Budownictwo senioralne – wyzwania i propozycje rozwiązań

Budownictwo senioralne ma za zadanie odpowiedzieć na potrzeby najstarszych członków naszej społeczności. Polska według raportu przygotowanego przez firmę Savills znalazła się w pierwszej piątce krajów z największą liczbą miast, które za 5 lat będą miały najwyższy odsetek osób powyżej 65. roku życia. Jakie rodzi to wyzwania?

Struktura demograficzna Europy a jej wpływ na sektor nieruchomości alternatywnych

Według ekspertów Savills w miastach, w których dominować będzie odsetek mieszkańców w wieku 20-39 lat, wzrośnie popyt na prywatne akademiki, co-living oraz mieszkania na instytucyjny wynajem. Z kolei w lokalizacjach, w których obserwowana będzie największa liczba osób w wieku 65 lat i więcej, niezbędne będzie zaspokojenie potrzeb najstarszych członków populacji. To będzie stymulowało rynek domów seniora oraz prywatnych domów opieki.

Szacuje się, że za 5 lat najwięcej miast, w których odnotowywany będzie największy odsetek osób w wieku 20-39 lat, znajdować się będzie na terytorium Wielkiej Brytanii (22), Niemiec (18) oraz Francji (14). Z drugiej natomiast strony najwięcej metropolii pod względem udziału seniorów w ogóle populacji będzie w Niemczech (25), Francji (15) oraz we Włoszech (14). Tuż za „podium” znajdzie się Polska (11). Ciekawym przypadkiem są Niemcy i Francja, w których dane demograficzne wskazują na podobną liczbę miast zamieszkiwaną głównie przez osoby młode – na jednym biegunie oraz seniorów – na drugim biegunie.

Ubiegły rok przyniósł dużą dynamikę inwestycji w sektor nieruchomości alternatywnych i mieszkaniowych. Okazało się, że rynki te były bardziej odporne na skutki pandemii w porównaniu do nieruchomości biurowych, handlowych oraz hotelowych. Wstępne dane z 2021 roku pokazują, że trend ten może się utrzymać.

Nieruchomości typu PRS (ang. Private Rented Sector) mają pomóc w rozwiązywaniu problemu, który nasilił się zwłaszcza w czasie pandemii. Mowa o samotności i izolacji. Deweloperzy i inwestorzy coraz częściej w swoich projektach zwracają uwagę na to, aby tworzyć nie tylko miejsca do mieszkania, ale także budować wspólnotę. Służyć temu mogą m.in. domy seniora, prywatne domy opieki, co-living oraz akademiki.
Dane wskazują, że w Polsce otwierają się możliwości inwestowania w rynek prywatnych domów seniora. Już za kilka lat może być bardzo zauważalna niewystarczająca podaż wysokiej jakości miejsc zamieszkania dla osób starszych. W samym Krakowie oraz Wrocławiu dominuje jednak odsetek osób młodych, co zachęca inwestorów do realizacji projektów z zakresu prywatnych akademików czy mieszkań na instytucjonalny wynajem.

Czym właściwie jest budownictwo senioralne?

Budownictwo senioralne ma za zadanie odpowiadać na potrzeby najstarszych członków populacji. W wielu krajach, w tym w Polsce, sektor ten jest stosunkowo rozdrobiony. Często też oferowane na nim produkty uważane są za nieatrakcyjne lub nieprzystępne cenowo.

Na wielu osiedlach, zwłaszcza tych z wielkiej płyty, występują liczne bariery architektoniczne, które mogą skutecznie utrudniać seniorom codzienne funkcjonowanie. Rodzi to często wykluczenie seniorów m.in. tych, którzy mieszkają na wysokich piętrach bloków bez windy.
W Polsce budownictwo senioralne to przede wszystkim domy opieki. Można zauważyć, że na świecie coraz częściej przykłada się wagę do potrzeb najstarszych członków populacji. Sprzyja to powstawaniu rozwiązań dla osób, które dopiero rozpoczynają swoje życie na emeryturze. Przykładem są domy senioralne, w których powstają nieco większe kawalerki, segmenty z łazienką przydzieloną do dwóch mieszkań czy też mieszkania dwupokojowe dla małżeństw. W odróżnieniu od innych osiedli w takich projektach uwzględniane są również przestrzenie integracyjne, czyli ogrody, sale sportowe czy sale spotkań. Dzięki temu seniorzy mogą poczuć się jako część społeczeństwa i prowadzić aktywne życie wśród osób podobnych sobie wiekiem czy zainteresowaniami.

Budownictwo senioralne może być rozwinięte o Assisted Living. W tym przypadku ważnym elementem jest opieka dla osób starszych, które nadal pozostają samodzielne, jednak mogą potrzebować wsparcia w niektórych czynnościach.

Ciekawym rozwiązaniem jest połączenie domu senioralnego z domem studenta. Niesie to za sobą pozytywne skutki ekonomiczne i społeczne. Pozwoliłoby to zmniejszyć koszty opieki, a jednocześnie zapewnić przystępne cenowo mieszkania dla mniej zamożnych studentów.

Budownictwo senioralne w Polsce

W Polsce zainteresowanie deweloperów sektorem budownictwa senioralnego jest dość małe. Trendy wskazujące na starzenie się społeczeństwa z pewnością wiele zmienią w tej kwestii. Z roku na rok rosnąć bowiem będzie popyt na mieszkania dopasowane do potrzeb osób starszych.

Warto wspomnieć, że w Polsce duża część mieszkań powstała przed 1970 rokiem. Często są to zatem inwestycje, których funkcjonalność pozostawia wiele do życzenia z punktu użytkowania przez seniorów. Z analizy przeprowadzonej przez firmę Reas wynika, że jedynie ok. 5 proc. osób starszych mieszka w budynkach powstałych po 1989 roku. Z tego samego badania wynika, że niemal pół miliona seniorów w wieku 65+ jest gotowych na zmianę swojego miejsca zamieszkania.

Według danych GUS na koniec 2020 roku na terenie Polski funkcjonowało 1851 zakładów stacjonarnych pomocy społecznej, które oferowały łącznie 119,3 tys. miejsc. Najwięcej w tej liczbie stanowiły domy pomocy społecznej (47,1 proc.) oraz placówki zapewniające całodobową opiekę osobom niepełnosprawnym, przewlekle chorym i w podeszłym wieku (22,0 proc.). Z danych wynika, że ok. 85 proc. obiektów było dopasowanych do potrzeb osób niepełnosprawnych i z ograniczoną ruchomością.

Największa liczba miejsc w zakładach stacjonarnych pomocy społecznej przypadała na województwo mazowieckie, natomiast najmniejsza – opolskie. Ogólnie w Polsce na 10 tys. ludności przypada 31,2 miejsc w tego typu placówkach.
GUS informuje, że pod koniec 2020 roku w zakładach stacjonarnych pomocy społecznej przebywało 105,2 tys. mieszkańców, z czego 55,3 tys. to mężczyźni, a 49,9 tys. kobiety. 73,3 proc. spośród ogółu stanowili pensjonariusze domów pomocy społecznej, natomiast 12,2 proc. osoby przebywające w placówkach zapewniających całodobową opiekę osobom niepełnosprawnym, przewlekle chorym i w podeszłym wieku. Obserwuje się, że większość mieszkańców zakładów stacjonarnych pomocy społecznej to osoby powyżej 60. roku życia (67,2 tys.).

Sposoby radzenia sobie ze starzeniem się społeczeństwa

Jednym ze sposobów na zapewnienie mieszkań dla seniorów są inwestycje w budownictwo mieszkaniowe, które pod względem technicznym i architektonicznym wpisze się w potrzeby osób starszych. Mowa tutaj o domach, a nawet całych osiedlach, które wyposażone zostaną we wszelkiego typu udogodnienia dla osób o ograniczonej sprawności ruchowej (m.in. windy, podjazdy, odpowiednie projekty mieszkań). Taki zamysł uwzględnia także stworzenie miejsc wspólnych, w których seniorzy mogą się integrować ze sobą. Zmiany w tym kierunku są konieczne, ponieważ szacuje się, że do 2070 roku populacja 65+ będzie stanowiła 30 proc. ogółu ludności.

Innym sposobem jest wspomniany wcześniej Assisted Living. Jest to zapewnienie mieszkań dla seniorów, którzy mogą zachować swoją prywatność i przyzwyczajenia, jednocześnie mając dostęp do opieki medycznej i wszelkich udogodnień. Taki trend zyskuje na popularności m.in. w USA.

Pewne znaczenie odgrywa także hipoteka odwrócona. Z raportu opracowanego przez EY i EPPARG (European Pensions and Property Asset Release Group) wynika, że do 2031 roku światowy rynek hipoteki odwróconej wzrośnie trzykrotnie. Według szacunków wartość środków uwalnianych dzięki tej usłudze będzie wówczas wynosić ok. 50 mld dolarów rocznie. Hipoteka odwrócona pozwala poprawić seniorom ich byt finansowy oraz zamieszkiwać nieruchomość aż do śmierci. W Polsce ok. 80 proc. osób starszych posiada na własność nieruchomość, która pozwoliłaby im na comiesięczne otrzymywanie wsparcia w ramach hipoteki odwróconej.

Starzejące się społeczeństwo to wyzwanie nie tylko dla systemu emerytur, ale również zapewnienia godnych warunków do życia seniorom. Pojawiające się z wiekiem ograniczenia oraz pogarszający się stan zdrowia wymagają zastosowania rozwiązań, które pozwolą sprostać potrzebom osób powyżej 65. roku życia. Budownictwo senioralne, które w Polsce dopiero raczkuje, może okazać się nie tylko sposobem na poprawienie jakości życia najstarszych członków społeczności, ale również doskonałym rynkiem do inwestycji dla deweloperów.