Apartament za wszelką cenę

Jeszcze do niedawna apartamenty kojarzyły się z przestronnymi, luksusowymi mieszkaniami, które były znane większości naszych rodaków z amerykańskich seriali. Teraz – jeśli wierzyć reklamom najnowszych inwestycji – nie trzeba bynajmniej być spadkobiercą amerykańskiego milionera, by zamieszkać w apartamencie.

Jeszcze do niedawna apartamenty kojarzyły się z przestronnymi, luksusowymi mieszkaniami, które były znane większości naszych rodaków z amerykańskich seriali. Teraz – jeśli wierzyć reklamom najnowszych inwestycji – nie trzeba bynajmniej być spadkobiercą amerykańskiego milionera, by zamieszkać w apartamencie.

Apartament czy mieszkanie?

Wystarczy prześledzić oferty dopiero co zrealizowanych lub powstających inwestycji, by zauważyć, że określenie apartamenty pojawia się z dużą częstotliwością: Co druga oferta informuje o tym, że po pierwsze jest to niepowtarzalna nieruchomość, a po drugie, że jest apartamentem, co najczęściej odbiega od elementarnych standardów i wyobrażeń o apartamencie, poza jedną rzeczą – ceną, która rzeczywiście może sugerować, że ktoś chce sprzedać nieruchomość zwaną apartamentem – podkreśla Marek Szuba z firmy Inter-Bud.

Portal KRN.pl zapytał swoich użytkowników, co według nich kryje się pod tak chętnie używaną przez inwestorów nazwą apartament. Co ciekawe, już podczas próby zdefiniowania tego pojęcia pojawia się wiele nieścisłości. Dla jednych osób z branży nieruchomości budynek musi spełniać określone cechy, by uchodzić za apartament, dla innych pewne elementy nie są obligatoryjne. Rozbieżne opinie pojawiają się chociażby na temat tego, czy apartament powinien posiadać recepcję, czy nie.

Niestety, często okazuje się, że lokal, który miał być apartamentem, jest zwyczajnym mieszkaniem. Co więcej, niekiedy trudno go nazwać nawet mieszkaniem o podwyższonym standardzie. Wystarczy trochę zdrowego rozsądku i wyjścia poza kanon myślenia, że jeżeli ktoś oferuje coś powyżej standardu mieszkania z wielkiej płyty, to jest to apartament. Jestem przekonany, że nadużywanie nazwy wynika często z chęci sprzedania mieszkania powyżej rzeczywistej ceny, jaką warto za nie zapłacić – zwraca uwagę Marek Szuba.

Termin apartament pochodzi z języka francuskiego (franc. appartement), w którym oznacza po prostu mieszkanie. Jednak w Polsce funkcjonuje on jako określenie dużego, luksusowego mieszkania albo luksusowego pokoju w hotelu. W Słowniku współczesnego języka polskiego pod red. Dunaja znajduje się adnotacja, że wyraz ten jest błędnie używany w znaczeniu mieszkanie.

W zależności od przeznaczenia

Dla 36,1 proc. osób, które wzięły udział w sondzie, apartamenty to właśnie bardzo duże, luksusowe mieszkania. Chcąc potraktować apartament jako pojedyncze mieszkanie, przyjrzyjmy się mieszkaniom, które są oferowane do wynajęcia na kilka dni zagranicznym (lecz nie tylko) turystom. Są to samodzielne lokale znajdujące się w ścisłym centrum Krakowa, w pobliżu zabytkowych obiektów. Oferta tego typu mieszkań jest szeroka – od luksusowych, przestronnych lokali z klimatyzacją, telewizją satelitarną, całodobową obsługą i dostępem do Internetu, po mieszkania wyposażone „jedynie” w kuchnię, łazienkę, telewizor. W wyżej przytoczonym kontekście zastosowanie terminu apartament ma na celu podkreślenie roli, jaką spełnia dany lokal, tj. pokoju hotelowego. Szymon Czykwin z firmy „Apartamenty Odkryj Kraków" przyznaje, że użycie terminu apartament zależy od funkcji, jaką ma pełnić obiekt.

Nazwa apartament jest nadużywana, bo nawet średniej jakości mieszkania tak są nazywane. Jednak należy wziąć pod uwagę przeznaczenie lokali. Skoro mają być one wynajmowane przez gości, to tak je nazywamy – mówi Szymon Czykwin. Podkreśla on również, że wynajem apartamentów cieszy się dużą popularnością, a wśród klientów firmy znajdują się zarówno młodzi ludzie z Polski i z zagranicy, jak i starsze małżeństwa, korzystające z wolnego czasu oraz osoby odwiedzające Kraków w celach służbowych. Apartament w centrum można wynająć już za ok. 40 euro (za dobę).

Wszystkie chwyty dozwolone?

Przyjrzyjmy się jednak będącym alternatywą dla pokoi hotelowych apartamentom-mieszkaniom. Ponad połowa (52,3 proc.) respondentów uznała apartament za hasło marketingowe deweloperów. W jaki więc sposób ustrzec się przed popełnieniem błędu, w konsekwencji którego zapłacimy dużo wyższą cenę za mieszkanie, które zostało nazwane apartamentem tylko w celach reklamowych? Według Marka Szuby z firmy Inter-Bud, realizującej obecnie dwie inwestycje, które mają być apartamentowcami, najistotniejszym wyróżnikiem tego typu budynków jest lokalizacja. Ale nie chodzi mi o lokalizację w rozumieniu, że ulica taka lub inna, tylko myślę o lokalizacji w szerszym kontekście. Oczywiście, prestiżowa jest lokalizacja w pierwszej obwodnicy, natomiast istotnym elementem jest to, co znajduje się za oknem takiego

„Wiślane Tarasy”

apartamentu – stwierdza Szuba. Dodaje on, że bardzo często, w momencie gdy sprzedaż jest realizowana, widoki na przyszłość są obiecujące. Natomiast chwilę później okazuje się, że ktoś buduje obok coś wyższego, przez co charakter miejsca wyraźnie się zmienia. Zwraca także uwagę na infrastrukturę wokół przyszłej inwestycji. Chociaż deweloperzy często budują nieruchomość pretendującą do miana apartamentowca w dzielnicy, która jest ekskluzywna, to lokalizują ją w infrastrukturze, której w ogóle nie zmieniają. Wokół znajdują się połamane chodniki, zieleni nie ma praktycznie żadnej– wylicza niedostatki Marek Szuba. – Niestety, rola dewelopera często kończy się na stworzeniu mieszkańcom wymarzonego metrażu namiastki luksusu.

Także Anna Białas z firmy Alpha Krakow Development, realizującej budowę zespołu apartamentowców na krakowskim Zabłociu, wskazuje na wyżej wymienione cechy jako kluczowe dla apartamentu: O tym, czy mieszkanie możemy uznać za apartament, decyduje przede wszystkim standard całego kompleksu/osiedla, jego zagospodarowanie oraz dostępność różnorodnych usług dla mieszkańców. Oczywiście, nie muszę wspominać o kwestii, o której już była mowa, tzn. o standardzie wykończenia – nie tylko całego kompleksu, ale również części wspólnych i mieszkań. Ogromne znaczenie ma także ciekawa i dogodna lokalizacja.

Apartament z prawdziwego zdarzenia

Do oczywistych cech apartamentu należy także wysoki standard wykonania. Apartament powinien być zatem wybudowany w nowoczesnej technologii. Bardzo ważne jest również, by już na poziomie projektowania zadbać o najmniejszy detal. Marek Szuba zauważa, że do częstych zabiegów wykonawcy, który jest jednocześnie inwestorem, należy zamiana materiału na zbliżony – np. kolorystycznie – ale znacznie tańszy i co często za tym idzie mniej trwały.

W apartamentowcach musi być również wydzielona część wspólna o odpowiednio dużych rozmiarach: Jeżeli deweloper sprzedaje apartament, nie do pomyślenia jest, by część wspólna przypominała klatkę schodową wybudowanego w latach 50. bloku, kiedy to najbardziej istotna była oszczędność – podkreśla. Często jako jedną z cech apartamentu wymienia się recepcję. Jednak według Marka Szuby nie jest ona konieczna: Utrzymywanie recepcji kosztuje. Ponadto obecność recepcji sprawia, że apartament przypomina quasi-getto. Sądzę, że potrzebny jest natomiast monitoring dla części wspólnej, gdyż zapewnia on bezpieczeństwo mieszkańcom.

Hall musi być odpowiednio duży. To, czy prowadzi on do 6, czy do 9 mieszkań, jest cechą wtórną – zaznacza Szuba. Kolejną cechą znamionującą standard właściwy dla aparatamentu jest obecność wysokiej klasy windy. Jeśli chodzi o samo wnętrze, to rozkład pomieszczeń w budynkach, które mają ambicje, by uchodzić za apartamentowce, niejednokrotnie pozostawia wiele do życzenia. Bardzo częsta jest komunikacja wąskimi korytarzami. Jeśli ktoś nabywa powiedzmy 80-metrowe mieszkanie, to oczekuje przestrzeni „do życia”, a nie marnotrawienie jej na komunikację wewnętrzną. Wąskie i długie korytarze niezbyt dobrze świadczą o projektancie; takie mieszkanie nie powinno nazywać się apartamentem – mówi Marek Szuba. Ponadto apartament z prawdziwego zdarzenia powinien mieć jedno oddzielne pomieszczenie przeznaczone do celów gospodarczych lub możliwość jego wydzielenia. Ważne jest, by przekraczało ono standard szafy wnękowej, czyli takiego pomieszczenia, które w domach jednorodzinnych nazywa się „buciarnią”. Najlepiej byłoby, gdyby to pomieszczenie miało wentylację. Jeżeli miałbym wyróżnić te pomieszczenia, które znamionują apartament, to byłaby to garderoba oraz druga łazienka, która powinna być przede wszystkim łazienką małżeńską – dodaje. Poza tym nie do pomyślenia jest, by nad głową kąpiącej się osoby wisiały sznurki z praniem. W apartamentowej łazience powinno znajdować się także okno.

By można było mówić, że dany lokal jest apartamentem, muszą być w nim minimum dwa węzły sanitarne. Przydałaby się także mała spiżarnia, aby nie upychać wszystkich rzeczy w meblach, które bardzo często kosztują fortunę, a następnie są dewastowane na skutek zbyt dużego obciążenia.

Wszystko jest konsekwencją potrzeb

A jaką powierzchnię powinien mieć apartament? Tu bym się ortodoksyjnie nie trzymał czegoś takiego jak metraż – zaznacza Marek Szuba. Wszystko jest konsekwencją potrzeb.Znaczenie ma natomiast kubatura: Zbyt małe wysokości przy dużej powierzchni nie są komfortowe dla osób przebywających w takim pomieszczeniu. Za niski strop – nawet przy przeszkleniu ścian bocznych – wprowadza dyskomfort przebywania. Wskazane jest również, by sypialnia była usytuowana od strony wschodniej.

Bez wątpienia wyżej wyróżnione części składowe apartamentu wpływają na jego cenę. Marek Szuba podkreśla, że jeśli weźmie się pod uwagę wykonawstwo, ceny działki w dobrej lokalizacji, projekt oraz marżę dewelopera, to nie jest możliwe, aby apartament kosztował poniżej pewnej kwoty. Niestety, dziś często mamy do czynienia z odwrotną sytuacją – coś, co jest czymś absolutnie przeciętnym i typowym, kosztuje jak apartament. Nie wyznaczałbym jednak widełek cenowych, aby określić, że coś jest lub nie jest apartamentem. Często inwestycje kosztują kilkanaście tysięcy za metr, a po zweryfikowaniu okazuje się, że ich cena w żadnym razie nie powinna przekraczać 10 tys. – podsumowuje Marek Szuba.

Czy w takim razie możemy znaleźć w Krakowie inwestycje, które spełniają wymogi apartamentu? Firma Inter-bud jest w trakcie realizacji m.in. dwóch inwestycji, które są apartamentowcami – „Wiślane Tarasy” i kamienicy „Vis-a-vis”. Powstają one w centrum Krakowa, odznaczają się wysokim standardem – od wykończenia budynku poczynając, a na wyposażeniu mieszkania kończąc. Jeżeli mówimy np. o „Wiślanych Tarasach”, to przy 5 hektarach przy ul. Grzegórzeckiej, którymi Inter-Bud dysponuje, i które uwzględnił w rozkładzie realizowanych tam budynków, to są to apartamenty. Inwestorzy zadbali o komfort życia mieszkańców, o czym świadczy fakt, że nie szczędzili miejsca na zorganizowanie atrakcyjnych zieleńców i dużego placu zabaw dla dzieci.

Apartamenty „Vis-a-vis”

Również realizowana przez firmę Alpha Krakow Sales inwestycja „Garden Residence” ma być – jak podkreśla Anna Białas – idealnym miejscem nie tylko do mieszkania, ale również do wypoczynku i relaksu: Przede wszystkim cały kompleks zostanie wykończony wysokiej klasy materiałami – kamieniem naturalnym, drewnem, szkłem. Będzie posiadał Recepcję Główną, a dodatkowo nad bezpieczeństwem mieszkańców czuwać będzie doświadczona firma ochroniarska. Dla bardziej wymagających możliwe będzie skorzystanie z usług fitness klubu. Na powierzchni 2300 m2, zaplanowany jest basen, siłownia, sauny, jacuzzi itp. Ci, którzy lubią spędzać poranek przy filiżance dobrej kawy, będą mogli zrelaksować się w kawiarni z widokiem na ogród.

Zainteresowanie apartamentami jest coraz większe, ponieważ osoby, które angażują swoje często kilkupokoleniowe majątki lub też biorą kredyty z perspektywą zadłużenia na całe życie, wolą myśleć o tym, że nie kupują kolejnego przeciętnego mieszkania. Dlatego też temat apartamentowców oraz nadużywania samej nazwy podczas posługiwania się tym terminem, będziemy kontynuować na łamach forum, które już wkrótce zostanie uruchomione w portalu KRN.pl. Będziemy wdzięczni za wszelkie uwagi.

Dyskusja na forum nt. tego artykułu. powrót do listy artykułów