Bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami: jak kupić mieszkanie

Co trzeba wiedzieć przed zakupem mieszkania, by jak najlepiej przygotować się do tej transakcji?

W przypadku kupna mieszkania pod względem prawnym spotkamy się z dwoma rodzajami mieszkań. Jest to odrębna własność lokalu, tzw. lokal hipoteczny, oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym, które można w dużym uproszczeniu nazwać „zbywalnym i dziedzicznym prawem do korzystania z części budynku będącego własnością spółdzielni”, ale jest to prawie tak silne prawo do władania lokalem jak własność. Jednak w związku z tym, że właścicielem nieruchomości, w której to prawo ustanowiono, jest spółdzielnia, to ona decyduje o najważniejszych sprawach dotyczących tej nieruchomości, na które mieszkańcy mają w praktyce bardzo niewielki wpływ, zwłaszcza w dużych spółdzielniach. Dopiero druga występująca forma prawna mieszkania, czyli tzw. lokal hipoteczny, jest lokalem, który jest faktycznie przedmiotem własności i odrębną wydzieloną w budynku nieruchomością. Ponadto właściciel lokalu hipotecznego jest jednocześnie współwłaścicielem budynku i działki pod budynkiem, a wszyscy współwłaściciele lokali w danej nieruchomości (najczęściej w jednym bloku) tworzą tzw. wspólnotę mieszkaniową, która sama podejmuje decyzje dotyczące danej nieruchomości.

Pamiętajmy, że zakup mieszkania różni się od zakupu „bułek w sklepie” i trzeba się do niego dobrze przygotować, i ani pośrednik, ani notariusz nie uchronią nas chociażby przed pochopnym zakupem mieszkania. W związku z tym jeśli zamierzamy kupić mieszkanie, musimy śledzić oferty pojawiające się na rynku przynajmniej przez kilka miesięcy wcześniej. Dzięki temu mieszkanie, które kupimy, będzie najlepsze dla nas spośród ofert dostępnych w danym czasie na rynku, a jego cena będzie adekwatna do stanu technicznego i nie będzie zbytnio odbiegała od cen rynkowych.

Ogladanie mieszkania – dobrze poznaj ofertę mieszkń dostępnych na rynku

Najgorszą rzeczą, jaką może zrobić kupujący, jest obejrzenie jednego mieszkania i podjęcie natychmiastowej decyzji o jego kupnie, bez rozeznania innych dostępnych na rynku ofert. Pamiętajmy bowiem, że nawet jeśli korzystamy z usług pośrednika, to jego rolą jest jak najkorzystniej, czyli najszybciej i najdrożej, sprzedać nam mieszkanie. Nie liczmy więc, że pośrednik będzie za nas myślał i doradzi nam, byśmy nie kupowali danego mieszkania, bo jego cena jest wysoka, a na rynku można znaleźć takie same mieszkania np. kilkanaście procent tańsze. Nie liczmy też, że na fakt zbyt wysokiej ceny uwagę zwróci nam notariusz, bo jego rolę jest właściwe przeprowadzenie transakcji i jej zabezpieczenie pod względem prawnym.

Zatem jeżeli nie chcemy po zakupie stwierdzić, że można było kupić ładniejsze i tańsze mieszkanie, musimy poświęcić wcześniej swój czas, aby zapoznać się z ofertą dostępną na rynku. Ofertę mieszkań na sprzedaż można pozyskać z prasy codziennej i branżowej oraz z internetu (np. na portalu www.krn.pl). Prowadzone na dużą skalę poszukiwania zaprocentują potem najniższą możliwą ceną zakupu i mieszkaniem w największym stopniu spełniającym nasze oczekiwania. Nawet jeżeli pierwsze mieszkanie, jakie widzieliśmy, spełnia nasze wymagania, zawsze można poprosić właściciela o kilka dni zwłoki i rozejrzeć się jeszcze w ofertach. Pamiętajmy, że jeżeli właściciel lub pośrednik mówi nam, że ma jeszcze kilku innych chętnych na to mieszkanie i naciska na szybką decyzję, to jest to typowy chwyt stosowany przez sprzedających, bo jeżeli faktycznie by ich miał, to nie rozmawiałby z nami, tylko podpisywał umowę u notariusza.

Jeżeli już znaleźliśmy mieszkanie, które nas interesuje, kolejnym etapem jest ustalanie ceny. Pomoże nam w tym uprzednio zdobyta wiedza dotycząca oferty rynkowej, która pozwali nam na prowadzenie skutecznych negocjacji. Pamiętajmy, że sprzedający zawsze wystawiają mieszkania na sprzedaż po cenie przynajmniej nieco wyższej w stosunku do tego, ile chcieliby uzyskać. Zatem powinniśmy prowadzić negocjacje nawet wówczas, gdy cenę uważamy za niewygórowaną.

Ustal stan prawny nieruchomości

Po ustaleniu ceny ze sprzedającym powinniśmy przejść do kolejnego etapu, a mianowicie do sprawdzenia stanu prawnego mieszkania. Zacznijmy od aktu notarialnego, na podstawie którego sprzedający stał się właścicielem. W przypadku lokalu hipotecznego znajdziemy tam na przykład numer księgi wieczystej prowadzonej dla tego lokalu. Zasada jawności ksiąg wieczystych pozwala na swobodny wgląd w księgę mieszkania, które chcemy kupić. Możemy ją przeglądnąć, wchodząc na stronę internetową Ministerstwa Sprawiedliwości: www.ekw.ms.gov.pl. Jeżeli kupujemy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to z reguły nie będzie ono mieć założonej księgi wieczystej. Lokal taki może mieć księgę wieczystą, ale w praktyce zakłada się ją wówczas, gdy właściciel chce obciążyć swoje prawo hipoteką. Podstawą natomiast do określenia, komu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jest stosowne zaświadczenie wydawane przez spółdzielnię.

Od sprzedającego powinniśmy również żądać zaświadczenia o stanie zameldowania w kupowanym mieszkaniu. Sprawdzimy wówczas, kto jest zameldowany i kto powinien się – najlepiej przed podpisaniem aktu notarialnego – wymeldować. Wprawdzie meldunek nie daje nikomu prawa do mieszkania w naszym mieszkaniu, gdyż ma znaczenie tylko czysto ewidencyjne, jednak brak dobrowolnego wymeldowania powoduje konieczność późniejszego prowadzenia żmudnego postępowania administracyjnego w celu wymeldowania.

Jeżeli już dysponujemy dokumentacją mieszkania i nie mamy dostatecznej wiedzy prawniczej, nie będziemy w stanie właściwie ocenić sytuacji prawnej mieszkania. Jednak wystarczy z tą dokumentacją udać się do notariusza, najlepiej wraz ze sprzedającym. Notariusz sprawdzi, czy dokumentacja jest kompletna, czy wpisy są dokonane poprawnie, czy nie ma żadnych obciążeń i czy potrzeba podjąć jeszcze jakieś kroki przed przystąpieniem do sprzedaży.

Ustalenie kluczowych terminów w transakcji kupna mieszkania

Kolejne kwestie, które musimy ustalić ze sprzedającym, to termin zapłaty ceny sprzedaży i termin wydania nam mieszkania w posiadanie. Zatem musimy dojść do porozumienia, w jakim czasie sprzedający wyprowadzi się z mieszkania oraz jak i kiedy zapłacimy mu cenę sprzedaży. Jeżeli korzystamy z kredytu bankowego, musimy ustalić w banku, w jakim terminie bank uruchomi kredyt. Dla kupującego najbezpieczniej jest dążyć do tego, aby zarówno wydanie lokalu, jak i wymeldowanie wszystkich osób nastąpiło przed podpisaniem umowy sprzedaży, jednak bardzo często nie jest to możliwe, podobnie jak często nie jest możliwe, aby sprzedający ze względu na procedurę uruchomienia kredytu otrzymał całą cenę sprzedaży przy podpisywaniu aktu. Zatem należy znaleźć kompromis, który później trzeba zawrzeć w postanowieniach umowy sprzedaży.

Pamiętajmy, że obrót nieruchomościami, w tym także spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego, zawsze wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Niezachowanie tej formy, czyli na przykład zawarcie umowy sprzedaży mieszkania tylko w formie pisemnej, spowoduje nieważność takiej umowy. Zjawisko to jest obecnie sporadyczne, ale jednak się zdarza, więc warto o tym przypominać.

Umowa sprzedaży

Treść umowy sprzedaży nieruchomości przygotowuje notariusz, ale nic nie stoi na przeszkodzie, aby zawrzeć w nim oświadczenia, na których nam zależy. Zatem możemy żądać, aby w akcie notarialnym zawarte było, że sprzedaż mieszkania np. obejmuje wyposażenie kuchni i szafy wnękowe itd. Unikniemy przez to nieporozumień przy wydaniu lokalu. W akcie notarialnym powinny znaleźć się również nasze ustalenie odnośnie do sposobu i terminu wydania mieszkania oraz sposobu i terminu zapłaty ceny sprzedaży. Jeżeli zgodziliśmy się, że wydanie nam mieszkania nastąpi w późniejszym terminie, wówczas sprzedający, co do wydania lokalu powinien zostać poddany rygorowi egzekucji. W znaczący sposób ułatwi to nam przymusowe usuniecie go w wyznaczonym terminie z mieszkania w przypadku, gdyby nie dotrzymał terminu wyprowadzki. Pamiętajmy, że mamy prawo poprosić notariusza, aby akt notarialny był przygotowany co najmniej z kilkudniowym wyprzedzeniem i udostępnionym nam, abyśmy mogli się z nim zapoznać i skonsultować ewentualne niejasności z prawnikiem lub wyjaśnić z notariuszem i sprzedającym. Jeżeli notariusz nam tego nie umożliwia, warto – moim zdaniem – zmienić notariusza, który będzie obsługiwał transakcję.

Kolejnym etapem, jaki nas czeka, jest pokrycie kosztów związanych z zakupem nieruchomości, gdyż zwyczajowo przyjęło się, że pokrywa je kupujący, co oczywiście nie wyklucza, by kupujący i sprzedający porozumieli się w tym względzie inaczej. Wszystkie koszty pobierze od nas notariusz przy zawarciu umowy i nie ma możliwości innego sposobu ich pokrycia. Zatem notariusz pobierze od nas podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. ceny sprzedaży, opłatę sądową związaną z wpisami w księdze wieczystej oraz swoje wynagrodzenie. Pamiętajmy, że wprawdzie wynagrodzenie notariusza wynika z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w tej sprawie, jednak nie jest to sztywna kwota. Rozporządzenie to określa bowiem wynagrodzenie maksymalne i zawsze można z notariuszem podjąć rozmowy co do wynagrodzenia w niższej wysokości. Warto też porównać wynagrodzenie proponowane z kilku kancelarii notarialnych, tak jak i sprawdzić ich renomę na rynku.

Po podpisaniu umowy sprzedaży konieczne jest jeszcze dokonanie formalności związanych z wydaniem lokalu. Zwróćmy uwagę, że wydanie lokalu to nie tylko przekazanie kluczy. Konieczne jest też spisanie liczników prądu, gazu itp., a także zmiana odbiorcy w zakładzie gazowniczym i energetycznym oraz u innych dostawców. Jeżeli dla mieszkania prowadzona jest księga wieczysta na podstawie aktu notarialnego właściwy sąd rejonowy wydział ksiąg wieczystych dokona też wpisu prawa własności na naszą rzecz. Kopię aktu notarialnego do sądu wraz z opłatą sądową wyśle notariusz. On też, w przypadku gdy kupiliśmy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, zawiadomi spółdzielnię mieszkaniową, wysyłając jej kopię naszej umowy.

Czy warto skorzystać z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami

Na koniec warto jeszcze odpowiedzieć na pytanie, które nurtuje bardzo wielu kupujących – czy korzystać z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami. Jak widzimy, transakcja zakupu mieszkania niesie za sobą pewien stopień skomplikowania, a cała transakcja ma dużo więcej elementów, niż tylko znalezienie właściwego mieszkania. Nie każdy kupujący potrafi właściwie przygotować umowę przedwstępną, negocjować cenę, określić stan prawny i techniczny mieszkania. Nie każdy też potrafi bezpiecznie zorganizować zapłatę ceny, wydanie lokalu oraz dopilnować wymeldowania i zmiany umów odnośnie mediów. Zatem kupno z udziałem pośrednika należy polecić przede wszystkim osobom, które czują, że nie podołają tym wszystkim formalnościom.