ArtykułyOd ponad roku na rynku powierzchni biurowych w Krakowie widoczny jest bardzo duży popyt. Wynajęte zostały powierzchnie w budynkach, które przez lata borykały się z brakiem klientów. Wynajęcie większych powierzchni jest w tej chwili bardzo trudne. Ceny rosną, ale stosunkowo wolno. Ciągle buduje się bardzo mało nowych biurowców.
W Krakowie istnieje około 600 – 650 tys. m kw. komercyjnej powierzchni biurowej, czyli takiej, która jest przeznaczona na wynajem. Zazwyczaj wyróżnia się trzy odrębne segmenty rynku powierzchni biurowych. Do pierwszej, najbardziej reprezentacyjnej, ale i najdroższej, zalicza się budynki wybudowane lub gruntownie zmodernizowane po roku 1990. Są to nowoczesne biurowce spełniające europejskie standardy i zaliczane głównie do klas A i B. W sumie ich powierzchnia w Krakowie nie przekracza 140 tys. m kw. Do drugiej, najliczniejszej grupy zalicza się budynki wybudowane w latach 1945 – 1990. Są to przeważanie mocno wyeksploatowane biurowce dawnych zrzeszeń, zjednoczeń i innych przedsiębiorstw państwowych – w sumie ok. 330 tys. m kw. w ponad 100 budynkach. Do trzeciej grupy zaliczone zostały wszystkie budynki, które powstały przed II wojną światową. Jest to tym samym grupa najbardziej różnorodna. Należą do niej pałace, przebudowane kamienice (zazwyczaj tylko ich części), a rzadziej budynki, które od początku były przeznaczone na działalność biurową. Szacuje się, na podstawie różnych badań, że w ten sposób, głównie w centrum, użytkowane jest w Krakowie ok. 200 tys. m. kw.
Powierzchnia nowoczesna
Popyt znacznie przewyższa podaż – ocenia Jolanta Lorany, dyrektor krakowskiego oddziału firmy Ober Haus, zajmującej się pośrednictwem w wynajmie powierzchni biurowych. Ceny są uzależnione od wielkości metrażu i okresu, na jaki ma być zawarta umowa. Wynajęcie metra kwadratowego w nowoczesnych biurowcach kosztuje od 13 do 15 euro na miesiąc, a czasami zdarzają się nawet droższe oferty – mówi Jolata Loranty. Do tych cen dolicza się jeszcze koszty mediów, sprzątania i ochrony. Obecnie prawie nie ma czego wynajmować. Mamy wiele pytań od przedsiębiorców z zagranicy i takich, którzy już prowadzą działalność, na przykład w Warszawie. Niestety niewiele możemy zaoferować, szczególnie tym klientom, którzy pytają o duże powierzchnie, nawet kilku tysięcy metrów – dodaje.
Trudno się dziwić. Te 140 tys. m kw. powierzchni w Krakowie to bardzo niewiele. Wystarczy powiedzieć, że w Warszawie rocznie buduje się nawet dwa razy więcej. Taki stan jest efektem wieloletniego zastoju na naszym rynku lokalnym. Przez lata niewynajęte pozostawało ok. 25 proc. powierzchni klasy A i B. W takiej sytuacji niewielu inwestorów decydowało się na rozpoczynanie budowy. Wiele ambitnych planów zostało zaniechanych lub odłożonych na później.
Warto też przypomnieć, że rynek ten jest stosunkowo młody. Pierwsze biura najwyższej klasy powstały w Krakowie dopiero w 1998 roku, kiedy to dokończono budowę Cracovia Business Centre (tzw. błękitek) z 18 tys. m kw. Żywiołowy rozwój został zahamowany przez spowolnienie gospodarki już w 2000 roku. Ceny najmu spadły, na przykład w Centrum Biurowym Lubicz z 35 do 17–18 USD za m kw. W wyniku recesji kilku wielkich projektów, m.in. Centrum Biurowego Olsza, na razie nie udało się nawet rozpocząć. Inne zostały chwilowo zarzucone – na przykład projekt Małopolskiej Agencji Rozwoju Regionalnego dotyczący budowy biurowca przy Al. Powstania Warszawskiego. Obecnie jedyną realizowaną inwestycją jest biurowa część Galerii Krakowskiej, budowana przez firmę ECE. Przewiduje się tam oddanie do użytku w przyszłym roku 10 tys. m kw. Ciągle wstrzymana jest rozpoczęta już budowa biurowca Brama Bronowicka, kilku inwestorów jest na etapie pozyskiwania pozwolenia na budowę (np. bliźniaczy biurowiec Galileo).
Biurowce postsocjalistyczne
Na tym rynku podaż jest co najmniej dwukrotnie większa, ale też więcej jest najemców. Największy popyt obserwujemy na powierzchnie biurowe, za które czynsz nie przekracza 10 euro za metr – zaznacza Jolanta Loranty. Takie powierzchnie można znaleźć w budynkach zazwyczaj mocno wyeksploatowanych, o stosunkowo niskim standardzie. Ceny wynajmu (czynsz), są uzależnione od lokalizacji i stanu technicznego. Najczęściej proponowane stawki w biurowcach z tej grupy to 30 – 35 i 35 – 40 zł za m kw. za miesiąc (tutaj do cen wliczone są zazwyczaj koszty eksploatacyjne, bez uwzględniania VAT). Dla firm, które nie potrzebują reprezentacyjnych lokali kilka biurowców oferuje pomieszczenia w cenie od 15 – 25 zł za m kw. Te niskie ceny powodują, że w lokalach tej kategorii pozostaje niewiele niewynajętej przestrzeni, a w bardzo wielu budynkach wolnej powierzchni nie ma wcale. Na cenę, oprócz standardu, bardzo duży wpływ ma lokalizacja. W przypadku starych biurowców, położonych w niewielkiej odległości od ścisłego centrum, ceny należą do najwyższych pomimo olbrzymich niedogodności dojazdowych i parkingowych. Właściciele coraz częściej preferują najemców wynajmujących duże powierzchnie, co zmusza firmy zajmujące po kilka pokoi do częstszych zmian lokalizacji.
Centrum miasta
Biura położone w centrum Krakowa najczęściej mieszczą się w kamienicach. Te, które zostały odnowione, oferują duże powierzchnie biurowe. Wysokość czynszu zależy od lokalizacji, powierzchni, rozkładu pomieszczeń, stopnia odnowienia oraz przystosowania do pełnienia nowych funkcji, i kształtuje się od 30 do 60 zł za m kw. miesięcznie. Ogromnym problemem jest dalece niewystarczająca liczba miejsc parkingowych, co znacznie obniża atrakcyjność takiej oferty. W centrum Krakowa istnieje niewielka grupa budowli typu pałacowego, które są wykorzystywane na cele biurowe. Zaliczyć do nich można Pałac Pugetów, który od początku lat 90. oferuje swoim klientom szeroką gamę powierzchni biurowych. W Śródmieściu znajduje się także kilka budynków typowo biurowych. Należy do nich biurowiec na rogu pl. Szczepańskiego i ul. Reformackiej wybudowany przed wojną dla Komunalnej Kasy Oszczędności, dziś mieszczący m.in. biura „Solidarności”. Innymi przykładami mogą być biurowce przy ul. Szlak i Smoleńsk, budynek Promediconu przy ul. Cybulskiego oraz biura Jubilatu przy Al. Słowackiego.
Powoli w centrum Krakowa znajdują sobie miejsce również nowe biura wysokiej klasy. Przykładami mogą być tu tzw. Biura pod Wawelem przy ul. Zwierzynieckiej (klasa B), lokale biurowe przy hotelu Campanile na ul. św. Tomasza czy świeżo odremontowane lokale o powierzchni ponad 1000 m kw. w kamienicy Banku Ochrony Środowiska przy ul. Piłsudskiego.
W Krakowie nie wykształciło się w okresie socjalizmu miejskie centrum biurowe (Central Business District). Funkcje administracyjne pełniły często, niedostosowane do tej roli, zabytkowe budynki w centrum. Wznoszenie budynków biurowych w różnych częściach miasta, bez jakiejkolwiek koordynacji, spowodowało, że wykształcił się wieloośrodkowy model rozmieszczenia budynków administracyjno-biurowych. Taki układ to marzenie większości miast zachodnioeuropejskich, które z dużym trudem starają się przywracać życie w odhumanizowanych dzielnicach składających się z samych budynków biurowych.
Kraków atrakcyjny
Tak duży popyt na powierzchnie biurowe w Krakowie jest zaskoczeniem dla rynku. Nikt się nie spodziewał, że po tylu latach recesji nastąpi tak gwałtowne ożywienie. Ceny rosną na razie znacznie wolniej niż popyt. Wygląda na to, że w najbliższych miesiącach i latach ta tendencja będzie się utrzymywała. Szczególnie w sytuacji, kiedy nowe powierzchnie powstają powoli i w niewielu miejscach.
Specjaliści przewidują, że w związku z ożywieniem gospodarczym popyt utrzyma się na takim poziomie, a prawdopodobnie nawet się zwiększy. Kraków staje się też coraz atrakcyjniejszym miejscem do inwestowania dla wielkich zachodnich koncernów, czego dowodem jest obecność takich firm jak Motorola, Delphi, Philips Morris, Pliva, Cap Gemini, Lufthansa. Efektem jest dalszy wzrost zainteresowania miastem i wzmacnianie dzięki temu pozycji konkurencyjnej Krakowa na rynku europejskim. Efektem rosnącego popytu będzie w końcu wzrost liczby nowych inwestycji. W najbliższej przyszłości coraz większe znaczenie będą zyskiwały nowoczesne budynki klas A i B. Być może już za 4 – 5 lat większość krakowskich zasobów biurowych będzie znajdowała się w tych nowoczesnych budynkach. Ta sytuacja przestaje być korzystna dla najemców. Rynek klienta bardzo szybko zmienia się w rynek sprzedawcy, na którym to właściciele i zarządcy biurowców będą dyktować warunki.
Powierzchnia nowoczesna
Popyt znacznie przewyższa podaż – ocenia Jolanta Lorany, dyrektor krakowskiego oddziału firmy Ober Haus, zajmującej się pośrednictwem w wynajmie powierzchni biurowych. Ceny są uzależnione od wielkości metrażu i okresu, na jaki ma być zawarta umowa. Wynajęcie metra kwadratowego w nowoczesnych biurowcach kosztuje od 13 do 15 euro na miesiąc, a czasami zdarzają się nawet droższe oferty – mówi Jolata Loranty. Do tych cen dolicza się jeszcze koszty mediów, sprzątania i ochrony. Obecnie prawie nie ma czego wynajmować. Mamy wiele pytań od przedsiębiorców z zagranicy i takich, którzy już prowadzą działalność, na przykład w Warszawie. Niestety niewiele możemy zaoferować, szczególnie tym klientom, którzy pytają o duże powierzchnie, nawet kilku tysięcy metrów – dodaje.
Trudno się dziwić. Te 140 tys. m kw. powierzchni w Krakowie to bardzo niewiele. Wystarczy powiedzieć, że w Warszawie rocznie buduje się nawet dwa razy więcej. Taki stan jest efektem wieloletniego zastoju na naszym rynku lokalnym. Przez lata niewynajęte pozostawało ok. 25 proc. powierzchni klasy A i B. W takiej sytuacji niewielu inwestorów decydowało się na rozpoczynanie budowy. Wiele ambitnych planów zostało zaniechanych lub odłożonych na później.
Warto też przypomnieć, że rynek ten jest stosunkowo młody. Pierwsze biura najwyższej klasy powstały w Krakowie dopiero w 1998 roku, kiedy to dokończono budowę Cracovia Business Centre (tzw. błękitek) z 18 tys. m kw. Żywiołowy rozwój został zahamowany przez spowolnienie gospodarki już w 2000 roku. Ceny najmu spadły, na przykład w Centrum Biurowym Lubicz z 35 do 17–18 USD za m kw. W wyniku recesji kilku wielkich projektów, m.in. Centrum Biurowego Olsza, na razie nie udało się nawet rozpocząć. Inne zostały chwilowo zarzucone – na przykład projekt Małopolskiej Agencji Rozwoju Regionalnego dotyczący budowy biurowca przy Al. Powstania Warszawskiego. Obecnie jedyną realizowaną inwestycją jest biurowa część Galerii Krakowskiej, budowana przez firmę ECE. Przewiduje się tam oddanie do użytku w przyszłym roku 10 tys. m kw. Ciągle wstrzymana jest rozpoczęta już budowa biurowca Brama Bronowicka, kilku inwestorów jest na etapie pozyskiwania pozwolenia na budowę (np. bliźniaczy biurowiec Galileo).
Biurowce postsocjalistyczne
Na tym rynku podaż jest co najmniej dwukrotnie większa, ale też więcej jest najemców. Największy popyt obserwujemy na powierzchnie biurowe, za które czynsz nie przekracza 10 euro za metr – zaznacza Jolanta Loranty. Takie powierzchnie można znaleźć w budynkach zazwyczaj mocno wyeksploatowanych, o stosunkowo niskim standardzie. Ceny wynajmu (czynsz), są uzależnione od lokalizacji i stanu technicznego. Najczęściej proponowane stawki w biurowcach z tej grupy to 30 – 35 i 35 – 40 zł za m kw. za miesiąc (tutaj do cen wliczone są zazwyczaj koszty eksploatacyjne, bez uwzględniania VAT). Dla firm, które nie potrzebują reprezentacyjnych lokali kilka biurowców oferuje pomieszczenia w cenie od 15 – 25 zł za m kw. Te niskie ceny powodują, że w lokalach tej kategorii pozostaje niewiele niewynajętej przestrzeni, a w bardzo wielu budynkach wolnej powierzchni nie ma wcale. Na cenę, oprócz standardu, bardzo duży wpływ ma lokalizacja. W przypadku starych biurowców, położonych w niewielkiej odległości od ścisłego centrum, ceny należą do najwyższych pomimo olbrzymich niedogodności dojazdowych i parkingowych. Właściciele coraz częściej preferują najemców wynajmujących duże powierzchnie, co zmusza firmy zajmujące po kilka pokoi do częstszych zmian lokalizacji.
Centrum miasta
Biura położone w centrum Krakowa najczęściej mieszczą się w kamienicach. Te, które zostały odnowione, oferują duże powierzchnie biurowe. Wysokość czynszu zależy od lokalizacji, powierzchni, rozkładu pomieszczeń, stopnia odnowienia oraz przystosowania do pełnienia nowych funkcji, i kształtuje się od 30 do 60 zł za m kw. miesięcznie. Ogromnym problemem jest dalece niewystarczająca liczba miejsc parkingowych, co znacznie obniża atrakcyjność takiej oferty. W centrum Krakowa istnieje niewielka grupa budowli typu pałacowego, które są wykorzystywane na cele biurowe. Zaliczyć do nich można Pałac Pugetów, który od początku lat 90. oferuje swoim klientom szeroką gamę powierzchni biurowych. W Śródmieściu znajduje się także kilka budynków typowo biurowych. Należy do nich biurowiec na rogu pl. Szczepańskiego i ul. Reformackiej wybudowany przed wojną dla Komunalnej Kasy Oszczędności, dziś mieszczący m.in. biura „Solidarności”. Innymi przykładami mogą być biurowce przy ul. Szlak i Smoleńsk, budynek Promediconu przy ul. Cybulskiego oraz biura Jubilatu przy Al. Słowackiego.
Powoli w centrum Krakowa znajdują sobie miejsce również nowe biura wysokiej klasy. Przykładami mogą być tu tzw. Biura pod Wawelem przy ul. Zwierzynieckiej (klasa B), lokale biurowe przy hotelu Campanile na ul. św. Tomasza czy świeżo odremontowane lokale o powierzchni ponad 1000 m kw. w kamienicy Banku Ochrony Środowiska przy ul. Piłsudskiego.
W Krakowie nie wykształciło się w okresie socjalizmu miejskie centrum biurowe (Central Business District). Funkcje administracyjne pełniły często, niedostosowane do tej roli, zabytkowe budynki w centrum. Wznoszenie budynków biurowych w różnych częściach miasta, bez jakiejkolwiek koordynacji, spowodowało, że wykształcił się wieloośrodkowy model rozmieszczenia budynków administracyjno-biurowych. Taki układ to marzenie większości miast zachodnioeuropejskich, które z dużym trudem starają się przywracać życie w odhumanizowanych dzielnicach składających się z samych budynków biurowych.
Kraków atrakcyjny
Tak duży popyt na powierzchnie biurowe w Krakowie jest zaskoczeniem dla rynku. Nikt się nie spodziewał, że po tylu latach recesji nastąpi tak gwałtowne ożywienie. Ceny rosną na razie znacznie wolniej niż popyt. Wygląda na to, że w najbliższych miesiącach i latach ta tendencja będzie się utrzymywała. Szczególnie w sytuacji, kiedy nowe powierzchnie powstają powoli i w niewielu miejscach.
Specjaliści przewidują, że w związku z ożywieniem gospodarczym popyt utrzyma się na takim poziomie, a prawdopodobnie nawet się zwiększy. Kraków staje się też coraz atrakcyjniejszym miejscem do inwestowania dla wielkich zachodnich koncernów, czego dowodem jest obecność takich firm jak Motorola, Delphi, Philips Morris, Pliva, Cap Gemini, Lufthansa. Efektem jest dalszy wzrost zainteresowania miastem i wzmacnianie dzięki temu pozycji konkurencyjnej Krakowa na rynku europejskim. Efektem rosnącego popytu będzie w końcu wzrost liczby nowych inwestycji. W najbliższej przyszłości coraz większe znaczenie będą zyskiwały nowoczesne budynki klas A i B. Być może już za 4 – 5 lat większość krakowskich zasobów biurowych będzie znajdowała się w tych nowoczesnych budynkach. Ta sytuacja przestaje być korzystna dla najemców. Rynek klienta bardzo szybko zmienia się w rynek sprzedawcy, na którym to właściciele i zarządcy biurowców będą dyktować warunki.
Źródło: „Krakowski Rynek Nieruchomości" nr 22/2005 | 2005-11-12
Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?
Komentarze (0)
Pokaż wszystkie komentarze (0)