ABC dokumentów planistycznych

Mieszkanie we własnym domu to marzenie wielu osób. Kupując działkę pod zabudowę, należy jednak pamiętać, że nie mamy pełnej swobody w możliwościach jej zabudowania. Informacje o tym, jakie ograniczenia w stosunku do danej nieruchomości opracowała gmina lub miasto, znajdują się w uchwalanych przez nią dokumentach planistycznych.

System planowania przestrzennego opiera się na zapisach Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jednym z instrumentów polityki przestrzennej formułujących zagospodarowanie terenu w skali kraju, regionu i gminy jest planowanie przestrzenne. W Polsce odpowiedzialność za nie dzieli się na kilka szczebli. Na poziomie krajowym uchwalana jest Koncepcja Przestrzennego Zagospodarowania Kraju. To najbardziej ogólne spośród opracowań dla planowania przestrzennego, stanowiące wizję zagospodarowania kraju. Sejmik Województwa uchwala Plan Zagospodarowania Przestrzennego Województwa. Na szczeblu gminnym obligatoryjnie sporządzane jest Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego, najbardziej zbliżone do potrzeb danej jednostki. Gmina może również uchwalać Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Dokumenty te, choć spójne, zasadniczo się od siebie różnią.

Dokumenty planistyczne szczebla gminnego – jakie są różnice?

Każda gmina w Polsce jest zobligowana do utworzenia SUiKZP (Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego) obejmującego całe jej terytorium. Dokument stanowi diagnozę aktualnej sytuacji społeczno-gospodarczej oraz nakreśla uwarunkowania i perspektywy dalszego rozwoju danego terenu. Jest aktem kierownictwa wewnętrznego, co oznacza, że zapisy zawierają podstawowe reguły działania w przestrzeni, przyjmowane przez lokalne samorządy. Nie są one jednak podstawą do wydawania decyzji administracyjnych. MPZP jest aktem prawa miejscowego. Na jego podstawie można uzyskać decyzje administracyjne, np. pozwolenia na budowę. W części graficznej planu miejscowego określony jest przede wszystkim rodzaj zabudowy, jaki ma obowiązywać na danym terenie. Część tekstowa planu zawiera wytyczne dotyczące możliwości zabudowy. Określa ona m.in. jak wysokie mogą być budynki, jaką należy zachować odległość między poszczególnymi obiektami oraz jak duża powierzchnia działki musi pozostać biologicznie czynna. Niektóre z planów określają nawet kolory elewacji i dachu, które można zastosować. Na podstawie MPZP należy dobrać zgodny projekt architektoniczny. Dopuszcza się, aby na terenie gminy zostało uchwalonych kilka planów miejscowych, jednak każdą dział kę musi obowiązywać tylko jeden. W przypadku, gdy nasza działka nie jest objęta planem miejscowym, decyzje pozwolenia na budowę są ustanawiane na podstawie decyzji o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu, tzw. Wuzetka (WZ). Decyzja ta, wydawana na wniosek inwestora, może być sprzeczna z zapisami studium dla danego terenu. Wynika to z faktu, że studium wskazuje jedynie możliwe drogi rozwoju danego terytorium, pełniąc funkcje informacyjne, a czasami również promocyjne. Nie jest zaś aktem prawa miejscowego. Jest to jeden z problemów polskiego systemu planowania przestrzennego, gdyż studium nie gwarantuje ochrony przed innymi sposobami gospodarowania gruntami, niż te w nim wskazane.

Kiedy gminy uchwalają MPZP i jak długo on obowiązuje?

Uchwałą Rady Gminy podejmowane są prace dotyczące przystąpienia do sporządzania Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Mieszkańcy mogą zgłosić prośbę do samorządu o przystąpienie do sporządzenia MPZP, ale gmina nie musi się na to zgodzić. Koszt przygotowania planu miejscowego obciąża bowiem budżet. Należy pamiętać, że nie tylko sam proces uchwalania wiąże się z wydatkami, ale również w przypadku, gdy wartość nieruchomości objętych planem ulegnie obniżeniu ze względu na wprowadzone zapisy, ich właściciele mogą żądać od gminy zadośćuczynienia. Cała procedura uchwalania MPZP jest złożonym procesem, na który składają się opracowanie, uzgadnianie z właściwymi organami wskazanymi w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz konsultacje społeczne. Co ważne, właściciele nieruchomości znajdujących się w obrębie planu mogą zgłosić obiekcje co do klasyfikacji własnej działki lub działek sąsiadujących. Rada Gminy jest zobowiązana przynajmniej raz w czasie swojej kadencji do dokonania aktualizacji obecnych planów miejscowych. Władze gminy analizują zmiany, jakie zaszły w czasie obowiązywania planów miejscowych, oceniają postępy w opracowywaniu MPZP i tworzą wieloletnie strategie sporządzania dokumentów planistycznych. Weryfikowany jest również ruch inwestycyjny, na podstawie którego wytyczane są tereny, które w przyszłości należy objąć planem miejscowym.

Dlaczego właściwie prowadzona polityka przestrzenna jest istotna dla rozwoju poszczególnych jednostek?

Podejmowane przez władze gmin decyzje odnośnie gospodarowania przestrzenią pociągają za sobą długoterminowe skutki, ponieważ wybudowane obiekty pozostaną w okolicy przez wiele lat. Niewłaściwie prowadzona polityka przestrzenna prowadzi do chaosu, który wpływa na obniżenie jakości życia mieszkańców. Eksperci Państwowej Akademii Nauk oszacowali, że chaos przestrzenny i rozproszenie zabudowy w Polsce kosztuje rocznie 84,3 mld zł. Wiąże się to m.in. z kosztami budowy odpowiedniej infrastruktury czy roszczeniami odszkodowawczymi mieszkańców. Pośród najczęściej podnoszonych zarzutów wobec systemu planowania przestrzennego wymienia się mnogość instrumentów polityki przestrzennej na poziomie lokalnym, czyli różnorodność dokumentów planistycznych na szczeblu gminnym. Do pogłębiania nieładu przyczynia się wydawanie decyzji administracyjnych WZ, sprzecznych z obowiązkowym dla każdej gminy studium.