Czy Mieszkanie Plus się opłaca? Porównujemy ceny

Kiedy ustalano zasady funkcjonowania programu „Mieszkanie Plus”, pomysłodawcy zapewniali, że czynsze najmu będą wynosiły 10 zł/mkw. Rzeczywistość rządzi się jednak innymi prawami niż oderwane od niej koncepcje.

W założeniu ceny obowiązujące najemców korzystających z „Mieszkania Plus” mają być o ok. 20-30 proc. niższe od stawek komercyjnych. Największym miastem, do którego dotarł dotychczas program, jest Gdynia, gdzie zakończył się już nabór wniosków o zawarcie umowy. Tutaj stawki są dość mocno zróżnicowane, co uzależnione jest zarówno od metrażu, stanu wykończenia, jak i formy użytkowania – czy jest to tradycyjny najem, czy też z opcją dojścia do własności.
 

Ile zapłacą mieszkańcy Gdyni?

Potencjalni najemcy do wyboru mają różne mieszkania – od liczących ponad 28 mkw. M1 po M5 z 107,5 mkw. W M2, gdzie powierzchnia waha się w przedziale 40,7-59,2 mkw., czynsz wynosi od 22,1 do 42 zł/mkw. Najniższa stawka jest przewidziana dla wykończonych lokali, wynajmowanych przez co najmniej 24 miesiące. Gdy najemca zdecyduje się nas stan wykończony i będzie chciał w przyszłości zyskać prawo własności, musi liczyć się z wydatkiem rzędu 42 zł/mkw. w perspektywie 15 lat wnoszenia opłaty w tej wysokości. Jeśli czas najmu wydłuży się do 30 lat, cena redukuje się do 27,9 zł/mkw.

Mieszkanie z tej samej kategorii, ale w stanie deweloperskim, będzie kosztowało najemcę od 25 do 37,8 zł/mkw. W zależności od okresu najmu. Z kolei największe mieszkanie z gdyńskiego „Mieszkania Plus” przeznaczone na tradycyjny wynajem nieruchomości, udostępnione w standardzie „pod klucz” to koszt 17,9 zł/mkw. W przypadku każdej opcji doliczyć trzeba jeszcze opłatę eksploatacyjną w wysokości 4,5 zł/mkw. (zależy od kosztów utrzymania, obejmuje wydatki związane z utrzymaniem właściwego stanu technicznego nieruchomości, pracami porządkowymi czy naprawami i koniecznymi inwestycjami), a także opłaty za media. Po zsumowaniu narzuconych odgórnie opłat, otrzymujemy następujące sumy:

„Mieszkanie Plus” kontra rynek

Jak zatem stawki zaproponowane w gdyńskim „Mieszkaniu Plus” kształtują się na tle cen obowiązujących na rynku komercyjnym? Według danych dostępnych w raporcie ronin24.pl (opracowanych na podstawie ofert portalu KRN.pl) średnia stawka czynszu w Gdyni dla mieszkania o powierzchni 50 mkw. wynosi 33 zł/mkw., co oznacza, że wynajęcie takiego lokalu wiąże się z kwotą 1646 zł za miesiąc. Tym samym jest to opłata wyższa o 316 zł w porównaniu z ceną „Mieszkania Plus” w standardzie wykończonym w najmie tradycyjnym.

Średnie ceny najmu w Gdyni na podstawie raportu ronin24.pl 

Z kolei, jeśli przyjrzymy się lokalom przeznaczonym na sprzedaż, cena 1 mkw. w tym mieście wynosi ok. 7374, co oznacza, że zakup mieszkania liczącego 50 mkw. to wydatek rzędu 368 700 zł.

Średnie ceny transakcyjne w Gdyni na podstawie raportu ronin24.pl 

Gdy oszacujemy wartość mieszkania w stanie deweloperskim z oferty „Mieszkania Plus” na podstawie opłaty wnoszonej przez 30 lat przy opcji najmu z dojściem do własności, otrzymamy kwotę 531 000 zł. Zatem różnica pomiędzy lokalem kupionym od dewelopera, a pozyskanym po 30-letnim wynajmie w ramach programu, wynosi 162 300 zł. Poddając analizie powyższe dane, trzeba mieć na uwadze, że rzeczywiste koszty zarówno w jednym, jak i drugim przypadku będą uzależnione od wielu czynników.

W przypadku zakupu mieszkania od dewelopera trzeba wziąć pod uwagę, że większość transakcji jest finansowanych za pomocą kredytu hipotecznego, zatem do kwoty zakupu dojdą koszty związane z utrzymaniem kredytu, a te niekiedy podwajają faktyczną wartość nieruchomości. Ponadto kredytobiorcy muszą liczyć się z faktem, że w czasie spłaty raty kredytu mogą ulec zmianie. Gwarancji stałych opłat nie mają również najemcy „Mieszkania Plus”. Jak bowiem czytamy w umowie najmu widniejącej na stronie programu w Gdyni, stawka raz w roku zostanie poddana waloryzacji.

Obowiązek Wynajmującego corocznego dokonywania waloryzacji czynszu, zgodnie ze średniorocznym wskaźnikiem cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w danym roku opublikowanym przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Jeżeli ww. średnioroczny wskaźnik cen będzie dodatni czynsz ulegnie podwyższeniu, jeżeli ww. średnioroczny wskaźnik cen będzie ujemny, czynsz ulegnie obniżeniu (pkt. 13 Istotnych postanowień umowy najmu instytucjonalnego).

Najemcom „Mieszkań Plus” jest łatwiej?

W odniesieniu do ogólnego rozrachunku i prognoz, jakich można się spodziewać, jeśli chodzi o to, co wydarzy się na rynku nieruchomości w najbliższym czasie, przypuszczalnie ceny najmu w „Mieszkaniu Plus” powinny być stabilniejsze niż np. raty kredytu, którym zawsze zagraża zmiana oprocentowania itp. Co więcej, najemcy „Mieszkań Plus” mogą starać się o przyznanie dopłat w ramach programu „Mieszkanie na start”.

„Mieszkanie Plus” w Gdyni jest w trakcie realizacji. Klucze do mieszkań otrzymali już mieszkańcy Białej Podlaskiej. Tutaj największy lokal liczy 45,5 mkw., a stawka najmu to ok. 14 zł/mkw. Oznacza to, że miesięczny czynsz sięga wysokości 637 zł. Zakładając, że najemca będzie wnosił tę kwotę przez 25 lat, zapłaci 191 100 zł.

Na rynku komercyjnym w Białej Podlaskiej ceny są zdecydowanie niższe niż w Gdyni. Tutaj średnia stawka wynosi ok. 19 zł/mkw., czyli wynajem mieszkania o metrażu 50 mkw. będzie kosztował w granicach 927 zł (według danych z raportu ronin24.pl).

Średnie ceny najmu w Białej Podlaskiej na podstawie raportu Ronin24.pl 

Przy zakupie takiego samego lokalu u dewelopera cena metra kwadratowego stanowi wydatek rzędu 3194 zł, a zatem łączna wartość nieruchomości to 159 700 zł.

Średnie ceny transakcyjne w Gdyni na podstawie raportu Ronin24.pl 

Wiele osób decydujących się na zakup mieszkania przy pomocy kredytu hipotecznego, odczuwa dyskomfort związany z obawą utraty zdolności finansowej pozwalającej na spłatę czy ryzykiem zmiany wysokości rat. Tego typu zagrożenia będą obce najemcom „Mieszkań Plus”. Nawet, jeśli zdecydują się na opcję z dojściem do własności, w razie problemów finansowych mogą zrezygnować z kontynuowania najmu. Łatwiej też będzie podjąć decyzję o ewentualnej przeprowadzce, co docenią osoby, które nie mogą sobie jeszcze pozwolić na wytypowanie stałego miejsca zamieszkania. Atutem takiego rozwiązania może być również poczucie bezpieczeństwa, że z zajmowanego lokalu nie będzie trzeba się wyprowadzić z dnia na dzień, podczas gdy najemcy na rynku komercyjnym muszą liczyć się z różnego rodzaju decyzjami właścicieli nieruchomości, np. chęci sprzedaży.