Bez nas Kraków byłby inny

Adam Piotr Zaremba-Śmietański: 15 lat ma GEO. Mieszkanie i Dom jest o kilka lat młodsze. Obie firmy stanowią trzon holdingu, ale pamiętajmy, że są jeszcze dwie: Geo Development i Domator. Wszystko zaczęło się jeszcze pod koniec czasów komunistycznych, wkład początkowy to pożyczone od ojca sto dolarów. Wyczuwałem, że nadchodzi okres zmian, dlatego podjąłem decyzję o utworzeniu firmy GEO. Przez te 15 lat zmieniły się warunki działania, niezmienne pozostają natomiast podstawy funkcjonowania firmy. Pozostaje to samo grono zaufanych pracowników – osób, które są motorem działania firmy. Dla mnie ważne jest poczucie, że powstaje coś dobrego, co pozostanie na całe dziesięciolecia. W zasadzie nie sposób przejechać przez Kraków, żeby nie napotkać jakiegoś wybudowanego przez nas budynku. Dlatego też niedawno wprowadziliśmy do kampanii hasło reklamowe: „Bez nas Kraków byłby inny”. Były takie lata, że jedna trzecia budowanych w Krakowie mieszkań, była stawiana przez nasze firmy. Wychodzę z założenia, że wszystko opiera się na ciężkiej, wytrwałej pracy i dbałości o szczegóły. Takie podejście do pracy zaszczepił mi ojciec, który jest dla mnie osobistym wzorem.

15 lat temu nikt nie znał słowa „deweloper” – ja też go wówczas nie znałem. Punktem wyjścia dla naszej działalności stała się prosta konstatacja: był to czas, kiedy na mieszkanie oczekiwało się 20 lat. Z drugiej strony firmy budowlane bankrutowały, bo nie miały zleceń. Należało te dwa fakty skojarzyć: skorzystać z potencjału finansowego klientów i możliwości produkcyjnych firm budowlanych. I ja tak właśnie zrobiłem. Od tamtej pory wiele się zmieniło. Wszyscy się uczymy. Wiele krakowskich firm budowlanych prezentuje naprawdę bardzo dobry, europejski poziom, czego o żadnej nie można było powiedzieć 15 lat temu. Rośnie także świadomość klientów. I to cieszy. Mimo że nie należymy do firm najtańszych, systematycznie rośnie liczba naszych klientów, świadomych, czego mają prawo oczekiwać w zamian za cenę.

Byliśmy w Krakowie pierwsi. Przez długie lata w branży deweloperskiej było kilka liczących się firm. Dopiero ostatnie lata przyniosły wyraźny wzrost liczby firm w tym segmencie rynku. Wiele spośród tych przedsiębiorstw reprezentuje wysoki poziom, niestety nie możemy tego powiedzieć o wszystkich. Dla nas jest ważne, żeby klient umiał dostrzec tę różnicę.

Wzrostu oczekiwań klienta spodziewałem się, ale tak lawinowego przyrostu ilości firm – nie. Przewidywałem zmiany, choćby taką, że ilość firm będzie rosła, ale sądziłem, ze nastąpi to stopniowo, w sposób płynny. Natomiast mniej więcej 4–5 lat temu nastąpił skokowy, znaczny wzrost liczby firm deweloperskich. Kilkanaście lat temu postawiliśmy diagnozę, że o ile wtedy budowało się z pieniędzy klienta, to przyjdzie moment, że będą się sprzedawać mieszkania gotowe. Jednak zakładaliśmy, że nastąpi to stopniowo. Natomiast zmiana ta nastąpiła gwałtownie, mniej więcej 2–3 lata temu. Kierunek zmian dobrze oceniliśmy, natomiast jego tempo – nie.

Mogę się pochwalić, że w niezależnych badaniach, do których dotarliśmy, a które nie zostały zlecone przez nas, przeprowadzonych przez firmę SMG/KRC specjalizującą się w badaniach opinii publicznej, firmy naszego holdingu są oceniane przez klientów jako najbardziej wiarygodne firmy deweloperskie w Krakowie. Na taki obraz naszych firm, oprócz wieloletniego doświadczenia – które potwierdza fakt, że wybudowaliśmy 1500 mieszkań, czyli około 50 budynków – wpływa również wysokość kapitałów przez nas posiadanych. Kapitały własne wynoszą odpowiednio: dla GEO około 18 200 mln zł, dla firmy Mieszkanie i Dom – około 17 300 mln zł. Realna wartość firm jest jeszcze większa.

Myślę, że tak. Być może różnica 15 czy 12 lat nie gra roli, ale to właśnie długość trwania firmy na rynku wskazuje, po pierwsze, na to, że potrafi ona przetrwać niezależnie od skoków koniunktury, po drugie, że jest nastawiona na stabilne działanie, a nie na ryzyko w rodzaju „spróbujmy może się uda, a jak nie, to za dwa lata założymy nową firmę”.

Generalnie, pytanie jest takie, że muszę popaść w ton narzekający. Można powiedzieć, że przepisy zmieniają się prawie wyłącznie na niekorzyść. Kiedy studiowałem cybernetykę, uczono mnie, że układ mniej skomplikowany nie jest w stanie efektywnie sterować układem bardziej skomplikowanym. Nie da się za pomocą przepisów prawa regulować rzeczywistości w sposób drobiazgowy, a takie są inklinacje naszych ustawodawców. Gospodarka to zbyt skomplikowany organizm. Oczywiście, że w pewnych szczególnie wrażliwych sprawach powinny istnieć uregulowania prawne. Reszta winna się opierać na zasadzie swobody działalności gospodarczej i pozwalać na wybór przez klienta dowolnych rozwiązań. Niektóre kwestie udaje się dużym wysiłkiem deweloperów poprawić. Jestem wiceprzewodniczącym Rady Krajowej Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Zrzesza on około 70 polskich firm deweloperskich. Nasza działalność polega między innymi na uświadamianiu ustawodawcom, jakie błędy zostały popełnione w rozwiązaniach prawnych. Następnie staramy się, aby zapisy zostały zmienione na lepsze. Ale dochodzi do takich sytuacji, że w czasie, kiedy pomagamy naprawić jedną ustawę, rodzą się trzy inne, tak kuriozalne, że nawet Sławomir Mrożek by takich rzeczy nie wymyślił! Przykładowo, jeżeli w wyniku dwuletnich starań zostanie anulowany przepis o tzw. przeterminowanych mieszkaniach, w wypadku których okres od momentu uzyskania pozwolenia na budowę do chwili przekazania mieszkania do użytku jest dłuższy niż 3 lata (nawet gdy zostało to spowodowane decyzją urzędową, klient nie miał prawa zmniejszyć sobie z tego tytułu podatku dochodowego), na to miejsce wchodzi absurdalna ustawa o gwarancji zapłaty za roboty budowlane, czy też zmiany w kodeksie cywilnym dotyczące odpowiedzialności za podwykonawców. I nie można tych zmian nazwać tylko komplikacjami: są one po prostu bezsensowne. Komplikacja oznaczałaby bowiem, że jest w tym jednak pewna logika, tylko nieco więcej wysiłku trzeba włożyć w to, żeby sprostać skomplikowanym, acz sensownym regułom. A tak nie jest.

Tak jest. Jeżeli zleci Pan komuś budowę domu jednorodzinnego i ma Pan zastrzeżenia do wykonawcy, to w tym momencie wykonawca może zażądać, żeby w ciągu na przykład dwóch tygodni przedstawił Pan gwarancję bankową zapłaty całej ceny za budowę. Inaczej wykonawca może zejść z placu budowy z Pana winy i to Pan musi zapłacić całe przysługujące mu wynagrodzenie. To jest właśnie wiara ustawodawców w omnipotencję prawa – wiara, że napisane słowa potrafią zmienić rzeczywistość gospodarczą. Ale to nie jest problem tylko rynku budowlanego. Nie można za pomocą takich instrumentów rozwiązywać tego typu problemów.

Mamy oddział we Wrocławiu. Tam realizujemy w tej chwili kolejne inwestycje. Oczekiwanie na decyzję w wydziale architektury we Wrocławiu trwa od jednego do dwóch miesięcy. Oczekiwanie na decyzję w Krakowie trwa od pół roku do dwóch lat. To jest też problem, który widać nie tylko na przykładzie Wydziału Architektury Urzędu Miasta, ale całej naszej polskiej rzeczywistości. Prowadzę przedsiębiorstwo i jako przedsiębiorca zatrudniam pracowników. Oni znają kryteria oceny swojej pracy. Dział inwestycji jest oceniany na podstawie tempa realizacji inwestycji oraz parametrów tej inwestycji. Dział sprzedaży jest oceniany za tempo sprzedaży mieszkań. Dla mnie nie jest zrozumiałe, dlaczego nie można wprowadzić w Polsce jednolitych wymagań dla pracowników na określonych stanowiskach. Wobec urzędników nie stosuje się podstawowego kryterium, jakim winno być średnie tempo załatwiania spraw. A że nasi urzędnicy są oceniani wyłącznie za „wpadki”, robią wszystko, by ich uniknąć, a zatem podejmują jak najmniej decyzji i jak najbardziej drobiazgowo badają kwestie wątpliwe.

Pojawiło się już kilka firm deweloperskich z kapitałem zachodnim (Izrael, Włochy). Myślę, że raczej nie będzie to znaczące zjawisko. Polski Związek Firm Deweloperskich jest członkiem Europejskiej Unii Deweloperów Nieruchomości (UEPC) zrzeszającej związki firm deweloperskich z Europy Zachodniej; nawet przy mocno zunifikowanych przepisach między państwami przepływ kapitału w obrębie tej branży jest niewielki.

Specyfika branży deweloperskiej opiera się na znajomości rynków lokalnych i mentalności lokalnych klientów.

Nie tylko może mieć, ale i ma. PZFD odegrał istotną rolę w momencie toczących się negocjacji o stawkę VAT na mieszkania. UEPC wraz z PZFD interweniowała u komisarza Guntera Verheugena i wpływała na przebieg negocjacji dotyczących podatku VAT na mieszkania. Odegraliśmy w nich niemałą rolę. Po skończonych negocjacjach UEPC dostała pisemne podziękowania od komisarza Verheugena.

Pojawiają się identyczne inicjatywy w obrębie różnych stowarzyszeń. Nasza firma jest jednocześnie członkiem Polskiego Stowarzyszenia Budowniczych Domów.

Generalnie zamierzamy trzymać się dotychczas obranej drogi. Przez najbliższe 10 lat w Polsce będzie potrzebnych wiele nowych mieszkań. Umiemy budować mieszkania spełniające oczekiwania klientów, a należy koncentrować się na tym, co umie się robić dobrze.

Myślę, że tak, ale powoli. Przygotowania do wejścia na rynek wrocławski trwały rok. Wpierw poznawaliśmy ten rynek, ale i tak pierwsze dwa lata, choć udane i przynoszące zyski, nie były tak efektywne jak w Krakowie.

Myślę, że najlepiej działa ten, kto uważa, że najlepsze jest przed nim. Moim zdaniem, jest to wyznacznik kogoś, kto chce iść do przodu. Chcę iść do przodu. I nie obawiam się o przyszłość firmy.

Rozmawiali: Joanna Geisler i Piotr Geisler

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?