Ceny mieszkań osiągają progi z 2008 roku

Narodowy Bank Polski podsumował pierwsze półrocze. 2019 r. Nabywcy nie chcą godzić się na wygórowane ceny mieszkań. Transakcje nie utrzymują stawek ofertowych.

II kw. 2019 r. przyniósł historycznie wysoką liczbę mieszkań, które zostały przekazane do eksploatacji oraz które zaczęto budować. Ponadto zaobserwowano niespotykane dotąd zjawisko wypierania projektów biurowych przez inwestycje mieszkaniowe. Narastający popyt na nowe mieszkania w połączeniu z coraz droższymi gruntami i wzrastającymi cenami usług oraz materiałów budowlanych sprawiają, że przedmiotem transakcji stają się również działki w mniej atrakcyjnych lokalizacjach z dostępem do słabszej infrastruktury, ale w niższych cenach. Wahania cenowe okazują się problematyczne również w związku z ustalaniem budżetów na najbliższy rok dla poszczególnych projektów inwestycyjnych, ponieważ w bardzo krótkim czasie się dezaktualizują. Sytuacja jest szczególnie niebezpieczna dla sektoru budowlanego, w mniejszym stopniu wpływa to na działalność deweloperską. Jak pokazują dane BIK, w II kw. liczba niesolidnych płatników wobec kontrahentów i banków zwiększyła się o ok. 900, a zadłużenie szacuje się na 5,4 mld zł.

Podaż łapie zadyszkę

Choć wyniki z rynku nieruchomości mieszkaniowych przekraczają zeszłoroczne notowania, podaż nie jest w stanie dostatecznie odpowiedzieć na obserwowane zapotrzebowanie. W związku z tym zainteresowanie nabyciem mieszkania przenosi się z rynku pierwotnego na rynek wtórny, co z kolei prowadzi do podwyżek cen lokali z drugiej ręki. Jak czytamy w raporcie NBP, mieszkania znajdujące się w ofertach nie spełniają oczekiwań nabywców. Odnosi się to szczególnie do dostępności niewielkich lokali.

Sprzedający przewidywali, że ceny na rynku wzrosną szybciej, czego potwierdzeniem może być tempo wzrostu stawek ofertowych w odniesieniu do transakcyjnych. Jednak pogłębiająca się różnica pomiędzy stawkami transakcyjnymi a ofertowymi może świadczyć o braku zgody nabywców na tak wysokie kwoty. Jak się bowiem okazuje, ceny w niektórych lokalizacjach zaczęły przekraczać stawki, jakie można było obserwować w 2008 r. Zasadniczą różnicę stanowi tutaj jednak zależność zachodząca pomiędzy wynagrodzeniami a stawkami za mieszkania.

Na lokalnych rynkach pojawia się również coraz więcej lokali udostępnianych na wynajem, co nie pozostaje bez echa w kontekście cen najmu. Analityce NBP uważają, że inwestowanie w mieszkania w ujęciu krótkookresowym nadal jest opłacalne (przy pominięciu kosztów transakcyjnych i opłacalności obliczanej jako różnica stóp procentowych). Rentowność takiego przedsięwzięcia w odniesieniu do lokaty bankowej czy obligacji skarbowych wciąż charakteryzuje się wysokimi notowaniami.

Obecnie obowiązujące ceny najmu i koszty obsługi kredytu hipotecznego sprawiają, że zakup mieszkania w celach inwestycyjnych nie wiąże się z nadwyżką finansową dla właściciela, choć czynszem najmu jest w stanie finansować koszty kredytu.

Zakup mieszkania z coraz wyższym kredytem

Zobowiązania zaciągane na sfinansowanie zakupu nieruchomości mieszkaniowej wciąż rosną, przede wszystkim pod względem wartości – w porównaniu z minionym, w II kw. br. odnotowano różnicę na poziomie 23,5 proc. Zestawiając tegoroczne dane analizowanego okresu z odpowiadającymi im wynikami z 2018 r., zauważa się wzrost o 12,5 proc.

Przeprowadzona przez NBP ankieta pokazała, że kryteria przyznawania kredytów nie uległy zmianie, w przeciwieństwie do niektórych warunków. Okazuje się bowiem, że część banków zwiększyła marżę kredytową lub pozaodsetkowe koszty zobowiązań hipotecznych. Pomimo tego popyt na usługi bankowe nadal wzrasta i eksperci nie przewidują zmian w tym zakresie w najbliższym czasie.

Od 7 lat obserwuje się spadek udziału kredytów zaciąganych w obcej walucie. Zjawisko jest skutkiem wprowadzenia zasady mówiącej o nieudzielaniu kredytów walutowych osobom, które nie uzyskują stałych dochodów w walucie, w której chciałby zaciągnąć kredyt. Takie zasady korzystnie wpływają na stabilność finansową i makroekonomiczną.

W II kw. br. wskaźnik dostępności mieszkań w największych miastach był porównywalny do poprzedniego kwartału i wyniósł 0,82 mkw. To o 70 proc. więcej niż w III kw. 2007 r., kiedy to odnotowano minimum. Stabilne wskaźniki dostępności charakteryzowały w omawianym okresie również kredyty hipoteczne. Czynnikami w ten sposób kształtującymi sytuację są równomierny wzrost płac oraz cen mieszkań.