Zwolnienie podatkowe przy sprzedaży nieruchomości

Okolicznością decydującą o zwolnieniu z podatku jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe.

Dochód ze sprzedaży mieszkania nabytego w drodze darowizny gdy czas między darowizną a sprzedażą nie wynosi więcej niż 5 lat, podlega opodatkowaniu 19 proc. podatkiem dochodowym. Jednakże należy przeanalizować, czy zysk zostanie przeznaczony na spłatę kredytu zaciągniętego wspólnie z małżonką, na budowę budynku mieszkalnego, także gdy stanowi współwłasność podatnika i jego małżonki oraz kwoty wydatkowane na remont wybudowanego budynku mieszkalnego (o ile podatnik faktycznie w nim realizuje własne cele mieszkaniowe) stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe uprawniające do zwolnienia z podatku dochodowego.

W przedmiotowej sprawie wnioskodawca wraz z bratem sprzedali lokal mieszkalny przed upływem 5 lat (licząc od końca roku), który wspólnie nabyli w drodze darowizny. Oznacza to, że sprzedaż ta stanowi dla wnioskodawcy źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym w wysokości 19 proc. Podatnik po zakończeniu roku podatkowego jest zobowiązany w zeznaniu podatkowym (PIT-39) do wykazania tych dochodów, obliczenia należnego podatku dochodowego i zapłacenia go w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia z opodatkowania takiego dochodu. Wolne od podatku dochodowego są dochody, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym doszło do sprzedaży, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został przeznaczony na własne cele mieszkaniowe.

Za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uważa się:

1. Wydatki poniesione na:

a. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem;

b. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie;

c. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego;

d. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego;

e. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego – położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

2.Wydatki poniesione na:

a. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, na cele mieszkaniowe;

b. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa wyżej;

c. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa wyżej – w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność, lub współwłasność podatnika bądź do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia z podatku jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe wyżej wymienione. Począwszy od dnia odpłatnego zbycia nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Podkreślenia wymaga również, że ustawodawca, przewidując zwolnienie w sposób niebudzący wątpliwości, podkreślił, że zwolnieniu podlegać będzie tylko taki dochód, który wydatkowany zostanie na „własne cele mieszkaniowe”, a nie jakiekolwiek cele mieszkaniowe. Przy czym „własne cele mieszkaniowe” w takim przypadku należy rozumieć jednoznacznie zgodnie z wykładnią literalną. Realizacja własnych celów mieszkaniowych winna polegać na tym, że w przypadku spłaty kredytu zaciągniętego na budowę budynku mieszkalnego lub remontu budynku mieszkalnego, w obiekcie tym podatnik powinien realizować własne cele mieszkaniowe, a więc mieszkać.

Wydatkiem poniesionym na cel mieszkaniowy może być spłata kredytu oraz odsetek od kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cel określony w pkt 1, czyli m.in. na budowę własnego budynku mieszkalnego. Innymi słowy, ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na ww. cele mieszkaniowe, czyli m.in. na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu – muszą pochodzić ze sprzedaży lokalu mieszkalnego. Istotne jest zatem, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży. Jeżeli zatem budynek mieszkalny, na budowę którego wnioskodawca zaciągnął wraz z żoną kredyt hipoteczny, służy realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych wnioskodawcy, to uznać należy, że spełnione zostaną warunki omawianego zwolnienia.

Wydatkiem poniesionym na własne cele mieszkaniowe jest m.in. remont budynku mieszkalnego. Ponieważ przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia remontu, to właściwym jest odwołanie się w tej kwestii do ustawy Prawo budowlane, gdzie przez remont rozumie się wykonywanie w istniejącym obiekcie robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Pojęcie remontu wyczerpująco wyjaśnił również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 4 marca 1998 r., I SA/Gd 886/96 stwierdzając: „za remont budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie inwestycji uważa się prace budowlane mające na celu utrzymanie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego we właściwym stanie, przywrócenie jego pierwotnej zdolności użytkowej, którą utracił w wyniku upływu czasu i eksploatacji wraz z wymianą dotychczas użytkowanych zużytych składników ich wyposażenia technicznego, takich jak dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji.” Ponadto nie istnieje żaden akt prawny lub przepis prawa, który zawiera wykaz usług oraz materiałów remontowych. W ramach wydatków remontowych mogą być ujęte wydatki na zakup materiałów remontowych oraz koszt wykonania usługi remontowej. Niemniej ma to być remont budynku, a nie jego wyposażenie.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania poniesionego wydatku. Kwestia wydatkowania środków pieniężnych powinna być udokumentowana rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami w postaci rachunków, faktur, dowodów bankowych potwierdzających spłatę kredytu oraz innych dowodów zasługujących na wiarę, z których w sposób niebudzący wątpliwości będzie wynikało kto, kiedy i jaki wydatek poniósł. Za prawidłowe zatem należy uznać stanowisko wnioskodawcy, że dowodem poniesienia wydatku na spłatę kredytu hipotecznego będzie zaświadczenie z banku zawierające wysokość i datę spłaty kredytu, a dowodem poniesienia wydatków na remont budynku mieszkalnego – faktury oraz rachunki za materiały i wykonane usługi budowlane.

Jeżeli budynek mieszkalny jest współwłasnością wnioskodawcy na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej, to ww. wydatki na spłatę kredytu i na remont będą podlegać odliczeniu w całości. Powyższe twierdzenie wynika z charakteru wspólności ustawowej małżeńskiej, która jest łączna, bezudziałowa a małżonkowie w czasie trwania wspólności nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością W przeciwnym wypadku, tzn. jeżeli budynek mieszkalny nie należy do majątku objętego wspólnością ustawową, wnioskodawca na własne cele mieszkaniowe będzie mógł przeznaczyć jedynie 50 proc. wydatków poniesionych na spłatę kredytu i na remont budynku, stosownie do posiadanego przez wnioskodawcę udziału.

Interpretacja indywidualna z 30 listopada .2016 r. znak 2461-IBPB-2-2.4511.832.2016.2.AP 492033/I