Aktualizacja opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie

Problem podwyżek opłat za wieczyste użytkowanie szczególnie dotyka mieszkańców dużych miast, w których wzrost wartości gruntów jest znaczący.

Jak wynika z wystąpienia Rzecznika Praw Obywatelskich, wpływają do niego liczne skargi od właścicieli lokali, będących współużytkownikami wieczystymi gruntów zabudowanych wielolokalowymi budynkami mieszkalnymi, którzy kwestionują obowiązujące zasady ustalania oraz aktualizowania opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu. Problem wskazanych podwyżek szczególnie dotyka mieszkańców dużych miast, w których wzrost wartości gruntów jest znaczący, co przekłada się na wzrost wysokości opłat rocznych obciążających współużytkowników wieczystych, a w szczególności właścicieli lokali mieszkalnych położonych w budynkach wybudowanych na nieruchomościach publicznych, oraz spółdzielni mieszkaniowych, w których opłaty z tego tytułu ponoszone są przez użytkowników lokali spółdzielczych.

Często zdarza się, że w przypadku, gdy właściciel gruntu – gmina lub Skarb Państwa - nie dokonywał aktualizacji opłaty rocznej przez dłuższy okres, podwyżka opłaty może sięgnąć nawet kilkuset procent. Złagodzeniu skutków drastycznych podwyżek opłat rocznych za użytkowane wieczyste miały służyć wprowadzone do obrotu prawnego, 9 października 2011 r., regulacje zawarte w art. 77 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015r. poz. 1774 ze zm.), polegające na ograniczeniu częstotliwości dokonywania aktualizacji opłaty rocznej (nie częściej niż raz na 3 lata), oraz w art. 77 ust. 2a tej ustawy, umożliwiające rozłożenie płatności zaktualizowanej opłaty rocznej na okres 3 lat. Istnieje też możliwość udzielania osobom fizycznym dysponującym niskim dochodem, 50 proc. bonifikaty od opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe, a także użytkownikom lokali spółdzielczych, przewidziana w art. 74 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednak wobec skali działań aktualizacyjnych podejmowanych w ostatnich latach, zwłaszcza w dużych miastach, skarżący uznają rozwiązania te za niewystarczające. Podkreślają, że wskutek drastycznych podwyżek opłat za użytkowanie wieczyste gruntu, związanych z lokalem, w którym zaspokajają swoje potrzeby mieszkaniowe, wielu z nich nie będzie stać na utrzymanie mieszkania.

W skargach od właścicieli nieruchomości, wpływających do Rzecznika Praw Obywatelskich, poruszany jest również problem zróżnicowania wartości rynkowej jednej nieruchomości w odniesieniu do opłat za użytkowanie wieczyste gruntu pod budynkiem, płaconych przez poszczególnych mieszkańców. W przypadku bowiem, gdy właściciel gruntu wypowie dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego tego gruntu, a tylko część użytkowników wieczystych złoży odwołanie od aktualizacji opłaty, zdarza się, że właściciele lokali w tym samym budynku płacą opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego gruntu pod tym budynkiem w różnej wysokości. Takie praktyki odbierane są jako niezrozumiałe, nieracjonalne i niesprawiedliwe. Skarżący wskazują, że prawo użytkowania wieczystego dotyczy jednej nieruchomości, zaś podstawą ustalenia nowej wysokości opłat rocznych przez właściciela gruntu jest zmiana wartości całej nieruchomości określana przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. Istotnie, z art. 72 ust. 1 w związku z art. 67 u.g.n wynika zasada, iż podstawą ustalenia wysokości opłaty rocznej jest cena nieruchomości gruntowej określona zgodnie z jej wartością. W orzecznictwie sądowym podkreśla się, że stosunki prawne wynikające z udziałów w prawie użytkowania wieczystego są względem siebie odrębne i niezależne, a tym samym wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej dokonane względem jednego ze współuprawnionych nie skutkuje w stosunku do pozostałych współużytkowników. Podobnie, kwestionowanie aktualizacji opłat rocznych przez część współużytkowników wieczystych nie odnosi skutku wobec pozostałych.

Problem zróżnicowania wartości rynkowej jednej nieruchomości w odniesieniu do opłat za użytkowanie wieczyste gruntu pod budynkiem nabiera szczególnego znaczenia w przypadku, gdy odrębna własność lokali została ustanowiona w nieruchomości stanowiącej dotychczas własność spółdzielni mieszkaniowej. Jeżeli bowiem współużytkownicy wieczyści zakwestionują wypowiedzenie dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości pod budynkiem, działania spółdzielni mieszkaniowej, zmierzające do obniżenia opłaty, z reguły okazują się skuteczniejsze, niż działania indywidualnych właścicieli lokali. W przypadku, gdy sprawa aktualizacji opłaty zostaje przekazana do sądu powszechnego, wskutek złożenia sprzeciwu od orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego, spółdzielnia dysponuje środkami organizacyjnymi (obsługa prawna) i finansowymi na pokrycie kosztów postępowania sądowego, co umożliwia jej podjęcie skuteczniejszej obrony swoich praw przed sądem w sporze z właścicielem gruntu.

Część wyżej opisanych problemów miała znaleźć rozwiązanie w przygotowanym przez resort projekcie ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność gruntów (projekt z 11 sierpnia 2016 r., udostępniony na stronie internetowej Rządowego Centrum Legislacji). Analiza proponowanych regulacji prawnych prowadzi jednak do wniosku, że niektóre z nich nie rozwiązują dotychczas występujących problemów, a nawet mogą przyczynić się do powstania kolejnych, jeżeli ustawa zostanie uchwalona w wersji przedstawionej w tym projekcie. Projekt regulacji ma na celu przekształcenie z mocy prawa udziałów w użytkowaniu wieczystym nieruchomości w udziały we własności nieruchomości, w odniesieniu do gruntów zabudowanych budynkami wielolokalowymi na cele mieszkaniowe. W konsekwencji nastąpi przekazanie ww. gruntów na współwłasność ich aktualnym współużytkownikom wieczystym.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 projektu ustawy, 1 stycznia 2017 r. współużytkowania wieczyste gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe związane z prawem odrębnej własności lokalu albo z udziałem we własności budynku przekształcają się we współwłasność tych gruntów. Zmiana praw ma zatem nastąpić z mocy prawa. Przekształcenie ma być odpłatne. Współwłaściciel przez okres 20 lat, liczony od 1 stycznia 2017 r. ponosić będzie roczną opłatę przekształceniową. Wysokość opłaty jest równa opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego obowiązującej w dniu 31 grudnia 2016 r. W ocenie Rzecznika Praw Obywatelskich, uzależnienie opłat za przekształcenie prawa własności od wysokości opłat rocznych na 31 grudnia 2016 r. może budzić wątpliwości . Wobec indywidualnego trybu ustalania wysokości opłaty rocznej i indywidualnych skutków orzeczeń, uznających aktualizację opłaty rocznej za grunt oddany w użytkowanie wieczyste za nieuzasadnioną, poszczególni użytkownicy wieczyści tego samego gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste mogą być w dniu 31 grudnia 2016 r. zobowiązani do uiszczania opłat rocznych w bardzo różnej wysokości.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności spowoduje ustalenie z mocy prawa opłaty za przekształcenie na poziomie opłaty rocznej z 31 grudnia 2016 r., którego to skutku użytkownicy wieczyści nie będą mogli zakwestionować na drodze sądowej. Istnieją też obawy, że uchwalenie ustawy zgodnie z obecnym projektem wyłączy możliwość realizacji inwestycji mieszkaniowych na nieruchomościach, co do których brak jest określonego celu użytkowania wieczystego lub cel ten jest inny niż budownictwo mieszkaniowe, nawet jeżeli w obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego są one przeznaczone na budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne.