Wynajem mieszkania to żyła złota w czasach kryzysu

Spowolnienia na rynku nieruchomości sprzyjają osobom wynajmującym mieszkania. Na kryzysie można sporo zarobić – wynika z analizy Open Finance.

Dlatego tak ważne jest, aby dziś inwestorzy na rynku mieszkaniowym postępowali rozważnie. Odpowiednie zaplanowanie inwestycji może pozwolić zarabiać także wtedy, kiedy sytuacja rynkowa będzie się pogarszać.

Podczas ostatniego kryzysu właściciele mieszkań na wynajem cieszyli się większym popytem na swoje oferty. Powód? Gdy banki zakręcają kurki z kredytami, to najem, a nie zakup staje się częściej rozwiązaniem pierwszego wyboru. Dowody łatwo można znaleźć w statystykach europejskiego urzędu. Wynika z nich, że najemcy płacący czynsz na zasadach rynkowych stanowili w 2008 r. 12 proc. obywateli Unii Europejskiej (przed akcesją Chorwacji) i już prawie 18 proc. w trzy lata później. W aż 21 na 28 badanych krajów we wspomnianych latach odsetek najemców wzrósł.

źródło: Open Finance

Im niższa cena mieszkania, tym wyższy czynsz

Tak stało się w kryzysie, który jednak nie był aż tak dotkliwy jak wielki kryzys lat 30. Dla wielu osób rozwiązaniem problemu mieszkaniowego stał się najem, a nie zakup. Jak na taki wzrost popytu zareagował rynek najmu? Niestety dane na ten temat są słabo dostępne. Możemy posiłkować się jedynie pojedynczymi przykładami. W Polsce – jak informuje NBP – na 6 największych rynkach przed kryzysem (symbolicznie wyznaczonym upadkiem banku Lehman Brothers 15 września 2008 r.) czynsze wynajmu przez ponad rok rosły z poziomu niecałych 25 zł/mkw. do poziomu ok. 30 zł/mkw. Potem kryzys wcale nie doprowadził do wyraźnych przecen, bo czynsze oscylowały w przedziale od 30 do 35 zł/mkw., aż do końca 2014 r.

Inaczej było w Warszawie. Tu przed kryzysem czynsze rosy z poziomu ponad 35 zł/mkw. w III kw. 2006 r. do ok. 47 zł/mkw. w II kw. 2009 r. Potem doszło do szybkiego spadku o ok. 5 zł/mkw., po czym czynsze fluktuowały w granicach 40-45 zł/mkw. aż do przełomu lat 2015/16. W Warszawie kryzys możemy więc łączyć z prawie 10-procentowym spadkiem wysokości czynszów wynajmu mieszkań. Warto przy tym zauważyć, że w wyniku kryzysu średnia cena transakcyjna stołecznego mieszkania spadła ze szczytowego poziomu ponad 9100 zł/mkw. jeszcze w 2007 r. do niecałych 6700 zł/mkw. (o około 27 proc.) ponad 5 lat później – wynika z danych Banku Centralnego.

Jeszcze ciekawiej przedstawiała się sytuacja w Stanach Zjednoczonych. W latach 2007 -2011 ceny domów w największych miastach spadły o prawie 23 proc., a czynsze wynajmu nie zważając na zawirowania rynkowe, rosły – łącznie o ponad 8 proc.

źródło: Open Finance

Wynajem – dobry biznes?

Dane te do dobry prognostyk przed kryzysem lub chociażby spowolnieniem, które wcześniej czy później dotrze na rodzimy rynek mieszkaniowy. Dziś oczywiście nikt nie wie, kiedy to się stanie ani jak dotkliwe zmiany nas czekają. Nie powinno jednak ulegać wątpliwości, że na cyklicznym rynku mieszkaniowym po latach tłustych nadejdą w końcu lata chude. Powinni o tym pamiętać inwestorzy, którzy dziś chętnie kupują mieszkania na wynajem.

Choć dziś takie rozwiązanie wydaje się żyłą złota, to nie jest ono pozbawione ryzyka. Nikt nie zagwarantuje, że nieruchomości nie stracą na wartości, a czynsze będą wciąż rosły z dwucyfrową dynamiką. Jeśli więc ktoś dziś decyduje się dołączyć do coraz liczniejszego grona właścicieli mieszkań na wynajem, powinien przygotować się na pewne zawirowania. I tak może się okazać, że np. za kilka lat kupiona nieruchomość będzie miała niższą wartość niż dziś. Jeśli więc inwestor wie, że pieniądze zainwestowane w nieruchomość na wynajem w perspektywie kilku lat będą mu potrzebne, to musi mieć świadomość, że sprzedaż lokalu może okazać się konieczna w niedogodnym do tego momencie na rynku.

Pół biedy, gdy lokal kupiony został za gotówkę, ale pomoc w postaci finansowania bankowego może w przypadku pogorszenia koniunktury na rynku mieszkaniowym dodatkowo zaboleć, a potencjalne zyski przekuć w straty. Chodzi tu o sytuację, w której mieszkania straciły na wartości aż tyle, że po ich sprzedaży okazałoby się, że wkład własny kredytobiorcy – inwestora wyparował. Z takim ryzykiem musi liczyć się przede wszystkim osoby, które mając gotówkę na zakup jednego mieszkania, zdecydowałyby się z pomocą kredytu kupić ich 7 czy 10.

Niskie stopy procentowe a inwestycja w mieszkanie na wynajem

Ponadto w kasandrycznej wizji gwałtownego wzrostu oprocentowania kredytu (np. jako konsekwencja zaostrzenia wojny cenowej Stanów Zjednoczonych i Chin), może się okazać, że długi zaciągnięte na zakup mieszkań na wynajem będą kosztowały więcej, niż te lokale wygenerują przychody z wynajmu. Stąd przestroga numer dwa – mieszkań na wynajem nie należy kupować na kredyt, gdy dostarczać mają one zyski tylko trochę wyższe niż koszt obsługi długu. Jest to bardzo zły pomysł w sytuacji, kiedy stopy procentowe w Polsce są najniższe w historii. W takim wypadku wystarczy nieznaczna podwyżka kosztu kredytu, aby mieszkanie przynoszące zyski z wynajmu zaczęło przynosić straty.