Ceny tak zawyżone, że jest z czego schodzić

Na największe rabaty przy zakupie mieszkania możemy liczyć w Gdańsku i Krakowie. W Małopolsce szczęśliwcy zaoszczędzą nawet 50 proc. ceny mieszkania. Za to deweloperzy z Wrocławia i Warszawy są zdecydowanie mniej skłonni do negocjacji.

Takie wnioski płyną z raportu Nowodworski Estates opracowanego na podstawie najnowszych danych Narodowego Banku Polskiego.

Na rynku zmagają się ze sobą dwie sprzeczne tendencje. Właściciele nieruchomości, co zrozumiałe, chcą jak najdrożej sprzedać swoje lokum, maksymalizując zysk. Z drugiej strony jest klient, który na owe cztery kąty chce wydać jak najmniej. Zwykle spotykają się gdzieś po drodze, ustalając satysfakcjonującą obie strony cenę. Biuro nieruchomości Nowodworski Estates zbadało wynik tych negocjacji. Pod lupę wzięto cztery duże miasta, Gdańsk, Kraków, Warszawa i Wrocław, rynek wtórny oraz rynek pierwotny w okresie rok do roku – od II kw. 2017 do II kw. 2018 r., którego dotyczyły najnowsze dane NBP.

W Krakowie zaczynają obniżać ceny mieszkań

Okazało się, że największe różnice między ceną ofertową a transakcyjną były w Krakowie i Gdańsku. W stolicy województwa pomorskiego to średnio 30,6 proc. Najwięcej można było utargować, kupując duże mieszkanie, powyżej 80 mkw. – aż 42,1 proc. ceny wyjściowej. W najbardziej popularnym segmencie, od 40 do 60 mkw. sprzedający spuszczali z ceny średnio o 33,6 proc. Rozdźwięk między ceną ofertową a transakcyjną rośnie od roku: w II kw. 2017 r. to odchylenie wynosiło 15,6 proc., poprzez 16 proc. w III kw., 19,6 proc. na początku tego roku aż do wspomnianych 30,6 proc. Średnia cena ofertowa w Gdańsku wyniosła w ostatnim kwartale 8570 zł, transakcyjna 6563 zł za metr kwadratowy. Rok temu odpowiednio 6970 i 6030 zł.

Pod Wawelem za mieszkanie płaciło się średnio o 25,1 proc. mniej niż życzył sobie sprzedający. Rok temu było to 15,8 proc. Najwięcej można było wynegocjować także na dużych mieszkaniach, ale tu rozstrzał między ceną transakcyjną a ceną ofertową był większy – aż 47,9 proc. Co ciekawe, rok temu, było to...10,7 proc. W najbardziej popularnym segmencie, od 40 do 60 mkw., sprzedający spuszczali z ceny średnio 26,9 proc. Średnia cena ofertowa w Krakowie wyniosła w ostatnim kwartale 8006 zł, transakcyjna 6400 zł za metr kwadratowy (dane NBP). Rok temu było to odpowiednio 6992 i 6038 zł.

Warszawa i Wrocław – nie tak łatwo o rabat przy zakupie mieszkania

Na drugiej szali mamy Warszawę i Wrocław – w tych miastach sprzedający byli zdecydowanie mniej skłonni do dyskusji o obniżeniu ceny nieruchomości. W stolicy odchylenie średniej ceny ofertowej od transakcyjnej wynosiło w II kw. 2018 r. 17,2 proc. (13,6 proc. rok temu, 21,7 proc. na początku tego roku). Najwięcej można było ugrać, kupując duże mieszkanie, ale było to „tylko” 23,8 proc., najmniej małe – 15,6 proc. mniej od ceny wyjściowej. Średnia cena ofertowa w Warszawie wyniosła w ostatnim kwartale 9347 zł, transakcyjna 7973 zł za metr kwadratowy. Rok temu było to odpowiednio 8885 i 7821 zł.

Najmocniej przy swoim trwali wrocławianie i co ciekawe, na tym rynku tendencja była mocno malejąca. Rok temu odchylenie ceny ofertowej od transakcyjnej wynosiło 15,1 proc., poprzez 10 proc. na początku tego roku, a w II kw. spadło do 6,7 proc Tylko na takie rabaty średnio mogli liczyć kupujący. W przypadku dużych mieszkań było to 19 proc., tylko 4 proc. w segmencie od 40 do 60 mkw. Na jeszcze mniej, 3,5 proc. rabatu, mogli liczyć chętni na lokale do 40 mkw. Średnia cena ofertowa we Wrocławiu wyniosła w ostatnim kwartale 6485 zł, transakcyjna 6077 zł za metr kwadratowy. Rok temu było to odpowiednio 6267 i 5445 zł.

Ile wynegocjujemy w Gdańsku, a ile w Krakowie?

Ważne dla przyszłych klientów są informacje płynące z danych dotyczących rynku pierwotnego. Znajdziemy w nich odpowiedź na często zadawane pytanie: ile z ceny spuści deweloper? Tu też wyniki zależą od geografii. Najbardziej skłonni do negocjacji cen są deweloperzy w Gdańsku, o obniżkach nie chcą rozmawiać w Krakowie, a w Warszawie i Wrocławiu można liczyć na lekkie obniżki.

Jeszcze rok temu deweloperzy nad morzem niespecjalnie chcieli rozmawiać o obniżaniu cen. Dawali wtedy średnio 4,2 proc. rabatu, w III kw. 2017 było to już 7,5 proc., poprzez 7,9 proc. na koniec, 11 proc. na początku tego roku, na 11,6 proc. kończąc, w II kw. 2018 r. Na największy rabat, 24,4 proc., można było liczyć w przypadku mieszkań do 40 mkw. Średnia cena ofertowa w Gdańsku na rynku pierwotnym wyniosła w ostatnim kwartale 8422 zł, transakcyjna 7543 zł za metr kwadratowy. Rok temu było to odpowiednio 6775 i 6501 zł.

W porównaniu z Gdańskiem, w stolicy Małopolski kupujący mogli liczyć co najwyżej na krakowski obwarzanek, choć w stosunku do pierwszego kwartału sytuacja i tak się poprawiła. Dziś kupujący mogą „wyszarpać” od dewelopera pod Wawelem cenę niższą o 2,3 proc., podczas gdy trzy miesiące wcześniej było to tylko 1 proc. Rok temu – 2,5 proc. Średnia cena ofertowa mieszkania na rynku pierwotnym w Krakowie wyniosła w ostatnim kwartale 6901 zł, transakcyjna 6744 zł za metr kwadratowy. Rok temu było to odpowiednio 6746 i 6583 zł.

Gdzieś pomiędzy Gdańskiem i Krakowem jest Warszawa i Wrocław – deweloperzy dają tam średnio nieco ponad 5 proc. od ceny ofertowej. W stolicy to 5,2 proc., co i tak zdaje się być sporo, bo jeszcze rok temu było to skromne 0,7 proc. Podobnie jak wyżej największe upusty można dostać na najmniejszych lokalach – prawie 17 proc. Średnia cena ofertowa w Warszawie na rynku pierwotnym wyniosła w ostatnim kwartale 8608 zł, transakcyjna 8186 zł za metr kwadratowy. Rok temu było to odpowiednio 7740 i 7683 zł.

Podobnie jest we Wrocławiu. Odchylenie średniej ceny ofertowej od transakcyjnej wynosi 5,5 proc. Za metr mieszkania w II kw. 2018 r. deweloperzy żądali średnio 7020 zł, a sprzedawali za 6651 zł. Rok temu było to odpowiednio 6461 i 6314 zł.