Zapisy umowne, które szkodzą nabywcom mieszkań, cz. II

O tym, na jakie pułapki mogą natknąć się osoby kupujące mieszkanie i jak się przed nimi ustrzec z Krzysztofem Przybyłowiczem, radcą prawnym, partnerem kancelarii Drobot Popławski Radcowie Prawni Sp.P. rozmawiała Magdalena Hojniak.

W ustawie deweloperskiej jest powiedziane, że deweloper musi dostatecznie wcześnie poinformować klienta o odbiorze technicznym. Jak należy to rozumieć?

Na początku należy poczynić pewne założenie – otóż często w umowach deweloperskich odbiór techniczny lokalu nie jest równoznaczny z odbiorem lokalu mieszkalnego. Mówiąc o odbiorze technicznym, zazwyczaj mamy na myśli pewnego rodzaju przegląd techniczny mieszkania. Jego celem jest wstępne zapoznanie się z lokalem i wykrycie ewentualnych wad, które deweloper usunie przed dokonaniem właściwego odbioru lokalu mieszkalnego. Właściwy odbiór lokalu mieszkalnego, o którym mowa w ustawie deweloperskiej, może natomiast zostać dokonany jedynie po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie. Standardowym rozwiązaniem stosowanym w większości analizowanych przeze mnie umów deweloperskich jest postanowienie zastrzegające termin 14 dni. Przyjmuje się, że zawiadomienie z takim wyprzedzeniem umożliwia nabywcy odpowiednie przygotowanie się i udział w odbiorze mieszkania.

Należy pamiętać, że tak rozumiany odbiór techniczny nie zastępuje właściwego odbioru lokalu, jak też nie uniemożliwia nam późniejszego zgłaszania wad. To z tym właściwym odbiorem ustawa deweloperska wiąże sankcję, że w przypadku niestawienia się do niego deweloper może od umowy odstąpić. Ważne jest jednak, że deweloper przed skorzystaniem z uprawnienia do odstąpienia z uwagi na brak stawiennictwa do odbioru musi nas dwukrotnie wezwać w formie pisemnej z zachowaniem co najmniej 60-dniowego odstępu. Nie mamy tutaj ryzyka, że skoro nabywca jednokrotnie nie przyszedł, to deweloper kończy z nim współpracę, co mogłoby być dla dewelopera nieraz korzystne, bo w międzyczasie wzrosły ceny i teraz mógłby mieszkanie sprzedać drożej. Myślę, że dla własnego bezpieczeństwa dobrze jest przygotować się do odbioru technicznego i skorzystać z pomocy fachowca, który sprawdzi jakość wykonania mieszkania.

Przeczytaj też: Zapisy umowne, które szkodzą nabywcom mieszkań, cz. I

Krzysztof Przybyłowicz, radca prawny, partner kancelarii Drobot Popławski Radcowie Prawni Sp.P.

Czy nie zdarza się tak, że deweloper pomija czas na ponowne zawiadomienie i np. samodzielnie dokonuje odbioru?

Zdarza się, że takie postanowienia znajdują się w umowie deweloperskiej, choć są to zazwyczaj klauzule niedozwolone, gdyż przyznają deweloperowi bardzo daleko idące uprawnienia i bardzo często zmierzają do pozbawienia nabywców prawa do dochodzenia roszczeń z tytułu wad mieszkań (z odbiorem jednostronnym powiązane jest bowiem stwierdzenie przez dewelopera, że wykonana przez niego budowa jest zgodna z umową i niewadliwa).

Jakie mogą być konsekwencje dla klienta, jeżeli spotka się z sytuacją, że deweloper zastrzega sobie jednostronny odbiór po niestawieniu się klienta?

Jak już wyżej wspomniałem, konsekwencją może być samodzielne stwierdzenie przez dewelopera, że wykonany przez niego budynek i lokal nie posiadają wad. Inną konsekwencją może być postawienie klienta przed koniecznością dokonania końcowej płatności i przystąpienia do umowy przenoszącej własność w sytuacji, gdy klient nie zapoznał się z wykonanym mieszkaniem, które nabywa. Często kwestia płatności jest tak powiązana z odbiorem, że w jakimś terminie od odbioru płaci się pozostałą do zapłaty część ceny.

Ustawa deweloperska mówi nam, że na ustosunkowanie się do wad deweloper ma 14 dni. Ale jest też 5-letni okres na reklamację. Które wady podlegają zgłoszeniu przy odbiorze technicznym, a które w ramach rękojmi?

Ustawa wskazuje jedynie, że w terminie 14 dni deweloper ma obowiązek uznać wady bądź odmówić ich uznania, przy czym odmowa musi zostać przez dewelopera uzasadniona. Nie rozróżnia się wad, które wymagają zgłoszenia przy odbiorze i tych, które można zgłosić dopiero później. Przy odbiorze (właściwym odbiorze lokalu, bo to do niego odnoszą się zapisy ustawy deweloperskiej) nabywca zgłasza wszystkie dostrzeżone przez siebie wady. Jeśli deweloper je uzna, sprawa skończy się na ich usunięciu, jeśli nie, nabywca może dochodzić swoich praw na drodze sądowej w ramach choćby uprawnień z tytułu rękojmi.

Dokonanie odbioru bez wskazania wad również nie przekreśla szans na późniejsze ich usunięcie przez dewelopera. Protokół odbioru bez wad stwarza jedynie domniemanie, że lokal/budynek wad nie posiada. Domniemanie to można obalić (nawet co do wad istniejących w momencie odbioru), wykazując istnienie wad w toku np. postępowania sądowego.

Czasami deweloperzy próbują „sprytnie” obejść postanowienia ustawy, wskazując nabywcy, że musi zgłosić wszystkie wady do protokołu odbioru, gdyż późniejsze zgłoszenie wad jest nieskuteczne. To są niedozwolone postanowienia umowne, ponieważ nabywca nadal posiada uprawnienia np. z rękojmi za wady eweloper nie może tych uprawnień wyłączyć lub ograniczyć, bo to byłoby tak naprawdę wyłączenie/ograniczenie rękojmi, na co wprost nie pozwala kodeks cywilny. Wszystkie wady, czy się zgłosi deweloperowi w protokole, czy też zauważy się później, podlegają pod uprawnienia związane z rękojmią, czyli oczekiwaniem od dewelopera, żeby rzecz, która została nam wydana, była doprowadzona do stanu umówionego. Ma to być rzecz wolna od wad, a jeśli takowe się pojawiają, deweloper zgodnie z rękojmią, jest zobowiązany je usunąć.

Spotkałem się też z opiniami, że bieg terminu rękojmi rozpoczyna się od sprzedaży ostatniego mieszkania w inwestycji, czyli jeśli dzisiaj kupię mieszkanie, a deweloper sprzeda ostatni lokal w tej inwestycji za 10 lat, to ja mogę zgłaszać roszczenia z rękojmi przez następnych 15 lat. To jest błędna interpretacja. Każdemu z nabywców lokali okres rękojmi biegnie niezależnie i rozpoczyna się z chwilą wydania mu przedmiotu umowy deweloperskiej. Warto o tym pamiętać.

Czy są sytuacje, w których deweloper może nie uznać zgłoszonych wad?

Takie sytuacje są oczywiście możliwe. Deweloper ma takie prawo, a wspomina o nim nawet ustawa deweloperska. Odmowa powinna zawierać uzasadnienie, ale nadal to będzie odmowa. W takiej sytuacji nabywcy zostaje dochodzenie swoich roszczeń na drodze postępowania sądowego. Deweloper nie musi uznać tego, co zostanie wpisane w protokole. Ma 14 dni na swoją reakcję, może powiedzieć „tak” lub „nie”.

Czy są takie przykłady kiedy on faktycznie może ich nie uznać?

Zapewne większość deweloperów – co zrozumiałe z ekonomicznego punktu widzenia – będzie dążyła do uznania jak najmniejszej liczby wad. Często w praktyce zdarza się, że nabywcy, którzy faktycznie nie zapoznali się z projektem przed zawarciem umowy deweloperskiej, zgłaszają jako wady zastosowane rozwiązania projektowe, które się im nie podobają bądź wydają nieodpowiednie. W takiej sytuacji odmowa uznania wad przez dewelopera będzie uzasadniona, gdyż w rzeczywistości nie mamy do czynienia z wadami lecz z prawidłowo zastosowanymi rozwiązaniami projektowymi. Dlatego tak ważne jest, by zapoznać się z projektem. Coś może nam się później nie spodobać, a deweloper tego nie usunie, bo będzie to zgodne z projektem, z którym – jak oświadczamy w umowie deweloperskiej – się zapoznaliśmy.

Jak jest z samym terminem wydania mieszkania, jeżeli nam się coś przesuwa? Czasami, wiadomo, deweloper może mieć opóźnienia z własnej winy, albo mogą to też być jakieś kwestie rynkowe, które sprawiły, że doszło do opóźnień. Jak takie kwestie są rozwiązywane?

Jeżeli deweloper nie przeniesienie na nas prawa własności lokalu w terminie określonym w umowie deweloperskiej i nie zrobi tego pomimo wyznaczenia mu przez nas dodatkowych 120 dni, mamy uprawnienie do odstąpienia od umowy deweloperskiej, przewidziane w ustawie deweloperskiej. W sytuacji gdy dochodzi do opóźnienia w wydaniu lokalu, a jednocześnie jesteśmy jeszcze w terminie do zawarcia umowy przyrzeczonej, warto sięgnąć do umowy i sprawdzić czy na taką sytuację nie zostały w niej przewidziane jakieś świadczenia przysługujące nam od dewelopera, jak choćby kara umowna. Warto przy okazji wspomnieć, że jeśli deweloper zastrzega na swoją rzecz odsetki z tytułu nieterminowej płatności, to wysokość tych odsetek nie powinna przewyższać wysokości kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywców lokali, co wynika wprost z ustawy deweloperskiej.

Czy spotkał Pan jakieś przykłady, gdzie deweloper ograniczał swoją odpowiedzialność, czy to za wady, czy to za inne kwestie?

Oczywiście na takie próby niejednokrotnie napotykam się podczas mojej pracy zawodowej, Podkreślam jednak ponownie, że w relacjach z konsumentami odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady nie może podlegać wyłączeniu ani ograniczeniu. Takie sytuacje nie powinny się zdarzać na gruncie obrotu nieruchomościami, w których po stronie nabywcy występuje konsument.

Jeśli chodzi o umowę przedwstępną – czy ona zawsze musi być w formie aktu notarialnego?

Odpowiadając na przedmiotowe pytanie, należy poczynić pewne rozróżnienie – do osób fizycznych, nabywających lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny zastosowanie znajdą przepisy ustawy deweloperskiej, które wprowadzają wymóg zawarcia przez strony umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. W przypadku innych osób lub osób fizycznych nabywających inne typy lokali/domów, ustawa nie znajdzie zastosowania – w takiej sytuacji strony, które chcą zobowiązać się do zawarcia w przyszłości umowy przenoszącej własność takiej nieruchomości, mogą zastosować opisany w Kodeksie cywilnym inny typ umowy – umowę przedwstępną. Dla takiej umowy nie ma wymogu zachowania formy aktu notarialnego. W takim przypadku osoby fizyczne nabywające lokal mieszkalny mogą spotkać się po zakończeniu przez dewelopera przedsięwzięcia deweloperskiej. W takiej sytuacji, gdy budynek i lokal mieszkalny już istnieją i zostały oddane do użytkowania, brak jest potrzeby ustanawiania na rzecz nabywcy dodatkowych zabezpieczeń opisanych w ustawie deweloperskiej.

Czyli zwykły klient podpisuje tylko jedną umowę, umowę deweloperską?

Aby nabyć nieruchomość, taki klient musi podpisać dwie umowy. Najpierw jest to umowa deweloperska, a na koniec umowa przenosząca własność. Różnica jest taka, że do tej deweloperskiej stosuje się ustawę deweloperską i wchodzą mechanizmy ochronne w niej przewidziane. W praktyce obrotu wykształciła się jeszcze tak zwana umowa rezerwacyjna, poprzedzająca często zawarcie umowy deweloperskiej. Przedmiotem tej umowy jest zobowiązanie dewelopera, że nie zawrze z inną – niż nabywca – osobą umowy dotyczącej przedmiotowej nieruchomości i że „zamrozi” cenę danej nieruchomości na określony czas. Nabywca z kolei deklaruje wolę przystąpienia w przyszłości do umowy deweloperskiej i często uiszcza na rzecz dewelopera jakąś kwoty tytułem tzw. „opłaty rezerwacyjnej” (różnie nazywanej).

Umowa deweloperska to już stricte zobowiązanie do nabycia konkretnego lokalu i wpłacenia konkretnej ceny, natomiast umowa rezerwacyjna takich zobowiązań nie powinna zawierać (w przeciwnym razie doszłoby do obejścia przepisów ustawy deweloperskiej). Z mojej praktyki wynika, że w przypadku umów rezerwacyjnych baczną uwagę zwrócić należy na to, co stanie się z wpłaconą przez nas „opłatą rezerwacyjną”, gdy do zawarcia umowy deweloperskiej nie dojdzie. 

Przeczytaj też: Zapisy umowne, które szkodzą nabywcom mieszkań, cz. III

Wszystkie części ukażą się również w dwutygodniku „Krakowski Rynek Nieruchomości”.