Bańka spekulacyjna na rynku nieruchomości

Bańki cenowe to zjawisko występujące na każdym rynku, w tym również na rynku nieruchomości.

Dotkliwie poczuliśmy je na rynku w czasie kryzysu w roku 2007. Objawiało się m.in. ciągłym, trwającym wcześniej przez kilka lat wzrostem cen aktywów, w tym wypadku nieruchomości, który kreował dalszą wizję wzrostu. Coraz większa liczba inwestorów przekonana o możliwości łatwego zarobku, wchodziła w rynek potęgując zjawisko. Zjawisko to nazywa się także manią spekulacyjną czy nadaktywnością rynkową.

Wprawdzie nie każdy wzrost cen na rynku będzie powodował zjawisko narastania bańki cenowej, ale istnieje realne ryzyko, że ponowne pompowanie kapitału w daną gałąź gospodarki przyniesie podobny skutek. Bańka cenowa pojawia się w momencie, gdy ceny rosną ponad fundamentalną, podstawową wartość aktywa.

Uczestnicy rynku zaczynają nabywać aktywa przewartościowane z nadzieją na dalszy wzrost ich wartości. Zachowania takich inwestorów są jak najbardziej racjonalne, o ile ich motywacją rzeczywiście jest przeświadczenie o dalszym wzroście wartości. Jeśli jednak inwestują wyłącznie ze względu na to, że w danym czasie inwestycja jest „modna”, ich zachowanie należy uznać za nieracjonalne.

Jak wygląda mechanizm powstawania baniek cenowych?

Amerykański ekonomista Charles P. Kindleberger opracował mechanizm powstawania baniek spekulacyjnych, który podzielił na 5 zasadniczych faz:

1. Pojawienie się innowacji – nowego produktu na rynku czy nowej technologii;
2. Rosnąca akcja kredytowa;
3. Mania spekulacji;
4. Pojawienie się najbezpieczniejszej sytuacji na rynku;
5. Załamanie i panika inwestorów.

Co to jest bańka na rynku nieruchomości? Jak bańki cenowe wyglądają na rynku nieruchomości?

Szczególne predyspozycje do pojawiania się baniek cenowych mają rynki nieruchomości mieszkaniowych, co wynika z wysokiej kapitałochłonności, ale także wielofunkcyjności mieszkań i interwencjonizmu państwowego. Mieszkania mogą bowiem stanowić zarówno dobra konsumpcyjne (mogą być przeznaczone do zamieszkania przez właściciela) lub jako dobra inwestycyjne (przeznaczone na wynajem).

Specyfikacja narastania baniek cenowych wynika z relatywnie długiego czasu dostosowywania się popytu do podaży. Kiedy popyt zaczyna gasnąć, rynek dalej zasilany jest przez podaż wynikającą z podjętych wcześniej inwestycji deweloperskich. Absorpcja nowej powierzchni i szybkość reakcji na zmiany nie jest tak błyskawiczna, ze względu na długookresowy charakter procesu budowlanego.

Niebezpieczeństwo związane z pojawianiem się baniek cenowych

W czasie kryzysu z roku 2007 roku wiele firm ogłosiło bankructwo, w tym wiele banków komercyjnych udzielających kredytów hipotecznych. Pozytywne nastroje wywoływane rosnącymi cenami nieruchomości sprawiły, że bankierzy dawali kredyty hipoteczne w wysokości nawet 120 proc. wartości nieruchomości. W momencie załamania rynku wartość zabezpieczeń była niewystarczająca do pokrycia zobowiązań kredytobiorców. W normalnych warunkach banki udzielają finansowania przy wysokości wkładu własnego rzędu nawet 20 proc. W ten sposób chronią się m.in. przed ewentualną utratą wartości nieruchomości w trakcie trwającej wiele lat umowy kredytu. Podobną politykę prowadzi Fundusz Hipoteczny Yanok udzielający krótkoterminowego finansowania dla przedsiębiorców. Wskaźnik LTV wynosi maksymalnie 50 proc. wartości nieruchomości zabudowanej lub 30 proc. w przypadku działek budowlanych i inwestycji deweloperskich. Taka ostrożnościowa polityka sprawia, że ryzyko utraty wartości przez nieruchomość w czasie trwania pożyczki jest bardzo niewielkie.

Pęknięcie bańki spekulacyjnej

Niebezpieczeństwo baniek cenowych utożsamiamy raczej z sytuacją, kiedy dochodzi do ich pęknięcia i załamania w całej gałęzi. Jednakże problemu należy upatrywać dużo wcześniej. Zarówno bowiem sytuacja narastania bańki, jak i jej pęknięcia prowadzi przede wszystkim do błędnego lokowania zasobów. Jest więc szczególnie niebezpieczna potęgując nieracjonalne zachowania inwestorów.

Ceny aktywów w takiej sytuacji przestają pełnić jedną ze swoich podstawowych funkcji – funkcji informacyjnej. Zadaniem ceny jest bowiem w zrozumiały dla wszystkich uczestników rynku sposób przedstawić informacje o aktywie. Cena dociera do wszystkich uczestników, którzy mogą ją samodzielnie interpretować. Utrata tej funkcji prowadzi do spadku zaufania inwestorów, chaosu informacyjnego i nieracjonalnej gospodarki środkami. Konsekwencje są niebagatelne, bowiem prowadzą do strat finansowych, naruszają stabilność finansową i mogą dorowadzić do załamania w całej gospodarce.

W przypadku rynku mieszkań zagrożenie jest dużo bardziej dotkliwe. Mieszkania stanowią bardzo dużą część majątku gospodarstw domowych, a w dodatku bardzo często ich zakup jest posiłkowany kredytem hipotecznym. Kiedy ceny mieszkań spadają jak szalone, prowadzi to do znacznego zubożenia społeczeństwa.

Jednak bańki są zjawiskiem zupełnie normalnym i naturalnym, wskazującym poniekąd na wzrost gospodarczy. Nie wszystkie bańki muszą kończyć się destabilizacją systemu gospodarczego. Mniejsze bańki są absorbowane przez rynek i traktowane jako czasowy trend. Bardzo dużo zależy od polityki obieranej przez banki. Bańka może rosnąć, gdy banki nastawiają się na ciągłe pobudzanie strony popytowej. Dodatkowo upowszechnianie nieruchomości jako dobra inwestycyjnego prowadzi do zachowań spekulacyjnych.