Biznes to moja życiowa pasja

Zaczynał 20 lat temu od importu tkanin, dziś jest deweloperem sprzedającym pół tysiąca mieszkań rocznie – Zbigniew Juroszek opowiada nam o sposobie na sukces.

Zaczynał 20 lat temu od importu tkanin, dziś jest właścicielem sprzedającej ponad pół tysiąca mieszkań rocznie firmy deweloperskiej Atal SA oraz zakładów bukmacherskich STS. Od kilku lat figuruje na liście 100 najbogatszych Polaków tygodnika „Wprost”. Ze Zbigniewem Juroszkiem, prezesem zarządu firmy Atal SA, rozmawia Marta Kołpanowicz.

Marta Kołpanowicz: Czy będąc w społecznym odbiorze człowiekiem sukcesu, czuje się Pan spełniony?

Zbigniew Juroszek: Absolutnie tak. Świadczą o tym efekty, które osiągnęliśmy, ale ważne jest również, że robię to z prawdziwą pasją. Osiągnięcie takiego wyniku nie było celem samym w sobie, raczej wynikało z mojej pasji do biznesu. Ta pasja towarzyszyła mi od początku kariery, tylko otoczenie trochę nam się zmieniało. W latach 80. modna była branża tekstylna i to był ten pierwszy krok do kariery. Wraz z postępującymi szybko zmianami w naszym kraju powstawały nowe gałęzie biznesu, w które warto było inwestować. I tak weszliśmy na rynek nieruchomości – najpierw komercyjnych (we Wrocławiu wybudowaliśmy kompleksy magazynowo-biurowe, biurowce) i dopiero kolejnym krokiem była mieszkaniówka. Zaczęliśmy we Wrocławiu, a następnie kontynuowaliśmy w Katowicach, Krakowie, Łodzi i Warszawie.

M.K.: Czy prowadzenie biznesu to jedyna Pańska pasja?

To jest moja główna pasja życiowa – rdzeń, ale oprócz tego mam pasje uzupełniające, są nimi sport i sztuka.

Z.J.: Jaki model prowadzenia firmy Pan preferuje? Rodzinny czy korporacyjny?

Zdecydowanie rodzinny. Moja żona pracowała za mną cały czas, od kilku lat również syn i córka pełnią bardzo ważne funkcje w Atalu – syn jest wiceprezesem, córka dyrektorem ds. sprzedaży na całą Polskę. Jesteśmy więc typową firmą rodzinną, ale jednak pewne struktury korporacyjne musieliśmy wprowadzić, ponieważ skala firmy jest ogromna – obecnie mamy w budowie 2 tysiące mieszkań, w tym roku sprzedaż przekroczy 750 mieszkań rocznie. Moim zdaniem taki model firmy – z trzonem rodzinnym i dodatkowymi strukturami korporacyjnymi, sprawdza się w Polsce bardzo dobrze, zdecydowanie lepiej niż struktury korporacyjne.

M.K.: Nastroje na rynku nieruchomości są niewesołe, deweloperzy ograniczają działalność, próbując przetrwać kryzys, a Atal w samym Krakowie rozpoczął jednocześnie pięć nowych inwestycji i może się pochwalić 40-proc. wzrostem sprzedaży w stosunku do roku ubiegłego. Skąd takie wyniki? Czy ma Pan jakiś sposób na kryzys?

Nikt nie ma idealnych sposobów. Podczas analizy rynku krakowskiego zauważyliśmy, że tu jest bardzo dużo lokalnych inwestycji, które są niewspółmiernie drogie w stosunku do oferowanej jakości. I doszliśmy do wniosku, że jeżeli zaproponujemy lepszą jakość, lepsze zagospodarowanie terenu, ładniejsze budynki, lepiej doinwestowane, i to wszystko w przystępniejszej cenie, to uda nam się przebić przez lokalną ofertę. I to się sprawdziło. Czasy się zmieniły, dziś klient ma praktycznie nieograniczony dostęp do informacji i możliwość porównania ofert poszczególnych deweloperów, więc już się nie zdarza, że dobry projekt nie zostaje zauważony albo projekt zły się sprzedaje.

M.K.: Mają Państwo w swojej ofercie opcję zakupu mieszkania wykończonego „pod klucz”. Czy ta korzystna cenowo oferta (ok. 6600 zł za m kw.) przyciąga klientów?

Podam przykład: w Warszawie na 40 spisanych w tym roku umów 39 było w opcji wykończenia „pod klucz”. W pozostałych miastach ten stosunek wynosi 50:50. To też na pewno przyczynia się do naszych wyników sprzedaży, ale moim zdaniem główną przyczyną jest jednak bardzo słaba jakość projektów oferowanych na rynku krakowskim. Pojedyncze, oczywiście, są bardzo dobre, ale istnieje wiele projektów z nieuzasadnioną wysoką ceną. My wyszliśmy z kilkoma dobrymi i zróżnicowanymi projektami, każdy z nich jest inny, ale każdy jest lepszy od inwestycji powstających w jego otoczeniu. I klienci to widzą.

M.K.: Pierwsza inwestycja deweloperska – Błękitne Osiedle, powstała we Wrocławiu, później były Katowice, Łódź, Kraków, w tym roku Atal wszedł na rynek warszawski. Czy zamierza Pan rozszerzać działalność na inne miasta?

Z.J.: Oczywiście można rozszerzać i dokładać do katalogu inne miasta, Gdańsk, Poznań itd., ale trzeba sobie zadać pytanie, co jest celem. Jeżeli celem jest rozwój, to nie możemy się kierować tylko i wyłącznie chęcią rozszerzenia oferty na kolejne miasta. To nam nic nie da. Mówiono mi np., że prowadzenie w Krakowie pięciu inwestycji to za dużo, bo tu jest bogata oferta i duża podaż. Uważam, że to nie jest za dużo tak długo, jak długo produkt jest konkurencyjny i jak długo ma zbyt. Jeżeli istnieje możliwość realizowania kolejnych inwestycji w Krakowie, to chcę to robić. Zamierzamy zatem ugruntować swoją pozycję w Krakowie i wzmacniać w Warszawie – zakupiliśmy kolejny grunt w tej samej dzielnicy, w której realizujemy projekt Atal Marina, i jesteśmy w trakcie zakupu trzeciego. Docelowo chcemy realizować trzy projekty w Warszawie, a w Krakowie co najmniej utrzymać poziom, który osiągnęliśmy.

M.K.: Prowadząc inwestycje w kilku miastach ma Pan dużą skalę porównawczą. Które z tych miast, Pańskim zdaniem, jest najbardziej przyjazne inwestorom?

Z.J.: Kiedy zaczynaliśmy swoją działalność w Krakowie, napotkaliśmy spore utrudnienia. Teraz, po 5–6 latach, widzę w tej kwestii zdecydowaną poprawę, podczas gdy Wrocław został na tym samym poziomie. Tam było w miarę pozytywnie i tak pozostało, choć teraz większa liczba inwestorów wpłynęła na spowolnienie niektórych procesów. Ze wszystkich miast, w których inwestujemy, Kraków zrobił największy krok w kierunku uproszczenia procedur administracyjnych. Ale Kraków, niestety, ma naturalnego przeciwnika w postaci mocno rozdrobnionych gruntów i nieuporządkowanych, ciągnących się latami spraw spadkowych.

M.K.: A jak wyglądają różnice w sprzedaży w tych miastach?

Z.J.: Tutaj trzeba też uwzględnić czynniki demograficzne. Kraków stale generuje młodych ludzi. W skali kraju mamy spadek liczby ludności, jedynie w dwóch miastach – Warszawie i Krakowie, liczba ludności rośnie. To w naturalny sposób przekłada się też na zbyt. O stolicy na razie trudno mówić, ponieważ prowadzimy tam tylko jeden projekt, więc wyniki nie są miarodajne, natomiast w Krakowie, biorąc pod uwagę wszystkie prowadzone przez nas inwestycje, uważamy, że zbyt jest bardzo dobry.

M.K.: Prowadzenie inwestycji w kilku miastach musi być uciążliwe. Jak wygląda Pański zwykły dzień pracy?

Z.J.: Dziś jestem w Krakowie, jutro będę we Wrocławiu, pojutrze w Cieszynie, następnego dnia w Warszawie, a soboty i niedziele spędzam z rodziną. Ale na co dzień rodzina mnie wspiera, dlatego taki tryb życia nie stanowi dużej uciążliwości.

M.K.: Atal buduje mieszkania z tzw. średniej półki, w podwyższonym standardzie, czyli dla osób, które najdotkliwiej odczuły skutki zaostrzonej polityki kredytowej banków. Czy mniejsza zdolność kredytowa klientów wpływa na wyniki sprzedaży?

Z.J.: Staramy się tak kalkulować ceny, żeby były dostępne dla dzisiejszego klienta i jego zdolności kredytowych. Uważam, że ograniczenia wprowadzone przez Komisję Nadzoru Finansowego, które być może były potrzebne, ale na pewno nie na taką skalę, były za daleko idące. Polska nadal jest krajem niedoinwestowanym, pod względem liczby metrów kwadratowych przypadających na tysiąc mieszkańców znajdujemy się w ogonie Europy. A te regulacje mają duży wpływ na rynek. Zobaczymy, jak to się ułoży, pojawiają się głosy, że te regulacje mają zostać złagodzone. Ale na razie to tylko głosy.

M.K.: Utrzymaniu korzystnej ceny mieszkań sprzyja zapewne fakt, że nie korzystają Państwo z generalnych wykonawców.

Z.J.: Tak, mamy własne wykonawstwo, Atal sam dla siebie – przez Atal Construction – jest wykonawcą, dzięki czemu oczywiście zyskujemy na marży, ale to nie jest główny powód, dla którego nie korzystamy z generalnych wykonawców. Metoda silnego powiązania deweloperów z generalnymi wykonawcami w Polsce jest przyczyną upadków firm, sporów sądowych i wielu innych problemów. Dlatego nigdy nie korzystaliśmy z usług generalnego wykonawcy, dzięki temu mamy zapewnione bezpieczeństwo i możemy dotrzymywać terminów.

M.K.: Czy nie myślał Pan o budowaniu mieszkań na wynajem?

Z.J.: Statystycznie w Polsce jest zdecydowana większość mieszkań własnościowych, np. w Niemczech takie mieszkania stanowią mniej niż 50 proc. Ale tam doskonale działa inny system – np. miasto jako inwestor kupuje, we współpracy z bankiem albo z własnych środków, od dewelopera całe osiedle. W Polsce to nie funkcjonuje, ponieważ mamy nieprecyzyjne prawo dotyczące eksmisji. Niby jest możliwa eksmisja, ale nie w okresach zimowych. Żadna poważna europejska instytucja finansowa nie wejdzie w taki niejasny stan prawny. W Polsce to zjawisko występuje na niewielką skalę, np. w Atalu mamy do czynienia z inwestorami indywidualnymi, którzy kupują po kilka, kilkanaście mieszkań, wynajmują je, a po jakimś czasie sprzedają.

M.K.: W ubiegłym roku działalność Atalu została nagrodzona m.in. tytułem Budowlana Firma Roku, statuetką Dedala, wyróżnieniem w rankingu Perły Polskiej Gospodarki oraz Nagrodą Prezesa SBDiM podczas konkursu Złotego Sokoła. Te nagrody, a także tegoroczne wyniki sprzedaży są najlepszym dowodem prężnego rozwoju firmy. Co dalej Pan zamierza?

Z.J.: Niestety w biznesie jest tak, że zatrzymanie się w miejscu oznacza cofanie. Dlatego przede wszystkim staramy się maksymalnie organizacyjnie rozwijać, bo sercem tej firmy jest 105 osób zatrudnionych w Atal SA w części organizacyjnej. Im więcej mamy zadań budowlanych, tym bardziej ta liczba się powiększa. Naszym celem na najbliższy rok jest zwiększenie liczby projektów w Warszawie, oczywiście nie tracąc terenów w Krakowie i Wrocławiu. Na razie nie mamy planów związanych z Katowicami, ponieważ tamten rynek troszeczkę się kurczy.

M.K.: A co z Łodzią?

Z.J.: W Łodzi będziemy kontynuować działalności. To jest specyficzny rynek, dużo mniejszy niż w Krakowie, ceny nie są zbyt wysokie, jest bardzo mało nowych budynków. Ale jest to środek kraju. W sytuacji, kiedy powstanie sieć autostrad, pojawi się więcej europejskich centrów logistycznych, to miasto odżyje i zwiększą się jego potrzeby mieszkaniowe.

M.K.: Nie myśli Pan o powrocie do sektora komercyjnego?

Z.J.: Większość deweloperów mieszkaniowych wchodzi teraz w rynek komercyjny. My jakby wbrew tendencjom panującym na rynku zaczęliśmy od sektora nieruchomości komercyjno-biurowych, czerpiemy z tego cały czas dochody, ale rozbudowujemy sektor mieszkaniowy. Na przekór obiegowym opiniom nam się mieszkaniówka sprawdza i dobrze się sprzedaje. Dlatego nie zamierzamy iść w kierunku komercji. Nie kłócę się z tymi, którzy uważają, że należy inwestować w komercję, może oni mają rację, może ja. Życie pokaże…

M.K.: Dziękuję za rozmowę.