Budować od podstaw czy kupić stary?

Aby adaptacja starego domu nie okazała się tylko ideą, która w żaden sposób nie przystaje do rzeczywistości, warto dokładnie rozważyć kilka aspektów tego rodzaju inwestycji.

Zaufać deweloperowi, wybrać mieszkanie odpowiednie do swoich potrzeb, wziąć kredyt hipoteczny, a potem spłacać go przez wiele lat – to schemat, który na dobre wpisał się w codzienność osób myślących o stabilizacji czy rozpoczynających dorosłe życie. Nie wszyscy jednak akceptują taki scenariusz. Obok szczęśliwców, którzy mogą sobie pozwolić na zakup nieruchomości za gotówkę, istnieje liczna grupa osób poszukujących alternatywy, która pozwoli im cieszyć się wymarzonym domem bez długoletnich zobowiązań finansowych. Entuzjaści mniej oczywistych rozwiązań coraz częściej przeglądają oferty z rynku wtórnego w poszukiwaniu takich nieruchomości, w przypadku których za wyjątkowo niską ceną kryje się nie tylko pozostawiający wiele do życzenia stan techniczny budynku, ale również duży potencjał. Aby zakup i adaptacja starego domu nie okazały się tylko ideą, która w żaden sposób nie przystaje do rzeczywistości, warto dokładnie rozważyć kilka aspektów tego rodzaju inwestycji.

Zakup nieruchomości – cena to nie wszystko

Podejmując decyzję o zakupie nieruchomości do remontu bądź całkowitej przebudowy, należy wziąć pod uwagę podwójny wymiar inwestycji. Wraz z kosztami zakupu obiektu konieczne będzie oszacowanie wydatków związanych z pracami remontowo-budowlanymi. Ostatecznie może się bowiem okazać, że tańszym rozwiązaniem jest mimo wszystko wybudowanie domu od podstaw. Jeśli po sprawdzeniu wszystkich obliczeń, kwota potrzebna na zakup działki wraz z istniejącym na niej domem, oraz na wykonanie adaptacji, nadal będzie korzystna, może jednak warto podjąć wyzwanie? Łatwiej będzie z pewnością osobom, które potrafią samodzielnie wykonać część prac, pozostali muszą liczyć na pomoc fachowców w znacznie szerszym zakresie. Tego rodzaju transakcje nie obejmują natomiast m.in. kosztów projektu architektonicznego.

Niezbędnym krokiem do oszacowania kosztów inwestycji jest przeprowadzenie badania stanu technicznego budynku. Ocena polega na sprawdzeniu strategicznych części obiektu: fundamentów, konstrukcji ścian i dachu oraz tzw. wieńca stosowanego w tradycyjnym budownictwie. Badając stan ścian nośnych, należy zwrócić szczególną uwagę na wszelkiego rodzaju rysy czy wgłębienia, które mogą świadczyć o problemach z osiadaniem budynku. Od poziomu stabilności konstrukcji zależy bezpieczeństwo użytkowania nieruchomości, dlatego w tym przypadku warto zapytać o opinię profesjonalistów. Równie istotne w ogólnej ocenie stanu technicznego budynku jest sprawdzenie, czy fundamenty wymagają wzmocnienia i pionowej izolacji. Ważnym kryterium decydującym o zakupie powinien być także stan stropu. Podczas pierwszego spotkania z właścicielem domu (bądź pośrednikiem), należy skupić się na tym, w jaki sposób budynek „reaguje” na naszą obecność. Przykładowo, wyraźne uginanie podłogi pod naciskiem może sugerować uszkodzenia stropu pod posadzką. W razie wątpliwości warto dokładniej zbadać stopień jej ugięcia, np. posługując się prostą metodą, polegającą na rozciągnięciu sznurka nad powierzchnią podłogi. Jednym z najbardziej kosztownych i pracochłonnych zadań jest odtworzenie pierwotnej konstrukcji dachu. W związku z tym przed zakupem należy przyjrzeć się bliżej wszelkim pęknięciom, które mogą być oznaką spróchnienia belek stropowych (nie zapominajmy, że stare domy bywają siedliskiem korników).

Wilgoć osadzająca się w starych murach, a także grzyb widoczny na sufitach to czynniki, które mogą skutecznie odstraszyć potencjalnych nabywców. Nie wszyscy właściciele starych budynków muszą walczyć z tym problemem. Już pierwsza wizyta w wybranym domu rozwieje wątpliwości. Kolejną kwestią jest zbadanie najbliższej okolicy pod kątem stopnia zawilgocenia i oddziaływania na konstrukcje obiektów budowlanych. Poziom wód gruntowych działki i jej sąsiedztwa ma bezpośredni wpływ na wnikanie wilgoci w fundamenty – bliskość zbiorników wodnych i lasów to oczywiście zaleta, jednakże wymusza na właścicielach nieruchomości większą troskę o stabilność fundamentów.  W bilansie zysków i strat na korzyść starych nieruchomości często przemawia charakterystyczny klimat kameralnego budownictwa, oryginalny układ wnętrz, zabytkowe elementy oraz lokalizacja – często w otoczeniu zieleni, z dala od zgiełku centrum miasta.

Stary dom to mniej formalności?

Wybór oferty z rynku pierwotnego oznacza mniej formalności niż budowa domu od podstaw. Istniejący budynek musiał zostać zrealizowany z uwzględnieniem założeń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla danego obszaru, dlatego weryfikacja zgodności z tym dokumentem planistycznym nie będzie konieczna. Jeśli celem nabywcy jest nie tylko remont, ale bardziej zaawansowane prace w ramach przebudowy lub rozbudowy domu, musi jednak liczyć się z pewnymi ograniczeniami związanymi z określonymi warunkami zabudowy obowiązującymi na terenie, którego częścią jest zakupiona działka. Stary dom to także gotowa odpowiedź na pytania o formalności związane z przyłączeniem budynku do sieci wodociągowych czy elektroenergetycznych. Najczęściej taki obiekt jest już wyposażony we wszystkie media lub ich większość.

Po wejściu w życie nowelizacji Prawa budowlanego właściciel domu jednorodzinnego, który zdecyduje się na przebudowę, nie będzie musiał dysponować pozwoleniem na budowę. Do rozpoczęcia prac budowlanych powinno wystarczyć tylko zgłoszenie zamiaru budowy oraz dołączenie do niego odpowiednich dokumentów. Zgodnie z nową ustawą, nie będzie także konieczne informowanie organów nadzoru budowlanego o terminie wykonania robót.

Zastrzeżeniem ustawodawcy jest kwestia oddziaływania nieruchomości na sąsiednią zabudowę: budynek może podlegać nowym przepisom Prawa budowlanego, pod warunkiem że nie wpływa negatywnie na ukształtowanie przestrzenne okolicy. Obszar oddziaływania powinien zostać określony w projekcie budowlanym. W przypadku zakupu starego domu ewentualne trudności związane z zakwalifikowaniem obiektu do odpowiedniej kategorii wydają się mało prawdopodobne, gdyż stary dom z założenia zachowuje charakter dominującej na danym terenie zabudowy i koresponduje z jej najbliższym otoczeniem.