A może poddasze?

| 2006-11-10

Wszyscy, którym marzy się przytulne, „klimatyczne” poddasze z ładnym widokiem na miasto, mogą zapomnieć o rychłej realizacji tego pragnienia. W całym kraju od dawna brakuje przeznaczonych na sprzedaż lokali tego typu. Od pewnego czasu stają się one bowiem coraz bardziej popularne i poszukiwane przez kupujących.

Wydawać by się mogło, że w polskich miastach, słynących z uroku swych „starówek”, pełnych wielowiekowych kamienic, znalezienie poddasza i przerobienie go na wymarzone mieszkanie to nie problem. Nic bardziej mylnego. Razem z loftami, budownictwem parterowym jednorodzinnym i modą na zaciszne segmenty z wielkomiejskich przedmieść, do Polski przyszła też era adaptowania poddaszy. Efekt? W największych polskich miastach od Poznania po Kraków próżno dziś szukać ofert tego typu lokali.

Problemy z windą

Wszyscy zainteresowani zakupem poddasza już na samym wstępie muszą się pogodzić z faktem, że przyjdzie im długo szukać takiego mieszkania. Lokali przeznaczonych do zaadaptowania nie ma prawie w ogóle. Sprzedają je głównie wspólnoty mieszkaniowe i prawie zawsze ich nabywcami są jej członkowie, którzy regulują ich stan prawny i przebudowują je, powiększając tym samym metraż własnych mieszkań, bardzo rzadko zaś przeznaczając na sprzedaż. Gdy już jednak wyszukamy taki lokal, okazuje się, że jego cena nie jest aż tak przystępna, jak nam się na początku wydawało.

Poddasza są tańsze od zwykłych mieszkań średnio o ok. 10–15 proc. – mówi Katarzyna Cyprynowska z agencji nieruchomości Metrohouse. – Największym zainteresowaniem cieszą się te lokale, które mieszczą się w budynkach z windą. Choć popyt na takie nieruchomości jest ostatnio dość duży, bywa, że gdy w kamienicy nie ma windy, właściciel ma problem ze sprzedażą takiego poddasza. Kupujący uzależnia często swoją decyzję od tego, czy w danym budynku jest winda. Najbardziej popularne wśród kupujących są oczywiście poddasza starych kamienic.

Kupują je przede wszystkim ludzie młodzi, artyści, osoby, które mają wolny zawód. „Głównym powodem, dla którego kupujący wybierają właśnie poddasza, jest możliwość zaaranżowania w ich wnętrzu miejsc, które będą miały swój niepowtarzalny klimat, charakter, swoją historię i duszę” – mówi Małgorzata Witkowska-Zwiep z Metrohouse.

– Z adaptacją takich lokali bywa różnie, część kupujących woli, żeby była tam pusta powierzchnia do swobodnej aranżacji. Najdroższe rozwiązanie to konieczność podniesienia dachu, aby uzyskać poddasze mieszkalne, a następnie wyposażenie lokalu we wszystkie instalacje i wykończenie go od podstaw. Koszt adaptacji »od przysłowiowego zera« jest bowiem bardzo duży – dodaje.

Kupując poddasze możemy zatem być postawieni przed dylematem: kupić poddasze nieco tańsze, w dobrym miejscu i z ładnym widokiem, lecz bez windy, czy też zapłacić więcej i korzystać z tego luksusu kosztem np. metrażu czy widoków.

Podobne problemy z poddaszami mają też ich właściciele. Sprzedający borykają się często z klientami, którzy rezygnują z zakupu zniechęcani perspektywą wchodzenia np. na piąte piętro kamienicy. Nie każdy jest gotów na tego typu poświęcenia po to tylko, by mieszkać na poddaszu.
Spośród monitorowanych przez Metrohouse na potrzeby niniejszego raportu największych w Polsce miast nie znaleziono żadnego poddasza wystawionego aktualnie na sprzedaż w Sopocie, Gdańsku, Łodzi, Wrocławiu ani Warszawie.

Ostatnio sprzedawaliśmy poddasze na Dolnym Mokotowie w okolicach ul. Gagarina, na V piętrze w cenie 5 tys. zł za m kw. Przy czym poddasze było bez windy, ale wykończone pod klucz – tłumaczy Małgorzata Witkowska-Zwiep.

Poddasza poszukiwane wszędzie

W samym Krakowie, chlubiącym się największą liczbą kamienic, do sprzedania są w tej chwili tylko dwa poddasza. Żadne z nich nie leży w centrum. Oba nie należą też do „pierwszego gatunku” atrakcyjnych lokali tego segmentu rynku.

Pierwsze poddasze to 36-metrowe studio na 3 piętrze przedwojennej ceglanej kamienicy przy ul. Józefińskiej (Stare Podgórze). Właściciel wycenił ten lokal na 305 tys. zł. Poddasze nie ma balkonu, a ogrzewane jest elektrycznie, co generuje wyższe koszty w sezonie zimowym. Leży jednak w miejscu, gdzie są doskonałe połączenia komunikacyjne z innymi rejonami krakowskiej metropolii.
Drugie poddasze znajduje się przy ul. Szuwarowej, na ostatniej kondygnacji czteropiętrowego bloku z 2002 r. Ma 47 m kw. powierzchni i taką samą cenę jak poprzednie.

„W Krakowie poddasza od lat cieszyły się bardzo dużą popularnością.” – mówi Katarzyna Cyprynowska. – „Takie lokale nie zawsze jednak mają uregulowany stan prawny. Kupując tego rodzaju lokal, trzeba się więc liczyć z tym, że po jego adaptacji trzeba będzie przekwalifikować jego prawne przeznaczenie ze strychu na poddasze mieszkalne, a także zająć się udziałem w częściach wspólnych budynku i gruntu”.

Ceny krakowskie zaczynają się od 4 tys. zł za m kw. Za tyle właśnie sprzedano strych do generalnego remontu w kamienicy przy ul. Kalwaryjskiej (za Wisłą). Ofert tego typu jest jednak mało. Zdarza się średnio jedna na pół roku.
Podobnie jest we Wrocławiu i Poznaniu. Zaadaptowane poddasze (56 m kw.) na uboczu Wrocławia można znaleźć na przykład przy ul. Holenderskiej już za cenę 270 tys. zł.

„Cena m kw. mieszkania tego typu zaczyna się od 5 tys. zł i pnie się szybko w górę” – mówi Mariusz Kania, prezes agencji Metrohouse. – „Zdarzają się czasem poddasza o powierzchni powyżej 100 m kw., gdzie cena schodzi poniżej 5 tys. zł, ale to prawdziwa rzadkość. Poddasza, które po adaptacji mogą się nadawać na lokale mieszkalne, wspólnoty mieszkaniowe sprzedają w drodze przetargu. Takich ofert jest na rynku mało. Ostatnio sprzedane poddasze na warszawskim Mokotowie w cenie 5 tys. zł za m kw. to była wyjątkowa okazja”.

W Poznaniu sytuacja jest identyczna. Lokali brak, ale ceny już nieco niższe – oczywiście poza ścisłym centrum. Mansardowe, trzypokojowe mieszkanie ze skosami w dzielnicy Grunwald, o powierzchni całkowitej 96 m kw. liczonej po podłodze i powierzchni użytkowej około 60 m kw., na drugim piętrze w dwupiętrowej willi z cegły z lat 40. to koszt 295 tys. zł, czyli ok. 3 tys. zł za m kw. Z raportu agencji Metrohouse na temat poddaszy wynika, że najtaniej lokal tego typu można kupić w Łodzi (już od 2,5 tys. zł za m kw).

Nowe namiastką starego

Wraz ze wzrostem popytu na poddasza w kamienicach rośnie też popyt na „strychy mieszkalne” w nowoczesnych blokach. Również i tu o taki lokal bardzo trudno, a i ceny są dużo wyższe. W standardzie są bowiem windy, balkony, patia, a nawet położone na dachach tarasy i ogrody. Na wymarzone poddasze nowej generacji z reguły przyjdzie nam jednak długo czekać. Przykładowo, we Wrocławiu Deweloper Inter-Es rozpocznie niedługo budowę bloków na osiedlu Obrońców Poczty Gdańskiej. Cena m kw. poddasza to 4,4 tys. zł. Chętnych na niewybudowane jeszcze mieszkania jest wielu, choć wolnych lokali (o powierzchni od 45 do 97 m kw., średnio za ponad 400 tys. zł) już nie ma. Podobna jest sytuacja na osiedlu Stalmontu „Dwór Oporów” u zbiegu ul. Wiejskiej i Dzierżonia – brak poddaszy od 27 do 100 m kw.

Nieco lepiej przedstawia się sytuacja w Gdańsku, gdzie w Pieckach Migowie przy ul. Myśliwskiej, na Morenowych Wzgórzach, powstają właśnie budowane przez firmę Inpro osiedla Myśliwskie I i II. Ceny lokali wahają się od 5100 do 6750 PLN netto za m kw. Tu poddasza są jeszcze do kupienia.
W stolicy nowoczesne poddasza oferuje kilku deweloperów. Rozchodzą się one jak przysłowiowe świeże bułeczki. Jeden z największych inwestorów J.W. Contruction oferuje jeszcze nowe poddasza w Konstancinie (oddane zostaną w 2007 r., w cenie 5990 zł za m kw.) oraz przy ul. Łukowskiej k. Ostrobramskiej na Pradze (odbiór w marcu 2008 r., cena 5400 zł za m kw.). Tym, którzy lubią mieszkać nieco na uboczu, do gustu z pewnością przypadnie ul. Korkowa w Wawrze. Na niższe ceny w tym miejscu nie ma co liczyć – mieszkania kosztują średnio 6000 zł za m kw. i zostały głównie duże metraże.

Podsumowując, jeśli ktoś marzy o mieszkaniu na poddaszu, powinien uzbroić się w cierpliwość. Poszukiwania na rynku wtórnym mogą potrwać kilka lub kilkanaście miesięcy, zakup w drodze przetargu od wspólnoty będzie się wiązać z wielomiesięcznymi pracami adaptacyjnymi i borykaniem się z urzędami, a kupno na rynku pierwotnym to kompromis pomiędzy mniej atrakcyjną lokalizacją, długim czasem oczekiwania a dość wysoką ceną.

Źródło: Agencja Nieruchomości Metrohouse, 07.11.2006 | 2006-11-10

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?

powrót do listy artykułów

Komentarze (0)