Audyt nieruchomości, czyli na czym polega kontrola zarządzania nieruchomością?

Emilia Rudzka | 2021-05-05

Audyt nieruchomości

Audyt nieruchomości to sposób na uchronienie się przed nietrafioną inwestycją. Wyróżniamy kilka jego rodzajów – ich zadaniem jest sprawdzenie technicznej, prawnej oraz finansowej kondycji nieruchomości. Co warto wiedzieć o audycie nieruchomości? Podpowiadamy.

Co to jest audyt nieruchomości i na czym polega?

Audyt nieruchomości jest kompleksowym sprawdzeniem nieruchomości. Oznacza to jej zweryfikowanie pod kątem prawnym, finansowym oraz technicznym. Sposób jego przeprowadzenia uzależniony jest od wielu czynników w tym m.in. od rodzaju nieruchomości.

Po zakończonym audycie powstaje protokół, który kompleksowo opisuje wszystkie poczynione obserwacje. W zależności od rodzaju dokumentu może zawierać różne informacje. Audyt nieruchomości może zostać wykonany zarówno na życzenie właściciela nieruchomości (np. pod kątem jej zarządzania), jak i osoby prywatnej (np. zainteresowanej zakupem danej nieruchomości).

Większość firm przed przystąpieniem do wykonania audytu określa jego plan, a następnie podejmuje właściwe działania audytorskie. Polegają one na kontroli dokumentacji finansowej i operacyjnej oraz zbadaniu stanu technicznego nieruchomości. Dokładnie przeprowadzony audyt ma za zadanie zidentyfikować wszystkie problemy dotyczące funkcjonowania nieruchomości.

Rodzaje audytów nieruchomości

Wyróżniamy cztery podstawowe rodzaje audytów nieruchomości.

Audyt techniczny nieruchomości

Audyt techniczny nieruchomości polega na:

sprawdzeniu kompletności przeglądów technicznych, które wynikają z przepisów prawa oraz instrukcji obsługi urządzeń,
sprawdzeniu poziomu realizacji zaleceń pokontrolnych, które powstały po przeglądach okresowych,
przeanalizowaniu poprawności sporządzanych planów remontowych oraz poziom ich realizacji,
zweryfikowaniu kosztorysów prac remontowych i modernizacyjnych, które zostały wskazane przez zleceniodawcę,
skontrolowaniu prawidłowości prowadzenia książki obiektu budowlanego.

Audyt prawny nieruchomości

Audyt prawny (formalno-prawny) nieruchomości obejmuje:

skontrolowanie, czy nieruchomość funkcjonuje zgodnie z przepisami obowiązującego prawa,
sprawdzenie zawartych umów oraz skontrolowanie, czy wszystkie niezbędne umowy zostały zawarte,
skontrolowanie regulaminów porządkowych nieruchomości.

Audyt zarządczy nieruchomości

Audyt zarządczy nieruchomości polega na:

sprawdzeniu jakości obsługi administracyjnej danej nieruchomości,
sprawdzeniu polisy ubezpieczeniowej budynku,
zweryfikowaniu możliwości wprowadzenia usprawnień dotyczących obsługi nieruchomości,
ewentualnej weryfikacji, czy administrator nieruchomości nie przekroczył swoich kompetencji w odniesieniu do zawartej z nim umowy.

Audyt finansowo-księgowy nieruchomości

Audyt finansowo-księgowy nieruchomości obejmuje:

skontrolowanie, czy ponoszone koszty we wskazanym okresie mają swoją zasadność i zgadzają się z określonym rodzajem kosztów,
zweryfikowanie poprawności systemu rozliczeń zużytych mediów,
przeanalizowanie budżetu nieruchomości,
ewentualne alternatywne sporządzenie budżetu dla nieruchomości,
przeanalizowanie poprawności prowadzonych procesów windykacyjnych.

Kiedy przeprowadza się audyt nieruchomości?

Inwestycja w nieruchomość, chociaż obecnie uważana za atrakcyjną lokatę kapitału, może się wiązać z dużym ryzykiem. Przed zakupem warto zatem przeprowadzić audyt nieruchomości, aby mieć pewność, że inwestujemy w coś wartego swojej ceny.

Specjalista dokładnie sprawdzi rodzaj nieruchomości oraz przeanalizuje księgę wieczystą. Dzięki temu pozyska informacje dotyczące m.in. tytułu prawnego nieruchomości, ewentualnych istniejących obciążeń, zweryfikuje, czy nie występują roszczenia osób trzecich do nieruchomości oraz czy nie posiada ona hipoteki. Brak przeprowadzonego audytu może skutkować tym, że zainwestujemy w nieruchomość zadłużoną. Może również powodować inne trudności, które będą generowały dodatkowe koszty.

Audyt zazwyczaj obejmuje również analizę przeznaczenia nieruchomości. Oznacza to, że sprawdzone zostają zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli nieruchomość jest zabudowana, można sprawdzić wszystkie decyzje związane z procesem budowlanym oraz pozwoleniem na użytkowanie zabudowy.

Audyt nieruchomości obejmuje również zagadnienia dotyczące ochrony środowiska. Może wykazać, czy nieruchomość znajduje się w rejestrze zabytków.

Sprawdzane są również umowy dotyczące nieruchomości – zarówno te obecnie obowiązujące, jak i przeszłe. Dzięki temu można zyskać pełen wgląd w sytuację. Po zgromadzeniu wszystkich informacji można realnie określić ryzyko inwestycji. Może okazać się, że np. cena nieruchomości nie jest adekwatna do jej stanu technicznego.
Audyt nieruchomości może zostać również przeprowadzony w celu kontroli własnej nieruchomości oraz pracy jej zarządców.

Kto wykonuje audyt nieruchomości?

Chcąc wykonać audyt nieruchomości, należy udać się do firmy, która się tym specjalizuje. Zazwyczaj w jej szeregach jest prawnik, a także zespół specjalistów m.in. zarządca nieruchomości, księgowa, osoby posiadające uprawnienia budowlane i instalacyjne.

Audyt nieruchomości przed zakupem jest sposobem na uniknięcie różnego typu trudności oraz dodatkowych kosztów w przyszłości. Po dokonaniu dokładnej analizy finansowej, operacyjnej i technicznej mamy wgląd w faktyczny stan nieruchomości. Audytowi poddawany jest również sposób funkcjonowania oraz zarządzania nieruchomością, co pozwala optymalizować koszty jej użytkowania.