Błędy w przepisach dotyczących nieruchomości

Zagadnienia związane z oceną prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych, wymagają przejrzystych regulacji ustawowych.

Rynek nieruchomości jest regulowany przez szereg aktów prawnych. Najważniejszymi spośród nich są: Ustawa o gospodarce nieruchomościami (UoGN) oraz Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawców obowiązują również inne regulacje, m.in. dotyczące gospodarki przestrzennej, gospodarki gruntami rolnymi czy ochrony zabytków. W pewnym zakresie działalności rzeczoznawców dotyczy także Konstytucja RP, Kodeks postępowania cywilnego oraz Kodeks handlowy.

Znaczna liczba regulacji powoduje, że w swych czynnościach zawodowych rzeczoznawcy mają znikome pole manewru w zakresie własnych interpretacji sytuacji rynkowych. Tymczasem nie należą do rzadkości opinie, że rzeczoznawcy „wyceniają, jak im się podoba”. Wynika to głównie z częstych zmian podstawowych aktów (np. kilkakrotnie w ciągu ostatnich lat dokonywano zmian UoGN oraz w rozporządzeniu w sprawie wyceny). Ponadto mimo częstych nowelizacji nadal wiele przepisów pozostaje niejednoznacznych lub sprzecznych ze społecznymi oczekiwaniami.

Przyczyną powyższych opinii wydaje się być przekonanie wielu odbiorców wycen, że wartość nieruchomości jest obliczana. Tymczasem owszem – obliczenia w trakcie wyceny są prowadzone, ale wynik jest rezultatem szacowania, czyli z definicji zawiera elementy oceny indywidualnej. Co ważne, nie stwarza to możliwości uwzględniania „społecznych aspektów” konkretnych przypadków. Sytuacja taka powoduje, że w trakcie postępowań administracyjnych czy sądowych dowód w postaci operatu szacunkowego jest łatwy do podważenia. W warunkach rynkowych jest to często wykorzystywane, bowiem spory zazwyczaj dotyczą znacznych sum.

Zgodnie z art. 157 UoGN oceny prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych dokonują organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych. Przepisy regulujące te czynności są jednak mało precyzyjne i budzą wątpliwości co do ich zgodności z obowiązującym systemem prawnym. Negatywna ocena operatu powoduje bowiem automatyczne wycofanie go z obiegu prawnego, a ustawa nie przewiduje trybu odwołania. Ponadto nie jest prowadzony rejestr wydawanych opinii – istnieje jedynie obowiązek podawania do wiadomości (na stronach internetowych organizacji) wyłącznie negatywnych opinii. Możliwa jest więc sytuacja, że niezadowolony z wyceny jej odbiorca zwróci się kolejno do kilku organizacji oczekując, że któraś wyda negatywna opinię.

Organizacje zrzeszone w PFSRM i sama Federacja przeprowadzając ocenę dopuszczają do udziału w postępowaniu autora operatu i przewidują możliwość odwołania się przez autora od wstępnej opinii (tj. przed wydaniem formalnej opinii). Jednak z powodu braku odpowiedniego zapisu w ustawie powyższe działania budzą zastrzeżenia organów nadzoru. Z kolei odmowy wykonania opinii są postrzegane przez organy nadzoru jako próby monopolizacji działań komisji opiniujących.

Zagadnienia związane z oceną prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych, wymagają przejrzystych regulacji ustawowych. Obecna sytuacja, w której istnieje łatwość podważania operatów, jest w praktyce podstawą do blokowania decyzji administracyjnych dotyczących, np. tak zwanych rent planistycznych, opłat adiacenckich czy ustalenia opłat za użytkowanie wieczyste.

Zarząd PFSRM przekazał Ministrowi Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej szczegółową informację na temat regulacji wymagających zmian.
Do najpilniejszych zaliczono:

• podatek VAT w obrocie nieruchomościami (ceny i odszkodowania);
• tryb oceny operatów szacunkowych;
• tryb wycen dla potrzeb przekształcania prawa użytkowania wieczystego
  we własność.