Najem krótkoterminowy czy długoterminowy? Co wybrać?

Czy aby zacząć zarabiać na nieruchomościach, trzeba mieć kilkaset tysięcy złotych kapitału? Jakie opcje inwestowania w mieszkania oferuje rynek? Odpowiedzi na te pytania szukaliśmy z Hieronimem Krystą, dyrektorem ds. zarządzania najmem w firmie Mzuri.

Skupiając się na państwa działalności, jakie formy inwestowania możemy wyróżnić w miastach?
Jeśli chodzi o miasta, to można inwestować w mieszkania, które wynajmujemy turystom, czyli położone w centrum lub przy jakiejś lokalizacji turystycznej, np. w Krakowie przy Łagiewnikach można wynajmować mieszkania dla pielgrzymów. Natomiast w przypadku lokali w centrum, to duże znaczenie ma bliskość rynku, głównych arterii komunikacji miejskiej i dworca, bo na tym najbardziej zależy turystom. Dotyczy to miast, w którym obserwujemy duży ruch turystyczny, a więc Krakowa, Trójmiasta czy Wrocławia. Z kolei w Warszawie mamy głównie turystykę biznesową, klienci wynajmują apartamenty na doby, stanowiące konkurencję wobec bazy hotelowej. Tego typu nieruchomość najczęściej jest droższa od pozostałych, ponieważ trzeba podnieść standard względem najmu długoterminowego.
 

Które z miast, według pana, są najbardziej korzystne dla inwestora, jeśli chodzi o najem krótkoterminowy?
Turystyczne i biznesowe mekki w Polsce, czyli Trójmiasto, Warszawa i Kraków. Wrocław też jest atrakcyjny pod tym względem.
 

Czy najem krótkoterminowy jest konkurencyjny dla innych form inwestowania?
Obecnie obserwujemy bardzo duży wzrost zainteresowania inwestowaniem w ten segment, ale jednocześnie powstają też bazy hotelowe, których oferta stanowi konkurencję dla tego typu obsługi, więc to jest pewnego rodzaju zagrożenie. Istnieje też druga strona medalu, czyli potencjalnie wyższe zyski. Przy dużym obłożeniu mogą kilkukrotnie przekroczyć czynsz, który możemy osiągnąć od najemcy wynajmującego w długim terminie. Jeśli z czymś porównujemy inwestycje w mieszkania krótkoterminowe, to po pierwsze z lokatą bankową jako taki benchmark podstawowy. Niezależnie w jaki segment nieruchomości inwestorzy lokują kapitał, to porównują go właśnie z lokatą. Należy to zestawić również z dochodem z najmu długoterminowego – jeśli w tym przypadku uzyskujemy za mieszkanie na przykład 2000 zł w centrum, to biorąc pod uwagę koszty obsługi, ogłoszeń i oczekiwaną opłacalność, trzeba zarobić znacznie więcej niż ten dochód aby inwestycja w najem krótkoterminowy była opłacalna. Możemy oczywiście wynająć profesjonalistę zarządzającego wynajmem, obsługą turystów lub zajmować się tym samodzielnie. Wówczas trzeba mieć na uwadze, że jest to praktycznie druga praca.
 

Jak mają się koszty obsługi do przychodów?
Miesiąc ma tylko 30 lub 31 dni, więc im bardziej cena za dobę spada, tym mniej będzie się to opłacało, więc liczy się cena za dobę. Akurat w Krakowie wynajmujący mocno konkurują ze sobą cenami. Mamy portale, na których można się dość tanio ogłaszać z apartamentami i znajdziemy lokale nawet po 100, 150 zł za dobę. Mój znajomy ostatnio nocował w Krakowie dwie noce weekendowe w sercu Kazimierza i zapłacił za nie 200 zł. Podejrzewam, że to już jest pewna granica opłacalności, ponieważ portale rozliczają się procentowo. Do tego dochodzi cena prania, sprzątania, ale to kwestia kwotowa i generalnie raczej wzrasta w długim terminie, wraz ze wzrostem kosztów pracy.
 

Na co trzeba uważać w najmie krótkoterminowym, jeśli chodzi o warunki rynkowe?

W krótkoterminowym okresie najmu mamy większą konkurencję. Klienci mogą wybierać spośród wielu ofert na rynku, zatem wynajmujący musi walczyć o nich standardem, dodatkowymi usługami, dostępnością, możliwością skorzystania z czegoś, czego nie daje inne, porównywalne mieszkanie, znajdujące się skrzyżowanie czy ulicę obok. Co więcej, forma ta jest podatna na różne zewnętrzne czynniki, o których trzeba pamiętać, np. jeśli polski rynek przestanie być turystyczny czy atrakcyjny, zdecydowanie spadnie popyt. Taką sytuację mogliśmy zaobserwować niedawno na Sri Lance, która pod względem turystycznym ucierpiała z powodu zamachów. Oczywiście u nas jest daleko do tej sytuacji polityczno-gospodarczej, natomiast są miasta w Europie, które przeżywały problemy związane z jakimiś zamachami czy ruchami ekstremistycznymi, powodujące spadek ilości przyjazdów.
 

Czy zatem najem długoterminowy jest bezpieczniejszą opcją?
Jako ludzkość inwestujemy w nieruchomości już od momentu powstania pierwszego miasta, ponieważ trzeba było ściągnąć siłę roboczą i zapewnić dach nad głową, więc już wtedy ludzie płacili w pewny sposób za możliwość mieszkania. Ludzkość sprawdziła tę formę na wszystkie możliwe sposoby. Nawet w czasie wojny, gdy ludzie nie mogli zapłacić pieniędzmi i musieli płacić np. innymi dobrami. Natomiast inwestowanie w najem dla turystów, to stosunkowo nowy model biznesowy. Dochody z najmu długoterminowego są niższe, ale bardziej przewidywalne i stabilne, tzn. wracając do przykładu Sri Lanki – turystów może tam znacznie ubyć, ale stali mieszkańcy nie wyprowadzą się z dnia na dzień. Będą potrzebowali dachu nad głową i dalej będą regulować czynsz. Wniosek jest więc taki, że drogie apartamenty wynajmowane na długi termin mogą stracić klientów w takim przypadku, ale standardowe mieszkania budżetowe będą miały cały czas obłożenie niezależnie od tej sytuacji.
 

Gdy decydujemy się na inwestowanie w nieruchomości, to obiekt musimy wybrać też ze względu na grupę klientów, do której skierujemy ofertę. Na jakiego klienta dziś warto się nastawiać?
W wynajmie krótkoterminowym można to zróżnicować ze względu na lokalizację. Biznesmeni rzadko będą wynajmować mieszkanie w okolicach rynku, ponieważ tam nie ma korporacyjnych siedzib. Wolą mieć blisko do firmy lub jakiegoś środka transportu, który ich tam szybko dowiezie. Zapewne zwrócą uwagę na możliwość zaparkowania samochodu, natomiast sam kształt mieszkania czy wyposażenie będą dla nich podobne jak dla turystów. Oczywiście wyjątkiem są goście przyjeżdżający jako kilkuosobowe rodziny, które potrzebują większego lokalu. Przy wynajmie długoterminowym można już bardziej profilować ofertę, np. pod względem pracownika korporacyjnego, który ceni sobie nowoczesne wyposażenie. Tacy klienci lubią mieszkania urządzone schludnie, z nowym umeblowaniem, dobrze wyposażoną kuchnią i armaturą łazienkową. Raczej nie wprowadzają się do starszych lokali, urządzanych 20 czy 30 lat temu. Tego typu mieszkania preferują osoby mniej zarabiające czy w trakcie studiów. Pamiętajmy, że dzisiaj studenci nadal są istotną grupą na rynku najmu. Studenci nie będą przywiązywać szczególnej wagi do wyposażenia mieszkania, chociaż ci, którzy kończą studia, już częściej zwracają na to uwagę. Dla nowych studentów podstawowymi wymogami są osobny pokój, dostęp do kuchni, łazienki i w miarę schludna, bezpieczna okolica.
 

Dzisiaj wymagania studentów chyba są inne niż jeszcze kilka lat temu, prawda?
Tak. Nie chcą mieszkać w post PRL-owskich mieszkaniach. Natomiast od PRL-owskich do świeżych lokali jest jeszcze dużo możliwości zagospodarowania. Wielu inwestorów przygotowuje mieszkania na wynajem, na pokoje. Jest to dobra opcja dla studentów, którzy nie mają zorganizowanej grupy znajomych, nikogo nie znają. Wynajmują wówczas jednoosobowy pokój z dostępem do kuchni i jednej lub dwóch łazienek, jeśli pokoi jest więcej niż np. pięć. Opcja mieszkania na pokoje z punktu widzenia inwestycyjnego jest bardzo ciekawa. Daje większe zyski niż kupno 1- czy 2-pokojowego mieszkania na wynajem, stwarza więcej możliwości zarobkowania.
 

Czy trudno jest pozyskać nieruchomość, którą można w taki sposób zagospodarować?
Jest trudniej, bo to musi być duże mieszkanie, co najmniej 3-pokojowe. Inwestorzy uzyskują największe zyski z mieszkań 3- lub 4-pokojowych, z których udało się zrobić pięć lub więcej pokoi. Dwupoziomowe mieszkania podzielone na dwa mieszkania na pokoje to również opłacalna inwestycja – z jednego lokalu można zrobić 10 pokoi.
 

A jak ocenić, ile możemy zarobić na nieruchomości?
Jest coraz trudniej znaleźć okazję inwestycyjną. Generalnie stopy zwrotu spadają. Dzisiaj to, co definiujemy jako okazję inwestycyjną, dwa lata temu byłoby dla nas zupełnie nieatrakcyjne pod względem stopy zwrotu. Wielu inwestorów szacuje ją na 12 miesięcy w roku. My, licząc stopę zwrotu, nie tylko zakładamy pomniejszenie jej o opłaty, które pobieramy za zarządzanie, ale zakładamy też, że mieszkanie będzie miało jakiś czas pustostanu w ciągu roku. W zależności od lokalizacji wiemy, jakiego okresu się spodziewać, czy to będzie miesiąc czy dwa tygodnie i uwzględniamy, że wtedy mieszkanie nie zarabia, a nawet generuje koszty. W ten sposób, licząc stopę zwrotu, odpowiadamy sobie na pytanie, ile rzeczywiście zarabiamy na tej inwestycji. Oszacowując to wszystko, trzeba wziąć pod uwagę nie tylko dochody, ale też poniesione koszty, prowizje, opłaty, podatki, wydatki na remont i doposażenie. Jeśli zajmujemy się tym sami, warto doliczyć swój czas, koszty dojazdu. Dopiero wtedy wiemy, ile wydajemy, a ile zarabiamy.
 

Są jakieś opcje dla osób, które w zainwestowaniu w nieruchomość blokują możliwości finansowe?
Jeśli chodzi o inwestowanie w mieszkania na wynajem, zauważyliśmy, że do tego trzeba mieć pewien poziom zdolności finansowania. Nieruchomości kosztują. Aby zainwestować, trzeba mieć albo zdolność kredytową, albo większy kapitał, dlatego widząc to, postanowiliśmy zebrać takich inwestorów, którzy mają po 10 000 zł lub więcej kapitału i utworzyć dla nich spółkę celową inwestującą w nieruchomości. Taką, w której każdy będzie miał udział i adekwatnie do wielkości tego udziału, będzie czerpał zyski. W ten sposób można zarabiać na inwestycjach w nieruchomości bez posiadania większej ilości kapitału, np. powyżej 200 000 zł. Tego typu rozwiązanie daje możliwość inwestowania osobom, które nie mają jeszcze środków, pozwalających na zakup 1 mieszkania czy większej liczby.
 

W przypadku takiej spółki każdy z inwestorów ma niezależne udziały?
Jest to spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, każda ma udziały adekwatnie do zainwestowanego kapitału, wszystko jest uregulowane w szczegółowej umowie.