Boom na rynku nieruchomości na wynajem dobiegł końca?

Trudna dostępność kredytów mieszkaniowych oraz napływ uchodźców poszukujących w Polsce schronienia – oto główne czynniki, wymieniane w kontekście ogromnego popytu na nieruchomości na wynajem. Co dalej z tym rynkiem? Eksperci już wiedzą, czego można się spodziewać.

W Polsce wciąż chętniej kupujemy mieszkania niż je wynajmujemy. Różnimy się w tym od zachodniej Europy, gdzie potrzeba posiadania własnego lokum nie jest aż ta silna. Gdy jednak z jakichś przyczyn nie możemy sobie pozwolić na nabycie nieruchomości na własność, musimy zadowolić się jej wypożyczeniem. Inwestorzy, zarówno prywatni, jak i biznesowi, doskonale wiedzą o tych potrzebach i wciąż chętnie lokują w ten sposób kapitał, mając nadzieję na satysfakcjonującą stopę zwrotu. Eksperci mBanku prognozują wręcz rozwój rynku nieruchomości na wynajem. Czego jeszcze, ich zdaniem, możemy się spodziewać?

Już nie tylko studenci

Mieszkania na wynajem jeszcze do niedawna kojarzone były przede wszystkim ze studentami, którzy chętnie korzystali z tej alternatywy dla akademików. Trend ten wyewoluował jednak i dziś można zauważyć, że po wynajmowane mieszkania sięgają już nie tylko pracujący single czy obcokrajowcy, ale nawet rodziny z dziećmi. Okazuje się, że jest to grono oscylujące w okolicach niemal 40 proc. w stosunku do wszystkich najemców.

Przyczyn można upatrywać w dostępności kredytów, która – szczególnie w ostatnich czasach – była relatywnie ograniczona. Receptą na bolączki młodych Polek i Polaków ma dziś być rządowy program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, który okazał się od samego początku cieszyć sporym zainteresowaniem. Dzięki temu w wielu przypadkach zakup mieszkania, nawet za pożyczone pieniądze, będzie opcją tańszą niż wynajmowanie czterech kątów. Program ów zakłada stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego, które przez 10 lat ma być atrakcyjnie niskie.

– Analitycy rynku przewidują̨, że w związku z obowiązującym programem ceny nieruchomości mogą̨ ponownie wzrosnąć (trend jest już zauważalny). W związku z dużym ruchem na rynku „zakupów” prawdopodobnie w najbliższym czasie zaobserwujemy spadek zawieranych umów najmu – prognozują eksperci mBanku.

Mieszkamy w zbyt małych mieszkaniach

Inwestorzy wciąż jednak celują w mniejsze mieszkania, licząc zapewne na łatwiejsze ich wynajęcie. Aż 75 proc. wszystkich nieruchomości na tym rynku stanowią lokale o powierzchni nieprzekraczającej 60 mkw. Eksperci mBanku wskazują przy tym, iż całkowity zasób powierzchni mieszkaniowej przeznaczonej na wynajem stanowi 1,1 – 1,4 mln, z czego 80 proc. znajduje się w rękach prywatnych. Warto też wspomnieć, iż nieruchomości na wynajem są raczej domeną dużych miast.

– Pięć największych miast z liczbą mieszkańców powyżej 500 tys. skupia ok. 12 proc. populacji, generując przy tym aż 40 proc. podaży mieszkań na wynajem, oferowanych w największych serwisach internetowych. Za kolejne 29 proc. podaży odpowiadają̨ miasta powyżej 100 tys. mieszkańców – tłumaczą specjaliści mBanku.

Co ciekawe, wynajmujemy coraz mniejsze mieszkania, co skutkuje spadkiem średniej powierzchni na jednego mieszkańca. W Polsce na jednego najemcę przypada bowiem 0,9 pokoju, gdy tymczasem średnia europejska to 1,5 pomieszczenia. Czynnikiem nie bez znaczenia jest tu zapewne oferta deweloperów, obejmująca w przeważającej części mniejsze lokale.

Co dalej z rynkiem nieruchomości na wynajem?

Zdaniem specjalistów mBanku, w najbliższym czasie poziom cen najmu powinien się ustabilizować. Skok cenowy, będący wynikiem przyjęcia dużej liczby uchodźców po inwazji Rosji na Ukrainę, jest już za nami. Ceny zaczęły więc stopniowo spadać (warto jednak podkreślić, iż jest to spadek powolny, rzędu 1-2 proc.). To z kolei, w połączeniu z wciąż wysokimi cenami ofertowymi nieruchomości, może hamować zapał inwestorów.

A przewidywania ekspertów w ujęciu długoterminowym? Przede wszystkim, powinniśmy spodziewać się stopniowej profesjonalizacji rynku nieruchomości na wynajem, co ma być związane z rozwojem PRS (najmu instytucjonalnego, czyli Private Rented Sector).

Kolejnym czynnikiem, który może wpłynąć na ten sektor, jest mentalność pokoleń, które dziś pojawiają się na rynku najmu. Młodzi ludzie wolą gromadzić doświadczenia, nie – dobra osobiste. Zmiana dotyczyć będzie też samego postrzegania wynajmowania nieruchomości. Najemcy chętniej będą zawierać umowy długoterminowe, traktując taką formę zamieszkiwania jako normę, a nie rozwiązanie tymczasowe.

– Niż demograficzny przekładać się będzie na mniejsze zapotrzebowanie na duże mieszkania i potencjalnie sprzyjać będzie rozwojowi różnych form współzamieszkiwania – od mieszkań dzielonych ze współlokatorami po opcje colivingowe i cohousingowe. Dodatkowo, rosnąca imigracja do Polski zwiększać będzie potencjalną grupę̨ najemców o zróżnicowanym poziomie zamożności – dodają eksperci.

Ich zdaniem, w pewnej perspektywie będzie można zaobserwować większe zróżnicowanie ofert oraz znaczny przekrój tychże – do wyboru będzie nie tylko więcej mieszkań tanich, ale i sporo nieruchomości uznawanych za luksusowe.