Blokada na inwestycje mieszkaniowe

Specustawa mieszkaniowa miała być zielonym światłem dla deweloperów i stworzyć nowe możliwości inwestycyjne. Jedynie 3 spośród 30 złożonych wniosków o ustalenie lokalizacji są w toku.

Na zlecenie Insytutu Metropolitarnego przeprowadzono analizę, jak w poszczególnych polskich miastach wygląda proces pozyskiwania zgody na inwestycję według nowo obowiązujących reguł. Na potrzeby raportu zbadano sytuację w 20 miastach: Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Gdańsku, Gdyni, Sopocie, Wrocławiu, Szczecinie, Łodzi, Toruniu, Bydgoszczy, Zielonej Górze, Gorzowie Wielkopolskim, Katowicach, Opolu, Olsztynie, Białymstoku, Lublinie, Rzeszowie i Kielcach.
 

Formalności nadal blokują inwestorów

Od czasu, gdy weszły przepisy specustawy mieszkaniowej, niektórzy deweloperzy postanowili skorzystać z przywilejów, jakie miałoby im zapewniać lex deweloper. Do miejskich urzędów wpłynęły już pierwsze prośby o zgodę na realizację inwestycji. Niektóre miasta uchwaliły też własne standardy urbanistyczne.

Jak jednak wynika z raportu (Raport w sprawie stosowania ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz.U. poz. 1496) w miastach wojewódzkich oraz na obszarach metropolitalnych) przygotowanego dla Instytutu Metropolitarnego, w czasie trwania badań, w żadnej z obserwowanych miejscowości nie podjęto stosownych kroków, by określić, gdzie powstanie zabudowa mieszkaniowa. W całej Polsce skierowano 30 wniosków o ustalenie lokalizacji, z czego jedynie 3 są w toku.

Jak się okazuje, inwestorzy nie sprostali wymaganiom formalnym, których wymagają lokalne standardy urbanistyczne bądź zapisy ustawy. Specustawa mieszkaniowa powstawała, by inwestycje mieszkaniowe były realizowane sprawniej. Patrząc na wyniki raportu, można powiedzieć, że to, co miało być ułatwieniem, w praktyce okazało się blokadą. Podstawowym celem przepisów było odformalizowanie procesu inwestycyjnego. Rzeczywistość jednak pokazała, że, jak powszechnie się uważa, formalności nadal stanowią jedną z największych przeszkód do rozwoju polskiego mieszkalnictwa. Szczęśliwców, którym udało się przebrnąć przez skomplikowane wymagania, można znaleźć w Krakowie, Katowicach i w Kielcach.

Za pośrednictwem wprowadzonych przepisów ministerstwo chciało usprawnić proces realizacji przedsięwzięć budowlanych, zwłaszcza na szczeblu administracyjnym. Zmiany miały objąć przede wszystkim etap przygotowania inwestycji. Oprócz tego wyznaczono nowe standardy regulujące np. odległości, w jakich osiedle mieszkaniowe musi znaleźć się w stosunku do placówek edukacyjnych. Odkąd nastał nowy porządek prawny, deweloper może zdecydować, czy podczas realizacji projektu dostosuje się do wymogów specustawy mieszkaniowej czy też ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Kiedy dyskutowano o lex deweloper, pojawiały się różnego rodzaju zarzuty. Mówiono, że są to przepisy opracowywane dla deweloperów. Jednym z najbardziej kontrowersyjnych przepisów był ten, mówiący o możliwości pominięcia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) czy nawet studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Decyzję w tym zakresie mają podejmować lokalne władze. Plany deweloperów może jednak pokrzyżować zapis o parku kulturowym, jeśli dotyczy on terenu, na którym miałaby powstać inwestycja. MPZP nie będzie przeszkodą, ale tylko w sytuacji, gdy zaproponowane rozwiązania nie są wykluczone przez studium. Warunek ten nie odnosi się jednak do obszarów eksploatowanych kiedyś na potrzeby kolei, wojska, poczty czy produkcji.

Wbrew pogłoskom, że w oparciu o przywileje, jakie daje lex deweloper, osiedla będą powstawały w miejsce lasów i parków, zapisy ustawy w jasny sposób zabraniają tego typu praktyk. W dokumencie jednoznacznie wskazano, że zarówno mieszkania, jak i towarzysząca im infrastruktura nie może zostać wybudowana na działkach objętych ochroną, jak np. ROD. Podobna zasada odnosi się do terenów, na których może wystąpić powódź.
 

Przepisy nie do przeskoczenia

Jeżeli deweloper będzie chciał skorzystać z uprawnień, jakie daje specustawa mieszkaniowa, nim złoży wniosek, musi opracować koncepcję urbanistyczno-architektoniczną. Przepisy stawiają wymóg, by inwestor uzasadnił zaproponowane rozwiązania. Muszą one bowiem być zgodne z charakterem zabudowy najbliższej okolicy. Dopiero wówczas inwestor poprzez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta wnioskuje do rady gminy o ustalenie lokalizacji. Organ na podjęcie decyzji ma 60 dni.

Podczas rozpatrywania wniosku uwzględnia się potrzeby mieszkaniowe w danej miejscowości, a także jej możliwości rozwojowe. Są to kwestie, które weryfikuje się z koncepcją zawartą w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Dlatego też inwestor musi sprecyzować, jaki obszar miałaby obejmować zaplanowana przez niego inwestycja i jaką powierzchnię będą liczyć przestrzenie – zarówno mieszkalna, jak i handlowo-usługowa. Koniecznym warunkiem jest również określenie zmian w sposobie zagospodarowania czy uzbrojeniu terenu, jakie dokonają się za sprawą zabudowy. Dodatkowo to inwestor samodzielnie będzie musiał wykazać, że przedsięwzięcie jest zgodne z wszelką dokumentacją, a jego realizacja nie koliduje z przepisami o parkach kulturowych. Jeżeli plany inwestycyjne dotyczą obszaru objętego MPZP, inwestor musi odnotować, w jakim stopniu projekt odbiega od jego ustaleń.

Zgodnie z wymogami specustawy mieszkaniowej, które nie podlegają wyjątkom, inwestor może liczyć na zielone światło na realizację pod warunkiem, że na objętym planami obszarze jest dostęp zarówno do drogi publicznej, jak i niezbędnych sieci – wodociągowo-kanalizacyjnej czy elektroenergetycznej.