Błędne zapisy szkodzą wszystkim

Klauzule niedozwolone w umowach deweloperskich były tematem spotkania zorganizowanegow Krakowie z inicjatywy Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań (SBDiM). Poniżej przedstawiamy rozmowę z jednych z pomysłodawców spotkania – radcą prawnym Pawłem Ratajem.

Klauzule niedozwolone w umowach deweloperskich były tematem spotkania zorganizowanegow Krakowie z inicjatywy Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań (SBDiM). Poniżej przedstawiamy rozmowę z jednych z pomysłodawców spotkania – radcą prawnym Pawłem Ratajem.

Czym są klauzule niedozwolone w umowach deweloperskich?

Najprościej rzecz ujmując, klauzule niedozwolone są to takie zapisy w umowach deweloperskich, które są sprzeczne z dobrymi obyczajami i które jednocześnie rażąco naruszają interes konsumenta, jakim jest nabywca mieszkania. Od strony formalnej klauzulami niedozwolonymi są postanowienia konkretnych umów, które znalazły się w rejestrze klauzul niedozwolonych prowadzonym przez prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK). Tenże rejestr prowadzony jest w oparciu o prawomocne wyroki uwzględniające powództwa przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie. Obecnie w rejestrze wszystkich ujętych klauzul jest powyżej 1,4 tys., z czego ok. 100 klauzul odnosi się do rynku nieruchomości.

Specyfiką klauzul niedozwolonych jest, że mają tzw. rozszerzoną prawomocność. Takie klauzule nie tylko nie wiążą strony postępowania sądowego, które było przedmiotem rozpoznania sądowego, ale mają tzw. skutek erga omnes – dotyczą wszystkich. Oczywiście, nie można tutaj mówić o żadnym automatyzmie. Chodzi o to, że jeżeli w jakiejś umowie znajdzie się klauzula identyczna lub podobna do którejś z ujętych w rejestrze UOKiK, to jest to sygnałem dla konsumenta, że tego typu zapis może być przez niego skutecznie kwestionowany. Jeżeli jakiś zapis został zakwestionowany, na jego miejsce wchodzą, przewidziane Kodeksem Cywilnym, tzw. przepisy ogólne. A zatem, niezależnie od tego, czy umowa jest w trakcie realizacji, czy została już wykonana, pokrzywdzony wskutek wprowadzenia klauzuli niedozwolonej konsument może podnosić właściwe roszczenia.

Stosowanie klauzul niedozwolonych w umowach deweloperskich – jaka jest skala tego zjawiska?

Trudno jednoznacznie określić skalę zjawiska, bo mamy ograniczony zasób materiałów źródłowych. W ostatnich kilku latach UOKiK wydał, tak jak wspominałem, ok. 100 orzeczeń odnoszących się do rynku nieruchomości. Patrząc z perspektywy sądu, możemy wnioskować, że zjawisko ma raczej małą skalę. Z drugiej jednak strony, w lipcu ubiegłego roku ukazał się raport UOKiK, który jest wynikiem pracy Urzędu nad umowami deweloperskimi. Na przebadanych 500 umów, pochodzących od 199 deweloperów, Urząd stwierdził, że niemal każda zawiera błędy. Widać więc, że proceder jest powszechny, jednak nie poszły w ślad za tym jakieś szersze działania ze strony pokrzywdzonych osób.

Z czego wynika tak duża liczba nieprawidłowości w umowach?

Wydaje się, że większość nieprawidłowych zapisów wynika nie ze złej woli deweloperów, ale z ich błędów i z niewystarczająco dużej uwagi, jaką przywiązują do umów sporządzanych przez siebie. Na podstawie dostępnych danych, a także moich doświadczeń zawodowych, mogę stwierdzić jedno – jak dotąd rynek nie był wymagający w stosunku do deweloperów, którzy niechętnie odchodzili od zapisów stosowanych od dawna. Mogę przypuszczać, że wychodzą oni z założenia, iż nie ma potrzeby zmieniać tego, co do teraz się sprawdzało. Z drugiej strony, kupujący także nie wykazywali specjalnej troski o to, aby wiązać się umowami w pełni zgodnymi z obowiązującymi przepisami prawa. Stan świadomości obu stron był niewystarczający. Jednak ta sytuacja powoli ulega zmianie, o czym świadczy rosnące zainteresowanie tematem klauzul niedozwolonych.

Jak Pan ocenia ostatnie – zorganizowane przez SBDiM – spotkanie na ten temat?

Zdecydowanie pozytywnie. Potrzeba spotkań wynika z sytuacji na rynku. Nie chodzi tu tylko o odpowiednie zabezpieczenie osób decydujących się na zakup mieszkania, lecz również samych deweloperów. Do niedawna mieliśmy taką sytuację na rynku nieruchomości, że popyt wyraźnie przewyższał podaż. To się jednak skończyło i klienci stają się bardziej wybredni, coraz lepiej znają swoje prawa i możliwości ich egzekwowania. Może dojść do sytuacji, że np. klienci, którzy mają problemy ze spłatą zaciągniętych kredytów, będą szukać tzw. kruczków prawnych w zawartych umowach. Moim zdaniem klauzule niedozwolone mogą być dla deweloperów bombą z opóźnionym zapłonem. Osoby kupujące mogą działać z wyrachowania i uważnie obserwować, czy deweloper nie ma jakichś kłopotów z realizacją inwestycji. Później, odczekawszy odpowiedni czas, będą dochodzić roszczeń przed sądem. Jeżeli deweloperzy chcą spać spokojnie, muszę zająć się tym tematem. Konieczne jest bardziej staranne konstruowanie umów i liczenie się z tym, że wszelkie nieprawidłowości mogą pociągać za sobą bardzo kosztowne procesy sądowe.

Rozmawiał Bartłomiej Burejza powrót do listy artykułów