących je mieszkańców.