ArtykułyMusisz przeprowadzić analizę rynku nieruchomości? Oto, na co musisz uważać, wyceniając swoje mieszkanie lub dom i z jakiego narzędzia warto skorzystać, aby uzyskać wiarygodne dane.
W operatach szacunkowych nieruchomości zdarza się wiele różnych błędów. Niejednokrotnie są one poważne. Zwykle jest to efekt różnych okoliczności, które – szczególnie w przypadku nieruchomości wymagających większej uwagi – mogą mieć miejsce. Wycena nieruchomości to bowiem złożony proces. Zdaniem ekspertów firm doradczych błędy w operatach szacunkowych można podzielić na cztery główne rodzaje. Poniżej prezentujemy poszczególne kategorie.
Pominięcie istotnych kwestii może zafałszować wycenę
Pierwszym z błędów jest oczywiście niedostateczne rozpoznanie wycenianej nieruchomości. Na jej wartość składają się bowiem nie tylko czynniki standardowe, jak typ czy powierzchnia, ale też mniej formalne detale. Przykładowo – błędne określenie przeznaczenia nieruchomości gruntowej niezabudowanej.
– Przyjęcie błędnego przeznaczenia może skutkować m.in. porównaniem nieruchomości w obrębie niepodobnych nieruchomości, z innego segmentu. Mam tu na myśli nieruchomości rolne zamiast przemysłowe, mieszkaniowe zamiast usługowe i w wielu innych kombinacjach – zaznaczyła Magdalena Wiszniewska, specjalista ds. wyceny nieruchomości Lege Advisors.
Wśród podobnych błędów wymienić można też nieprawidłową ocenę potencjału nieruchomości czy też rzeczywistych możliwości zagospodarowania jej. Przykładem czynników wpływających na te możliwości może być np. położenie danego obiektu na terenie zalewowym bądź na obszarze ochrony konserwatorskiej.
Na koniec wady prawne – to czynnik, który znacząco może zaważyć na ostatecznej wartości nieruchomości. Niezauważenie lub nieuwzględnienie ich to poważny błąd.
Niepoprawna analiza rynku może skomplikować sprawę
Kolejnym, równie poważnym błędem co nieuwzględnienie wspomnianych wyżej istotnych czynników, jest źle przeprowadzona analiza rynku.Jej wykonanie to jeden z kluczowych etapów określenia wartości nieruchomości. Jak wskazują eksperci, dobór właściwego rynku do analizy to podstawowa kwestia, która może zaważyć na poprawności przeprowadzanych wyliczeń. Etap ten ma bezpośrednie przełożenie na dobór nieruchomości porównawczych, które zostaną następnie przyjęte do dalszych kalkulacji
.
Przykłady? Lokali mieszkalnych nie należy porównywać np. z domami, a z innymi lokalami mieszkalnymi. Podobnie domy – porównujemy z innymi domami, nie z mieszkaniami, a lokale użytkowe – z lokalami użytkowymi, a nie z nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi obiektami komercyjnymi. Grunty należy zestawiać z gruntami o takim samym lub bardzo zbliżonym potencjale i przeznaczeniu.
– Błędem jest również nieuwzględnienie ogólnej koniunktury i sytuacji w kraju bezpośrednio na badanym rynku. Szczególnie w przypadku nieruchomości komercyjnych. Dobrym przykładem są biura czy hotele, które podczas pandemii doświadczyły wielu ograniczeń – podkreśliła Katarzyna Młynarczyk, ekspertka ds. wyceny nieruchomości Lege Advisors.
Niezgodna z prawem metodologia to zasadniczy błąd
Wśród najczęściej wymienianych kategorii błędów w operatach szacunkowych znajdują się też nierzetelności wynikające z kwestii metodologicznych. Błędny wybór i sposób przeprowadzenia metodologii (w szczególności dobór nieruchomości porównawczych) może mieć znaczący wpływ na rzetelność operatu szacunkowego. Nierzetelności mogą polegać na nieprawidłowym doborze nieruchomości porównawczych. Tymczasem należy dążyć do porównywania obiektu z możliwie podobnymi. Błędem może być zestawianie ze sobą nieruchomości różnego typu, które znacząco odbiegają od siebie nawzajem pod względem metrażu czy usytuowania.
– Wyboru stosowanej metodologii i podejścia dokonuje w każdym przypadku wyłącznie rzeczoznawca. Jednak są przypadki, kiedy określone podejście lub metodologia narzucone są wprost zapisami prawa. Niezastosowanie się do nich skutkuje zasadniczym błędem – wyjaśniła Magdalena Wiszniewska z Lege Advisors.
Precyzja to dobra praktyka podczas przeprowadzania analizy rynku
Ostatnia kategoria to błędy techniczne oraz uchybienia wynikające z warsztatu rzeczoznawcy. Nierzetelności mogą dotyczyć np. obliczeń i kalkulacji, ale też pomyłek pisarskich itp.
– Istotnym błędem jest również pozostawianie w operacie niedomówień, pola do dodatkowej interpretacji, czyli po prostu bycie nieprecyzyjnym. Należy pamiętać, że w większości przypadków odbiorca operatu nie jest specjalistą w tej dziedzinie. Rolą eksperta jest dołożenie staranności, aby przekazana opinia nie budziła wątpliwości – podsumowała Katarzyna Młynarczyk z Lege Advisors.
Jak łatwo przeprowadzić wycenę nieruchomości?
Operat szacunkowy może przerazić szczególnie osoby stawiające na rynku nieruchomości swoje pierwsze kroki. Jednak analiza rynku nie jest wcale taka trudna. Wystarczy mieć do tego celu odpowiednie narzędzia i umieć z nich korzystać.Mowa przykładowo o Ronin24, czyli Raporcie Ofert Nieruchomości i Notowań.
Jak używać Ronin24? Wystarczy znać typ oraz metraż nieruchomości, a w przypadku domów i mieszkań – również liczbę pokoi. Dane te wprowadzamy do formularza, a następnie określamy dokładną lokalizację obiektu. Możemy zawęzić kryteria do konkretnej ulicy, wskazać tylko dzielnicę, a nawet – wybrać wyłącznie miejscowość.
Co otrzymujemy? Dokładny, wyczerpujący raport. Poznajemy z niego nie tylko prawdopodobną całkowitą wartość nieruchomości, ale i najniższą oraz najwyższą cenę (z ostatnich 24 miesięcy) podobnej pod względem przyjętych kryteriów nieruchomości. Dodatkowo, z raportu dowiemy się, jak wiele ofert sprzedaży tego typu nieruchomości pojawiło się na przestrzeni ostatnich 2 lat. W dalszej części analizy znajdziemy dane takie, jak roczna i kwartalna estymacja cen oraz dokładną analizę rynku z ostatnich 9 lat. Wszystko to sprawia, że wycena nieruchomości staje się bardzo łatwa do przeprowadzenia, co jednocześnie usprawnia naszą pracę i dostarcza wiarygodnych danych.
Źródło: KRN.pl | 2023-01-03
Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?
Komentarze (0)
Pokaż wszystkie komentarze (0)