Bańka pękła. Katastrofa mieszkaniowa w Niemczech?

15-procentowy spadek cen mieszkań w ciągu roku to największa obniżka w całej Europie. Tak wygląda sytuacja na rynku nieruchomości w Niemczech. Czy to początek katastrofy w branży za naszą zachodnią granicą?

Bańka pękła

Spadek na poziomie 10,2 proc. i to tylko w trzecim kwartale 2023 r. Tak prezentowała się sytuacja w niemieckiej mieszkaniówce w ostatnich miesiącach ubiegłego roku. Profil X Analizy Pekao ocenia to jako efekt pęknięcia bańki, która pompowana była do 2022 r. Za taki stan rzeczy odpowiadają m.in. zerowe stopy procentowe, jakie utrzymywały się długo za naszą zachodnią granicą.

Z czasem jednak Niemcy zaczęli odczuwać skutki szybkie podwyżki stóp warunkowane w ramach walki z rosnącą inflacją przez Europejski Bank Centralny oraz rosnących kosztów budowy nieruchomości. Efektem stały się bankructwa kolejnych firm budowlanych czy duża redukcja zatrudnienia w całym tym sektorze gospodarki.

„To jest chyba największy obecnie spadek w Europie”

Realnie odnotowane spadki są jednak jeszcze większe. Mowa nawet o obniżkach cen nieruchomości na poziomie 15 proc. w skali roku. Warto przy tym wspomnieć, że ceny realne uwzględniają nabywczą siłę pieniądza. W tym przypadku zestawienie starej i nowej ceny, jak przy cenach nominalnych, nie wystarcza. Określania ceny realnej dokonuje się poprzez jej korektę o wartość inflacji. Oznacza to, że jeżeli inflacja wynosi np. 3 proc., a nominalne ceny lokali mieszkaniowych również wzrosną o taką wartość, cena realna pozostaje bez zmian. Jeśli mamy do czynienia z wysoką inflacją, a ceny spadają, rzeczywista obniżka jest jeszcze większa. Wszystko ze względu na to, że pieniądze są wówczas warte mniej niż przed spadkiem.

Dokładnie z taką sytuacją mamy obecnie do czynienia w Niemczech, gdzie realny spadek cen nieruchomości jest zdecydowanie niższy niż w przypadku tych nominalnych. - Realnie w ciągu roku ceny spadły średnio o 15 proc. Jest to chyba największy obecnie spadek w Europie — ocenia we wpisie na portalu X Tomasz Narkun, ekspert ds. nieruchomości.

Co na to niemiecki rząd?

Spadki cen, choć prawdopodobnie cieszą potencjalnych nabywców, nie napawają branży optymizmem. Przed firmami deweloperskimi, działającymi w Niemczech, twardy orzech do zgryzienia. Wiele z nich już teraz musiało ratować się ogłoszeniem upadłości. Według danych zebranych przez dziennikarzy agencji prasowej Reuters tylko w październiku 2023 r. spadek zamówień w niemieckiej branży budowlanej wyniósł 6,3 proc. Sytuacja jest na tyle zła, że instytucje państwowe sugerują, że dalsza redukcja zatrudnienia jest wręcz niezbędna. - Branża budowlana w otoczeniu podwyższonych stóp procentowych przeżywa mocne spowolnienie połączone z wysokimi kosztami produkcji oraz obsługi długu. Rząd zapowiedział, że wkrótce przedstawi pakiet mocnych stymulusów — mówi Tomasz Narkun.

To nie tylko problem niemieckiej gospodarki. Ma on też wyraźny wydźwięk polityczny. Gdy kanclerz Niemiec Olaf Scholz w 2021 roku przejmował władzę, zapowiedział budowę 400 tys. mieszkań rocznie. Do osiągnięcia celu obecnej ekipie rządzącej jednak zdecydowanie daleko. W 2023 r. liczba obiecanych przez kanclerza nieruchomości nie przekroczyła 250 tys. Mówi się jednak o tym, że w 2024 r. będzie ich mniej niż 200 tys.

Mimo to ekipa Scholza nie daje za wygraną. W październiku 2023 r. polityk zapowiedział, że uruchomienie „programu bodźców gospodarczych dla firm budowlanych i branży nieruchomości”. - W Niemczech należy budować tańsze mieszkania. Oznacza to, że musimy znacznie rozszerzyć działalność budownictwa mieszkaniowego — przekonywał ponownie kanclerz Niemiec. Tylko do 2027 r. na ożywienie rodzimej mieszkaniówki rządzący za naszą zachodnią granicą planują wydać 45 mld euro. Nie wszyscy jednak wierzą w powodzenie tych działań. „Katastrofalna sytuacja wielu najemców nie ulegnie poprawie” - ocenia federacja związkowa. Tymczasem dziennikarze Deutsche Presse-Agentur dodają, że „odwoływane są planowane inwestycje, rodziny ze względu na wysokie koszty rezygnują z marzeń o własnym domu, a firmy bankrutują”.

Wielu ostrzegało. Kryzys nie wziął Niemców z zaskoczenia

Sytuacja na niemieckim rynku nieruchomości nie zaskakuje. O tym, że 2023 r. będzie „ciężki” Niemieckie Stowarzyszenie Najemców, alarmowało na początku ubiegłego roku. - Dzwony alarmowe z powodu niedoboru mieszkań już dawno nie biły tak głośno, jak teraz — mówił wówczas Lukas Siebenkotten, prezes stowarzyszenia. Badania, na które w styczniu 2023 r. powoływały się gazety grupy medialnej Funke, niedobór mieszkań w Niemczech był wówczas największy od 30 lat.

Instytut Pestel z Hanoweru i Grupa robocza ds. budownictwa „Arge” z Kilonii w Szlezwiku-Holsztynie na początku ubiegłego roku przygotowała opracowanie, z którego wynika, że pod koniec 2022 r. deficyt mieszkaniowy za naszą zachodnią granicą wyniósł 700 tys. mieszkań. Było to ponad dwa razy więcej niż całkowita liczba nieruchomości, które wybudowano w Niemczech w 2021 r.

Powodów ma być co najmniej kilka. Eksperci wskazują głównie na napływ uchodźców i problemy z mieszkaniami socjalnymi. Napływ ludności, uciekającej przed wojną w Ukrainie wyczerpał możliwości mieszkaniowe w wielu państwach, które bezpośrednio zmierzyły się ze skutkami rosyjskiej agresji. Niemcy nie były tutaj wyjątkiem. Nie bez znaczenia było też z pewnością załamanie koniunktury w budownictwie. - Do 2022 roku w Niemczech była bańka spekulacyjna, jedna z największych w ostatnim półwieczu. Od tego czasu ceny spadają. Bańka pękła — mówi dziennikarzom Reutersa Konstantin Kholodin z działu makroekonomii w Niemieckim Instytucie Badań Ekonomicznych. Jak poradzą sobie z tą sytuacją nasi zachodni sąsiedzi? Czas pokaże. Z pewnością jednak przyszły naprawdę ciężkie czasy dla niemieckiej mieszkaniówki.