ArtykułyObecnie dynamicznemu wzrostowi liczby transakcji na rynku mieszkaniowym towarzyszy wzrost liczby ofert mieszkań przeznaczonych do wynajmu. To zjawisko jest spowodowane paroma czynnikami.
WarszawaObecnie dynamicznemu wzrostowi liczby transakcji na rynku mieszkaniowym towarzyszy wzrost liczby ofert mieszkań przeznaczonych do wynajmu. To zjawisko jest spowodowane paroma czynnikami. Wiąże się to między innymi ze stopniową zmianą nastawienia nabywców. O ile przez ostatnie lata głównym czynnikiem determinującym decyzję o nabyciu nieruchomości była potrzeba egzystencjalna, o tyle w ostatnich dwóch latach zauważa się stałą tendencję wzrostu liczby transakcji w celach inwestycyjnych.
Część osób posiadających mieszkania (np. w następstwie spadku), decyduje się na wynajem zamiast na sprzedaż, ze względu na oczekiwany wzrost cen nieruchomości w najbliższych latach.
Sytuacja ekonomiczna, stopa inflacji, a wraz z nimi – stopy bankowe, skłaniają inwestorów do poszukiwania nowych instrumentów finansowych. Część środków zwyczajowo lokowanych na lokatach bankowych kierowana jest do funduszy inwestycyjnych, natomiast część kapitału – w szczególności osób pragnących ograniczyć ryzyko lub wyznających tradycyjne poglądy na temat najefektywniejszych lokat – jest lokowana w rynku nieruchomości.
Wszystkie tendencje na rynku są dodatkowo spotęgowane wrzawą medialną wokół kwestii szybkiego wzrostu cen i zauważalną zwiększoną aktywnością zagranicznych inwestorów.
Uczestnikami rynku podaży mieszkań pod wynajem są obecnie osoby prywatne, jak również kluby inwestorskie i fundusze inwestycyjne rynku nieruchomości. W przypadku osób prywatnych stopniowo zwiększa się odsetek obcokrajowców zorientowanych na wynajem nabywanych przez siebie nieruchomości, ale nadal stanowią oni około 15 proc. wszystkich osób prywatnych. W przypadku klubów inwestorskich i funduszy sytuacja wygląda odwrotnie. Większą część instytucji aktywnych na naszym rynku mieszkaniowym nabywających nieruchomości pod wynajem skupia kapitał zagraniczny. Wśród krajowych inwestorów ta forma aktywności nie jest jeszcze rozpowszechniona.
Generalnie, aktywność instytucji finansowych na rynku nieruchomości jest zauważalna w całym regionie Europy Środkowej i Centralnej. W Polsce przedmiotem zainteresowania inwestorów są wszystkie segmenty rynku – biura, magazyny i mieszkania.
Sytuacja na rynku mieszkań przeznaczonych do wynajmu jest bezpośrednio skorelowana z tendencjami dla całego rynku nieruchomości. Prognozowany wzrost cen i utrzymujący się wzrost liczby transakcji sygnalizuje, że zbliżonych zmian możemy oczekiwać wśród ofert na wynajem. O ile pewny jest proporcjonalny wzrost ofert podażowych, o tyle należy spodziewać się mniej dynamicznego wzrostu cen. Będzie to spowodowane zwiększoną podażą na rynku, która częściowo zostanie zrównoważona stałą migracją do Warszawy – szacowaną na ok. 100 tys. osób rocznie.
Czynsze skorelowane są bezpośrednio z następującymi czynnikami: lokalizacją, wielkością i standardem mieszkań. Jeśli chodzi o lokalizację, największe stawki dotyczą mieszkań zlokalizowanych w pobliżu stacji metra lub dużych ciągów komunikacyjnych oraz w pobliżu centrum. Najniższe stawki dotyczą mieszkań w starych dzielnicach Warszawy, takich jak Praga Północ, Brudno, Targówek (przeważa prawobrzeżna Warszawa). Takie kształtowanie się czynszów w tych częściach miasta wiąże się ze starą zabudową (w większości osiedla z lat 70 w wielkiej płycie) i przeciętnym połączeniem komunikacyjnym z centrum Warszawy.
Dla najatrakcyjniejszych lokalizacji średnia cena miesięcznego najmu za 1 metr mieszkania o powierzchni 30 m kw. to 50 zł. W przypadku najmniej atrakcyjnych lokalizacji ta cena jest o połowę niższa. Naturalną tendencją w kształtowaniu się stawek czynszów jest wzrost ceny wraz ze spadkiem wielkości mieszkania. Mieszkania o powierzchni 60 m kw. są wynajmowane za stawkę za 1 metr o 20 proc. niższą niż w przypadku mieszkania 30 m kw. o zbliżonej lokalizacji i standardzie.
Stale zauważalna jest poprawa standardu rynkowego wykończenia mieszkań do wynajmu. Decydującym czynnikiem kształtującym cenę jest wiek budynku, w którym znajduje się mieszkanie i wiążące się z tym udogodnienia (parking podziemny, osiedla zamknięte). Jednocześnie coraz mniej zauważalny jest rozdźwięk cenowy pomiędzy mieszkaniami umeblowanymi a pustymi (z wyjątkiem mieszkań o bardzo wysokim standardzie wykończenia).
Obecnie można również zaobserwować duży wybór ofert we wszystkich dzielnicach Warszawy. Oczywiście nabywcy – inwestorzy preferują dzielnice najbardziej atrakcyjne, co sprawia, że liczba takich właśnie ofert wzrasta najszybciej.
Bardzo dużą podaż mieszkań przeznaczonych do wynajmu można zaobserwować w najmłodszych dzielnicach Warszawy, tj. na Ursynowie, Białołęce i Gocławiu. Jednocześnie te lokalizacje cieszą się największym powodzeniem wśród najemców przez wzgląd na rozbudowaną infrastrukturę i dobrą komunikację z Centrum Warszawy (w szczególności metro na Ursynowie). Zwiększa się również zainteresowanie, niszowymi niegdyś, ofertami apartamentów.
W Warszawie od paru lat zauważalna jest stała migracja na poziomie 100 tys. osób rocznie. Są to głównie osoby przyjeżdżające do Warszawy w celach zawodowych. Część z nich nabywa mieszkania, ale wciąż znacząca wiekszość decyduje się na wynajem (w szczególności w początkowym okresie pobytu).
Oczywiście stałą dużą rzeszą najemców w Warszawie są też studenci. Dzięki działalności i dynamicznemu rozwojowi kilkudziesięciu uczelni wyższych na terenie miasta liczba studentów przyjeżdżających do stolicy systematycznie rośnie.
Wśród najemców maleje natomiast grupa młodych usamodzielniających się rodzin, które dzięki uatrakcyjnieniu kredytów bankowych mogą sobie pozwolić na zakup własnego mieszkania, rezygnując z kosztownego wynajmu.
Maciej K. Król – Bracia Strzelczyk Nieruchomości, Warszawa
Wrocław
Na rynku najmu we Wrocławiu panuje wzmożony ruch. Oprócz studentów poszukujących zwyczajowo mieszkań w związku ze zbliżającym się początkiem roku akademickiego mieszkań do najmu poszukują także pracownicy wrocławskich firm, zarówno już istniejących, jak i tych nowo otwieranych.
Studenci poszukują lokali o odpowiednio niskiej cenie, typowym studenckim standardzie, położonych w pobliżu uczelni (w centrum i na Krzykach). Takich mieszkań jednak brakuje, a czynsze najmu tych lokali wciąż rosną.
Wielu właścicieli traktuje swoje mieszkania jako inwestycję i przeznacza je na wynajem. Są to zazwyczaj lokale o podwyższonym standardzie, przygotowane z myślą o pracownikach firm, zwłaszcza napływowej kadrze kierowniczej. Tego typu lokali, przeznaczonych na wynajem dla biznesmanów(zwłaszcza obcokrajowców), jest więcej niż mieszkań o standardzie studenckim. Warto również zwrócić uwagę na stosunkowo stabilne ceny najmu tych lokali, których średnia wysokość czynszu najmu kształtuje się w granicach od 3000 do 4000 zł za miesiąc. Najwięcej ofert mieszkań do wynajmu jest w eleganckich, prestiżowych osiedlach, położonych na południu Wrocławia. Niestety brakuje ich bliżej centrum miasta.
Dorota Sadowska – Bracia Strzelczyk Nieruchomości, Wrocław
Rzeszów
Obecnie rynek najmu w Rzeszowie, podobnie jak w innych większych miastach Polski, jest bardzo ożywiony. Dużym zainteresowaniem cieszy się rynek wynajmu mieszkań. Największą grupę najemców stanowią studenci poszukujący lokum przed rozpoczynającym się rokiem akademickim. Lokum na wynajem poszukuje też wiele osób pracujących. Widać także spore zainteresowanie lokalami z witrynami, przeznaczonymi pod usługi, zlokalizowanymi w centrum lub przy często uczęszczanych ulicach. Wiele osób poszukuje również lokali biurowych i powierzchni magazynowych.
Ceny za wynajem są bardzo zróżnicowane. W przypadku mieszkań ceny wahają się od 500 do nawet 2000 zł. Wśród ofert zgłaszanych do najmu trafiają się często oferty ze strony klientów, którzy wcześniej byli zainteresowani zainwestowaniem pieniędzy zarobionych za granicą.
Obecnie najbardziej popularne dzielnice to ścisłe centrum i jego najbliższe okolice oraz rejony wyższych uczelni.
Katarzyna Frankiewicz – Bracia Strzelczyk Nieruchomości, Rzeszów
Komentarze (0)
Pokaż wszystkie komentarze (0)