Budowa domu do 70 mkw. – czy to się opłaci?

Polski Ład ma wprowadzić istotne zmiany dla osób marzących o własnym domu czy mieszkaniu. Jedna z propozycji to budowa domu do 70 mkw. bez pozwolenia – na podstawie zgłoszenia. Takie rozwiązanie ma ułatwić i skrócić procedurę powstawania niewielkich domów jednorodzinnych. Jakie udogodnienia mogą czekać przyszłych inwestorów?

Budowa domu do 70 mkw. na zgłoszenie

Centrum AMRON przygotowało analizę informacji zawartych w Polskim Ładzie – tych dotyczących budowy domu do 70 mkw. Aktualnie obowiązujące przepisy prawa budowlanego umożliwiają budowę domów jednorodzinnych na zgłoszenie. Według statystyk w ten sposób realizowane jest jedynie ok. 1 proc. inwestycji. Ma to związek z koniecznością dopełnienia wielu formalności, które są bardzo podobne do tych, które należy spełnić, starając się o pozwolenie na budowę.

W ubiegłym roku wprowadzono zmiany, które umożliwiły budowanie domów letniskowych i gospodarczych do 35 mkw. bez konieczności sporządzania projektu budowlanego oraz nadzoru kierownika budowy.

Podstawową różnicą pomiędzy pozwoleniem na budowę a zgłoszeniem jest czas oczekiwania. W pierwszym przypadku należy odczekać nawet 65 dni na decyzję urzędu, a następnie 14 dni na jej uprawomocnienie. Zgłoszenie jest szybszym procesem. Inwestor wysyła dokumenty, a jeżeli w ciągu 21 dni nie otrzyma odmowy, może rozpocząć budowę (tzw. milcząca zgoda).

Budowa niewielkich domów jednorodzinnych z Polskim Ładem w tle

Inwestorzy, którzy zdecydują się na budowę domu do 70 mkw., nadal muszą dopasować się do obowiązujących norm prawnych. Taki budynek musi:

• mieć ograniczoną łączną powierzchnię użytkową do 90 mkw. na dwóch kondygnacjach,
• zachować odległości od granicy działki – 3-4 m w zależności, czy w ścianie są otwory drzwiowe lub okna,
• spełniać zapisy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego lub w razie ich braku zapisy warunków zabudowy w ramach procedury zgłaszania z projektem budowlanym,
• jeden dom może powstać na każdy 1000 mkw. działki.

Inwestorzy nie będą mogli zatem pozwolić sobie na samowolę budowlaną lub też budować wiele budynków na jednej niewielkiej powierzchniowo działce. Całą procedurę będzie kontrolował Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego (PINB). Budowa domu do 70 mkw. na podstawie zgłoszenia to proces krótszy i prostszy. Konieczne jest jednak dopełnienie formalności przed faktycznym rozpoczęciem robót budowlanych – inaczej urząd odczyta kroki inwestora jako samowolę budowlaną. W takim przypadku konieczne będzie legalizowanie jej w nadzorze budowlanym.

Aby budowa domu do 70 mkw. była jeszcze łatwiejsza, rząd planuje przygotować gotowe projekty. Będzie można pobrać je dobrowolnie i bezpłatnie. Każdy projekt będzie zawierał opis instalacji oraz informacje dotyczące niezbędnych rozwiązań budowlanych. Ma to być spore ułatwienie dla wielu inwestorów.

Budowa domu na zgłoszenie a rodzące się wątpliwości

Jak wskazuje analiza przygotowana przez Centrum AMRON, zmiany proponowane przez nowy Polski Ład budzą pewne zastrzeżenia wśród ekspertów. Jeżeli budynki będą powstawały bez nadzoru, czy będą one bezpieczne i wykonane zgodnie ze sztuką? Brak kierownika i dziennika budowy będzie nakładał na inwestora konieczność spełnienia pewnych warunków technicznych.

Powstają pytania dotyczące odpowiedzialności:

• Kto ją poniesie, gdy dojdzie do katastrofy budowlanej lub istotnych wad konstrukcyjnych?
• Gdzie znajdą się informacje dotyczące wytyczenia budynku przez geodetę?
• Kto potwierdzi wykonanie bezpiecznego domu, zgodnego z projektem budowlanym?

Zdaniem specjalistów uproszczona procedura w rzeczywistości może wydłużyć okres całej inwestycji.

Ile będzie kosztował dom do 70 mkw.?

Jeżeli Polski Ład wejdzie w życie w obecnym kształcie, eksperci spekulują, że ceny budowy domów jednorodzinnych wzrosną. Będzie miało to związek ze zwiększonym popytem. Aktualnie koszt budowy domu do 70 mkw. do stanu surowego zamkniętego wynosi ok. 100-200 tys. złotych. Konieczne jest także dodanie wydatków związanych z ewentualnym zakupem działki oraz podłączenia jej do mediów. Od pewnego czasu zauważalne są podwyżki cen materiałów budowlanych oraz rosnąca inflacja, co ma swoje odzwierciedlenie w rosnących kosztach budowy domów. Budowa domu do 70 mkw. bez pozwolenia ma jednak stanowić atrakcyjną, również cenowo, alternatywę do zakupu mieszkań w budynkach wielorodzinnych.

Polski Ład jest dokumentem niemającym wiążącej mocy prawnej. Założenia w nim zawarte nie są ostateczne, ponieważ przedstawiony został jedynie projekt dotyczący proponowanych zmian. Ostatecznie wprowadzone udogodnienia mogą przybrać zupełnie inną formę od tej, którą dotychczas przedstawiono.